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楼市新态/联汇机制缓冲美加息影响\祥益地产总裁 汪敦敬

2023-04-26 04:25:17大公报
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  美国通胀仍然失控令加息阴霾持续,香港息口何去何从?香港银行结余到了低点,有人认为将会令P按(最优惠利率按揭)大幅加息,这种看法笔者未必同意。

  如果美国继续加息,大家都可以想像到美国的企业甚至银行会面对巨大冲击。但如果美国不加息,通胀更不受控制。美国经济进退维谷,笔者认为在投资上应该要将加息定性为不确定因素。

  事情的重点并不是美国是否加息,而是香港联系汇率如何应对美国加息。笔者认为,香港太少人真正认识联系汇率机制,往往被个别传媒或者网上的标题错误引导。笔者想分享一些看法,可能未必是正确,但代表一个角度。

  根据联系汇率机制,当资金过量流入的时候,若银行结余资金较多,银行体系流动资金充裕的环境下,金管局就会增发外汇基金票据及债券去吸收和转移;反之,当资金流走时,就会作出释放。既然机制如此运作,当银行结余减少到不合理水平时,金管局就会释放未偿还票据和债券,结果就会令到银行结余大升,H按(银行同业拆息按揭计划)息口可能因此下跌。为了令大家有更清晰的认识,我们来看看历史:

  2018年因为套息活动,银行结余减少至约540亿元的水平,2020年3月特区政府在两周内分四次共释放了200亿元的票据,市场因应港汇强势买入港元,半年时间里银行结余总共增加了逾4000亿元至4570亿元的水平。同时,与楼按相关的1个月拆息(Hibor)出现下跌,2020年3月底为2.05%,接下来的3个月分别降至1.15%、1.05%和0.44%。之后在2021年大部分时间里,Hibor利率都是0.1%的水平。以上个案告诉我们,银行结余下跌的结果可以是H按下跌而非P按上升。

  有能力承受不跟足加息

  笔者认为,银行结余过多的时候,金管局会吸纳及转移至未偿还票据及债券。那么银行结余减少的时候,金管局会释放未偿还票据及债券。这才是最正常、最合逻辑的推测。当然,我们不能肯定特区政府会怎样决定,亦不可能知道炒家的进退,但笔者想说的是我们要准备好息口上升的风险之余,更要明白息口的变化是不只有一个方向,过分僵化的思维才是投资上的大忌。

  当然,因为联系汇率的关系,美国加息会对香港有所影响,但这个影响是相对的。联系汇率会有合适的应变,包括以上资金逆转时的抵销机制。笔者认为,P按的加息基础是与储蓄存款量挂鈎的,当存款量是按揭借贷量数倍之时,加P按等同银行做“蚀本”生意。而H按加息的基础是银行结余,若香港不跟美国加息的后果是我们会被套息,但如果香港能够负担又愿意负担套息的代价呢?未偿还票据加上银行结余,香港市场还有约1.3万亿元的“弹药”,笔者觉得香港有条件去做不同的选择。

  此外,多数人并不了解,套息的钱很大机会留在香港,而套息很多时候都会在香港借钱。如果笔者这个估计没有错,炒家套息狙击香港是要借贷成本的,而且他们很可能运用高杠杆的方式,借贷成本加上联系汇率本身还有的汇价上落,炒家一样有机会损手。笔者强调港人很幸福,我们可以享受定期息口高于借贷息口的同时,特区政府也做了不少的功夫保证市场稳定。

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