图：市场购买力跟不上楼价升幅，无可避免制约楼市上升动力。

　　今年香港经济稳步复甦与失业率逐步回落，但住宅楼价在过去两个月却从历史高位反复回落，反映市民置业负担能力跟不上楼价升幅。事实上，衡量市民置业能力的三大指数全部严重超标，制约了住宅楼价上升动力。

　　香港经济走出疫情低谷，今年上半年经济强劲反弹7.8%，第三、第四季经济将会延续上半年的复甦势头。同时，就业市场也有明显改善，失业率也回落近3个百分点至4.5%，为一年半以来最低，按理利好住宅楼市表现。

　　经济尚未全面复甦

　　不过，过去两个月，住宅楼价在高位遇到阻力。根据差饷物业估价署最新公布的数据，楼价指数在7月创出历史新高之后，便乏力再上，呈现反复偏软，已连跌两个月。

　　即使楼价指数只是从历史高位轻微回落0.48%，但是住宅楼市已予人高处不胜寒的感觉，预示后市有隐忧。

　　其实，住宅楼价冲高回落，相信与下列因由有关：

　　（一）香港经济尚未全面复甦。目前旅游零售等行业继续受到疫情困扰，整体失业率仍然高于疫情之前的3.3%至3.4%水平，失业大军高达18万人，因而楼市难以大好。

　　股市波动利淡楼市

　　（二）股市大幅波动，利淡楼市气氛。今年港股走势疲弱，特别是美联储局上季放风缩减买债、提早收水，造成股市、楼市等资产价格回调，其中港股市值单在第三季便蒸发了逾6万亿港元，影响置业者入市信心。

　　（三）市民置业负担能力与楼价严重脱节。在欧美宽松货币政策之下，全球资金大氾滥，不断推升包括香港在内的物业资产价格。因此，即使香港经济尚未全面复甦，但住宅楼价迅速破顶，令市民置业负担能力与住宅楼价的差距进一步扩大。

　　置业负担指数超标

　　此外，衡量市民置业能力的三大指数也严重超标。

　　一是按揭供款对比住户收入的置业负担指数在今年次季上升至75%，远高于过去二十年47%的平均值，即四分之三家庭收入要用作供楼。

　　二是楼价与收入之比的指数在今年次季上升至19.6倍，远高于1997年楼市高峰期的14.6倍。换言之，一个住宅物业价值相等于近20年的家庭收入总和。

　　三是金管局用作衡量按揭供款人还款能力的收入杠杆比率（供楼金额与家庭入息中位数之比）在今年次季上升至91.8%，大幅高于37%的长期平均值。

　　从上述数字，可见住宅楼价之高实在令人咋舌，市场购买力跟不上楼价升幅，无可避免制约楼市上升动力，今年住宅楼价升幅可能低于经济增长幅度。