金茂服务（00816）于本月10日上市，挂牌首日股价跌28.7%，翌日再跌12.9%，3月11日收报价5.05元，相较上市价8.14元，两日跌幅达38%。金茂物业大股东是中国金茂（00817），具国资背景，债务违约风险极低；究竟何解这只国家背景的物管股遭到投资者抛弃呢？本周就尝试拆局。

　　第一看金茂物业盈利，于2018年至2020年间，股东应占溢利0.175亿、0.226亿、0.771亿元人民币；2021年首9个月股东应占溢利1.08亿元人民币，按年增长104%。招股书列出，2021年全年赚不少于1.7亿元（人民币，折合2.09亿港元），换言之按年增长至少120%。

　　第二看估值。金茂物业在今年发行新股上市，计算2021年每股盈利，就应该按2021年已发行股数8亿股为基础，换算应为港币0.261元。按上市价8.14元计，2021年预测市盈率31.1倍。当笔者比较碧桂园服务（06098）、华润万象（01209）、保利物业（06049）、越秀服务（06626）等物管股的2021年预测市盈率，马上见到金茂物业股价下跌并非无因。

　　作为物管股龙头的碧桂园服务，预告2021年盈利有50%增长，按2020年每股盈利0.9762元人民币计，去年每股盈利料达1.4643元人民币，换算应为港币1.8元，按3月10日股价收报38.6元，预测市盈率21.4倍。

　　再看两只经营规范较大，且属国家背景的华润万象、保利物业的估值。华润万象预告去年多赚105%至115%，按2020年每股盈利0.485元人民币，2021年每股盈利折合1.2229至1.2825元，按3月10日收市价，预测市盈率29.7至28.3倍。保利物业2021年多赚26%，换算每股盈利1.88元，按3月10日收股价，2021年预测市盈率27.4倍。

　　最后，看经营规模与金茂物业相若又是国家背景的越秀服务。越秀服务公布2021年每股盈利折合0.3321元，按3月10日收市价，2021年市盈率12.7倍。由此可见，金茂物业的上市估值远远高于同业，可能是导致股价在上市后大跌的原因。

　　总结，金茂服务上周五收报4.86元，2021年预测市盈率18.6倍。越秀服务上周五收报3.85元，2021年市盈率11.6倍。两者仍有很大估值差距。笔者认为，暂时勿沾手金茂服务，等待日后估值与越秀服务拉近，再考虑买入。