6个月前斗志昂扬冲击港股IPO的石榴集团，招股书悄然失效。

 

       11月30日，港交所文件显示，石榴集团于今年5月31日提交的招股书已处于失效状态。据悉，这已经是近期第11份失效的房企招股书。

 

       可以说，石榴是一家有故事的房企。曾以世界第二高峰乔戈里峰命名，文化理念是“挑战自我”，狼性十足。

 

       也曾纵横土地市场，豪赌押注各地地王项目，并甩出46亿高调地击败九龙仓、古北集团等实力企业，夺得彼时的上海总价地王；还“闪击”郑州数块城改用地，大幅提高竞拍价格，让郑州的本土开发企业惶恐不安。

 

       然而时光匆匆而过，行业巨变让人始料未及，从K2到石榴集团，这家企业也经历也沧桑巨变。

 

       2013年，石榴集团以71亿的销售额，冲进当年北京房企销售排行榜的前五。时隔7年，集团2020年在大本营北京的销售金额却被抛在TOP20之后。

 

       不过，作为一家发迹于北京、在皇城根下讨生活的房企，石榴集团能在北京发展至今，当然也有其独特的生存法则。

 

       对于石榴招股书失效，汇生国际融资总裁黄立冲表示，失效不等于上市失败。根据香港联交所的上市规则，一旦招股书递交后超过半年还没有批出来，那么招股书就会失效，需要企业重新递表，不过这个由企业自行决定。

 

       黄立冲补充道，港交所是否会批准企业上市，这是一个非常复杂的问题，基本上港交所要确保公司的情况符合上市规则才会批，只有在估值没有根据、财务表现大倒退、业务无法持续等情况下才有可能不批。

 

       就企业是否会再次递表的问题，大公房产询问了石榴集团相关人士，对方回复称：“一切以港交所官方披露为准。”

 

 

       中国房地产行业的发展，可谓跌宕起伏。在这几十年的历史长河里，出过不少草莽枭雄，他们麾下的企业亦选择在百舸争流中”野蛮生长”。

 

       如果不是2016年11月份初，一场主题为“石榴红了”的K2地产品牌焕新发布会的举办，公众甚至不知道这家企业背后的实控人是崔巍和桑春华。

 

       公开信息显示，石榴集团的大BOSS崔巍，毕业于上海师范大学。毕业后在上海梅山第一中学做地理老师。

                  

       崔巍极少在公众面前露面，在石榴创立之前，他在北京绿野房地产经纪有限公司做执行董事兼总经理，崔巍负责这家房地产代理公司的整体管理及营运。

 

       石榴集团的另外一个合伙人桑春华，是崔巍在北京绿野房地产经纪有限公司的同事，此后二人共同创业。

 

       招股说明书的数据显示，董事长崔巍持股石榴投资集团57.42%，总裁桑春华持股41.58%，两人合计持股99%。换句话说，“石榴兄弟”崔巍和桑春华，牢牢掌控这家公司。

 

       在“石榴红了”发布会那晚，天气很冷，到场的媒体和嘉宾心里却很热，大家都在低声猜测着这家企业未来的大动作。

 

       虽然K2发迹于通州，经常坐地铁的朋友们不时会收到他们投递的小广告，但其创始人从未在公开场合露面。

 

       出乎大家意料的是，出来演讲的是石榴集团的二号人物桑春华，“王炸”崔巍依旧没有到场。

 

       那晚桑春华戴黑边眼镜，白色衬衣外加一件黑西装，颇为干练。虽然不是港企，但他喜欢被人称为桑sir——不仅仅是因为洋气，他更希望和香港警察一样，干练并高效。

                              

图为石榴集团总裁桑春华/侵删
 

       桑春华说：20年前，他和崔巍从南京来到北京，下了火车，两眼一抹黑，出租车司机问“你去哪儿？”

 

       桑春华想起当时流行的电影《有话好好说》，说：“你知道张艺谋说安红我想你的地方吗？就去那儿吧！”于是他就站在这个地方，站在了安红的楼下，从方庄开始了北漂创业。

 

       桑春华在北京创业以华美起步。桑春华说，我们是一个创业者，立意一开始就求新求变，从未把华美定义为一家营销公司或者地产公司，我们是一家以梦想和价值观驱动的公司。

 

       在6年时间内，华美在大北京做了一百多个销售项目。

 

       势头迅猛的华美，开始被资本市场关注。2007年，高盛、IDG极力劝说要包装华美去纽交所上市，但桑春华拒绝了。

 

       产业链的上游，有更高的话语权，崔巍和桑春华合计，要进军上游，不能再给别人干了，于是K2地产出世。

 

