图：各行业最新市淨率分位

　　经过去年11月的快速反弹后，A股地产板块进入盘整阶段，整体跑输大盘。2022年12月12日至2023年1月10日，申万地产指数累计下跌7.33%，在31个大类行业中位居倒数第二，跑输沪深300指数7.81个百分点。与此同时，稳地产政策一直密集出台，板块回调的原因还是强预期与弱现实的对抗下，疲弱的现实再次占据上风，导致市场对地产板块复苏势头不敢抱太大期待。

　　从数据上看，2022年百强房企全口径销售金额为7.29万亿元（人民币，下同），同比下降42.3%；销售面积为4.5万平方米，同比下降46.7%。其中，12月百强房企销售金额同比下降31.8%，降幅虽有收窄，但销售并未实质性回暖。进入2023年，地产销售继续负增长，截至1月8日，30大中城市周度销售面积环比降40.2%，且不同城市明显分化，一线和强二线城市表现较好，三四线及以下城市购房情绪仍处低位。

　　考虑到2022年以来各地累计出台宽松性政策七百馀条，首套房贷利率也降至2010年以来的新低，新房销售仍未企稳，难免让市场忧虑。物业作为家庭财富的主要承载物，不仅仅是投资性购房买涨不买跌，刚需和改善性需求同样买涨不买跌。以首付款30%计算，如果房价下跌10%，居民在不同的时点买房，要么节约三分之一的首付款，要么损失三分之一的首付款，理性的选择自然是等等看。

　　对于投资者而言，重要的不是现状，而是对未来的预判。当市场情绪普遍低迷时，若地产未来销售超预期，地产板块也会有超预期行情。那么，地产销售究竟能否企稳呢？基于已有政策来看，似乎效果有限，但考虑到仍未出台的政策工具箱，我们应该充满信心。

　　首先，政策端对于稳地产具有强烈的诉求。中央经济工作会议明确提出支持住房改善需求，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。尤其会议将房地产相关表述纳入到“防范化解重大经济金融风险”项下，凸显了地产对经济发展牵一发动全身的影响。

　　其次，地产不稳，经济难兴。作为现阶段国民经济支柱产业，某种意义上，地产不稳，经济难兴。1）只有房价企稳，居民购房信心才能企稳，推动销售面积正增长，在这个意义上，地产销售要么量价齐升，要么量价齐跌，很难降价促量；2）中国居民部门约70%的资产为不动产，房价不稳或低迷下行会通过财富效应的负反馈影响消费信心，继而抑制消费回暖；3）作为金融体系最主要的抵押物，房价企稳才能为实体部门加杠杆打开空间。

　　最后，政策工具箱仍有空间。多年来，为抑制房价过快上涨，政策端层层加码，现在逐步取消不合时宜的紧缩政策本身就有刺激效果。目前，针对一线和强二线城市的限购、限贷措施仍有明显松动空间，笔者预计将在未来一段时间逐步落地。就房贷利率而言，市场普遍期待5年期LPR（基础贷款利率）会再次调降。同时，在构建房地产新型发展模式的背景下，长租房建设成为地方施政重点，近期已有地方政府出面购买新建商品房用作长租房，接下来预计有更多地方效仿，以团购的形式增加需求。

　　此外，新房房价说到底还是个供需的问题，2021年下半年以来开发商拿地积极性大幅减弱，对应两年以后的新房供给预计大幅萎缩，也会对房价预期产生强力支撑。

　　销售料重拾增长

　　总之，鉴于房价企稳的重要性和政策端仍显富裕的工具箱，2023年房价企稳是大概率事件，全年地产销售面积有望实现同比个位数正增长。但不同区域之间、房企之间会出现分化，上市龙头房企有望强者更强。

　　从行情演绎来看，只要地产销售确定性企稳，市场将开始演绎龙头房企的份额提升逻辑，以及需求回暖之下短期的新房供需缺口逻辑，估值有望持续抬升。但由于地产行业中长期逻辑发生变化，地产开发主业呈现去金融化、制造业化的特征，整体利润增速会下台阶，压制地产板块演绎空间。

　　短期逻辑向好、长期逻辑中性偏下，在2023年的行情演绎中，地产股大概率会出现明显分化，自持物业收租和物业管理等提供永续现金流的模块占比越高，行情占优的概率越大。

　　地产板块虽然受长逻辑压制，但就2023年上半年来看，地产政策仍将密集出台，叠加龙头房企估值仍处低位，在政策刺激下，地产板块大概率仍会有超预期表现，也将跑赢大多数板块。进入下半年，随着地产回暖，政策边际效应减弱，市场风险偏好抬升，届时长逻辑向好的成长板块将更具配置价值。