       在桑春华眼里，通州区是其创业历程的一个圣地， K2从这里起步。

 

       K2在通州开发的第一个项目是海棠湾。此后，K2开始在通州攻城略地，并陆续开发了清水湾、百合湾、玉兰湾、郎峰、运河一号等多个项目。

 

       五年后，K2闯进北京房地产市场前五名。

 

       “从华美到K2，我们用了6年；从K2到石榴，我们用了9年。”桑春华说，作为创业者，一直在路上。

 

       桑春华饱含深情的说，“现在静心让我读华美宣言，依然可以泪流满面。”

 

       发布会结束的时候，一架无人机吊着一颗石榴飞遍全场，最后落到发布会主角桑春华的手中。

 

       桑春华说，“K2地产“更名‘石榴集团’，第一是表达其永远是创业者，我们和更多的创业者同行，我们一直在路上；第二是表达企业未来的使命和方向，要做地产界的苹果、Facebook，做经济焕新、生活方式焕新、城市焕新的领跑者。”

      在彼时，与会人士多认为，这场发布会是石榴集团上市的前奏曲。

 

       然而实际上，石榴集团的上市之路，一拖就是五年，直到如今招股书失效。

 

       在集中供地的“角斗场”里，中小房企渐被边缘化。另外，三道红线的禁锢、融资成本上涨、大本营北京的逐渐失守……或许都在倒逼石榴集团迎难而上，赴港IPO。

 

 

       土地是房地产开发中的生产资料，土地储备的面积和所处区位，更是决定了未来的货值和去化速度。

 

       早在2013年时，石榴集团前身K2地产一位高管就曾在饭局上表示“拿地难”。

 

       热点区域的地块被追捧，库存大的区域又难以消化，拿地对于房企来说是个技术活，尤其对于手中子弹不多的中小房企，更是难上加难。

 

       但在土地市场上，石榴集团并不等闲，甚至表现出相当凶猛的一面。

 

       时光回溯到2009年，华美地产（石榴集团前身）成为北京土地市场上最“飒”的黑马，一年内斩获通州外加朝阳百子湾拿了4块地，溢价率分别为64.2%、122.9%、97.1%、325.25%，合计现场竞价321轮。亮瞎了当年在京城抢地的开发商的双眼。

 

       但好景不长。

 

       2010年4月，华美地产的子公司北京祁连地产因拖欠九棵树居住项目的土地款，先被通告，并被暂停了一年在北京市土地交易市场参与土地竞买活动资格。

 

       而另一块竞得的土地也未能幸免。华美地产旗下北京雅居乐公司7.1亿元的百子湾“小地王”因未缴土地款被收回，更悲催的是连1700万元保证金也被没收了。

 

       在京城土地市场折戟后，石榴集团并没有停下在土地市场杀伐的脚步。

 

       2013年5月29日上午，备受关注的长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，以46亿元总价成交，折合楼板价近3万元/平方米，溢价率为57%。在香港建滔、九龙仓集团、古北集团、上海新长宁集团等实力强大的港资房企和上海地方国企的合围之下，北京福润天成房地产开发有限公司脱颖而出，这家马甲公司后来渐渐浮出水面，公众才知道这家抢地的公司归属K2旗下。

 

       其实，抢得上海长宁“地王”，并非K2地产的自有资金，而是其利用了其背后的金融公司黄金湾投资集团。黄金湾投资集团、K2地产、华美地产是一个产业链，黄金湾负责找地、找资金，K2负责房地产开发，华美做营销。

 

       房企对于高利润地块，一直非常渴求。石榴集团也不例外。

 

       据郑州市房管局数据，2016年上半年郑州市区商品房累计销售82733套，同比增长52%，销售面积为839.03万平方米，同比增长48%。

 

       火热的房产市场，让K2地产（石榴集团前身）把买地的目光投向了郑州。而且非常精准的瞄向了“旧改用地”。原因是这种地块，招拍挂的价格不高，但房价不菲。

 

       在当年的6、7月份，K2闪击郑州多个城中村改造地块，让郑州当地开发商“肝儿颤”。

 

       K2入局郑州土地市场，迫使本地多家开发企业坐到一起商讨应对K2竞争的策略和方案。毕竟有开发商已经在土地挂牌出让之前投入了大量的金钱和精力。

 

       郑州一位开发商直言，郑州的城中村改造用地，前期该村的拆迁费、过渡费、安置等费用均由开发商出资，当二级开发达净地时，政府进行公开网拍。该网挂起始价格仅仅是该村改造其中成本的一部分。开发商的期望值是通过拍地后政府再返起始价60%做为开发商前期垫资，但开发商最看重的还是拍得自己整理出的土地，那才是真正出利润的地方。

 

       当地被K2地产闪击过的开发商表示，万一地没了，面子丢了事小，赔钱事大。孩子养大了却被别人抱走，新娘娶到家却被别人抢走，想到这，死的心都有了。

 

       他们一致认为，K2地产“熟悉郑州市场规律，但不守当地江湖规矩”。

 

       敌人的敌人就是朋友，于是郑州的开发商就联合起来抵制K2，让其“滚出郑州”。

图为郑州开发商联合起来抵制K2/侵删
 

       强龙压不过地头蛇，被围剿的石榴只好发出公告：“我们投降，我们全面退出郑州土地市场的公开竞买。”虽然集团当时已经缴纳了八个亿的保证金，并获得了竞买的资格。

 

       事实上，不仅仅在郑州，连大本营京津冀，石榴集团也在逐渐“失守”。

 

       按照目前权益土储建面分布，石榴集团京津冀占比44.7%；长三角占比为45.1%；大湾区、成渝及其他地区占比分别为2.9%、1.4%和5.9%。

 

       但反观石榴集团在京津冀的物业开发及销售，却在逐年减少。2018年-2020 年，公司来自京津冀城市群物业开发及销售的收益分别占总收益约41.7%、37.4%及 20.2%。

 

       截至2021年2月，石榴集团土地储备（建筑面积）为919.4万平方米。其中，正在开发的建筑面积为638.9万平方米，持作未来开发的建筑面积为85.9万平方米。

 

       在《2020年中国房企总土储货值排行榜TOP100》中，石榴集团土地储备面积仅次于排名第79位的隆基泰和。排名第一的碧桂园土地储备面积为23806万平米，是石榴集团近26倍。

 

       随着销售结转的推进，补仓仍是石榴需要解决的难题。

 

 

       值得注意的是，当石榴集团的土地收购成本上涨，集团物业销售的整体成本也随之上涨了。

 

       数据显示，截至2020年末，石榴置业的土地收购成本为42.51亿，较2019年的17.18亿上涨约147.41%，其在销售成本中的占比也由2019年的35.6%增至47.1%，成为销售成本中的最大支出。

 

       与此同时，其净利率和归母净利率在2019年也有所下滑，近两年维持在9%左右。

 

       2018-2020年，石榴置业毛利润分别为33.19亿、26.89亿和28.10亿。但2020年毛利润仍低于2018年水平。同时，2020年毛利率下降，由原先33%下滑至23%。

 

       去年8月以来，“三道红线”已成为各大房企头上的一把达摩克里斯之剑，但非常巧合的是，在上市前夕，石榴集团的“三道红线”开始变色。

 

       2018年-2010年，石榴集团的资产负债倍数（即三条红线中的净负债率）分别为180%、140%、2020年迅速降至90%。两年时间内，石榴集团的负债率急速下降一半。

 

       招股书内，对于净资产负债比率由2019年的1.4倍下降至2020年的0.9倍的情况，石榴集团这样解释：主要由于现金及现金等价物增加所致。

 

       不过仔细翻阅现金流量表发现，从2019年末至2020年末，石榴集团的现金及现金等价物虽然增加了15.88亿元，但因经营活动所得的现金流实际却在大幅减少。

 

       数据显示，2019年末集团经营活动所得的现金流为49.66亿元，到2020年末这一数字就降至20.70亿元，少了一半以上。

 

       而在另一边，集团融资活动产生的净现金流却由2019年的-32.85亿元增至6.12亿元。

 

       也就是说，石榴集团2020年增长的现金流里，有很大一部分是来自融资活动的补充。

 

       从债务组成来看，除了常规银行借款与债券融资外，石榴集团的融资渠道更多依靠信托。

 

       招股书显示，企业2018-2020年加权平均借贷利率分别为8.2%、8.9%、8.1%，其中2019年的利率较高也是信托融资增加所致。

 

       截至2021年3月31日，石榴集团有接近92亿元信托融资尚未偿还。

 

       而且需要注意的是，2018-2020年，石榴集团贷款及借款利息分别为24.9亿元、28.94亿元和23.86亿元，也算是利息高企。

 

       一位业内的大佬听说石榴要上市，他意味深长地对大公房产说，拿地难、利润率下滑、融资成本高、渠道窄，这不是石榴一家企业遇到的问题，这是中小房企遇到的通病。

 

       在未来，市场份额会一点点被大型房企蚕食，留给中小企业的空间越来越小，上市求生存，或许是不多的突围之路。

 

       上述大佬说，地产行业从“白银时代”进入“青铜时代”，竟然没有过渡时间。

 

       这个冬天实在是太冷了。