寒冬已过去大半，春天还会远吗？

 

　　2021年，在 "三道红线""房住不炒"等多重政策调控之下，房地产行业正在经历一个难捱的寒冬。

 

　　虽然资本市场依然风声鹤唳，一部分遇险房企正在靠变卖资产回血，却也有一些房企在地产股低迷的档口频频回购自家股票，一场轰轰烈烈的"护盘大战"正在上演。

 

　　大公房产不完全统计，2022年刚开年不到一个月，就已有10余家房企发布股份回购公告。

　　 

　　在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，目前房地产板块普遍股价偏低，房企回购股票有助于提振市场信心，也能起到稳定公司股价、提振市场与投资者士气、安抚投资者情绪的作用。若股价和估值得到提升，还有利于公司后续融资，从而进一步改善行业流动性，提升行业信心。

　　 

　　知名投资人全宇亦表示，从基本面来看，整个房地产行业都面临现金流和销售周转的压力。而此前境外评级机构对中国房企评级的集中调整，更是不利于这些房企未来降低融资成本和提升灵活度。因此，回购股票的行为是一种对于资本市场积极的信号。

　　 

　　 

　　据大公房产不完全统计，自2021年下半年以来，包括碧桂园服务、大发地产、龙光集团、合景泰富、希慎兴业、旭辉永升服务等在内的将近20家房企和物业公司，均有不同程度地回购股票的动作。

 

　　其中，碧桂园服务、资本策略地产、大发地产、合生创展等更是多次出现回购动作，且部分房企涉资庞大。

　　 

　　知名投资人全宇认为，房企回购股份动作，一方面是企业对于即将到期或者未到期债务积极应对，另一方面也是企业在主动展示自己的资金实力。

　　 

　　1月26日，资本策略地产发布公告称，以每股价格0.21港元回购25万股，耗资5.25万港元。而在此前一天，该公司还曾以每股价格0.209-0.21港元回购183万股，耗资38.35万港元。

　　 

　　据了解，在1月20日、19日、17日、4日以及1月11日至1月14日的每一日，资本策略地产均曾回购过股份，回购数目分别为100万股、60万股、153万股、1万股以及80万股、281万股、52万股、32万股。一月份，该公司累计购回967万股。

　　 

　　碧桂园服务最近的回购动作也是较为频繁，光是今年1月份，该公司就连续8次回购股票。1月18日，碧桂园服务对外发布公告称，以每股39.250港元至39.350港元的价格回购12.50万股，回购金额达491.17万港元。

　　 

　　1月19日，碧桂园服务再次披露回购操作，于当日在香港交易所回购12.10万股，耗资508.18万港币，根据此次回购数量和耗资情况计算回购均价约为42.00港币；根据披露此次最高回购价42.10港币，最低回购价41.90港币。

　　 

　　此外，碧桂园服务还分别在1月17日、14日、13日、11日、10日、7日、6日回购28.7万股、14万股、18.4万股、37.5万股、14万股、37.5万股、12.1万股，其中回购耗资最高的一次达1512.69万港元。

　　 

　　回购的浪潮一波接着一波。1月4日和1月5日，旭辉永升服务分别回购了37万股和45.6万股。2021年下半年，该公司还在9月16日、12月17日、12月20日分别回购了14.8万股、0.2万股、40.8万股。自2021年下半年以来， 旭辉永升服务已累计购回股票数目为138.4万股，占于普通决议案通过时已发行股份数目的0.0829%。

　　 

　　与此同时，大发地产也分别在1月20日、19日、11日回购69万股、74万股、62万股，分别耗资约300.01万港元、322.64万港元、245.96万港元。截至1月20日，大发地产(自普通决议案通过以来) 累计购回证券数目为434.3万股，占于普通决议案通过时已发行股份数目的0.525%。

　　 

　　建业地产在2021年11月5日、8日及9日共购回300万股，占有关股份发行前股份数目0.1%，并于2021年12月31日注销。龙光集团在20222年1月14日、17日和2021年20日至24日，以及2021年9月21日、23日、24日共回购779万股，耗资4694.6万港元。

　　 

　　再将时间线拉长，港龙中国地产、合生创展、大名城、嘉里建设、豫园股份、合景泰富、世茂股份、融创服务、金科股份、时代中国控股等房企，都出现在回购股票的大军的队伍中。

　　 

　　全宇表示："观察和研究发现，房企的股票价格和该企业发债有明显的负相关关系。而主动进行债务清理，既有利于资本结构，重振投资人信心，更有利于进行市值管理。"

　　 

　　 

　　对比实施股票回购的房企市值看，超过千亿的仅有碧桂园服务一家，其次为港资房企新世界发展，市值超八百亿。而以往以"慢"著称的港资房企以及较为稳健的房企，在行业危机中具备了更强的抗风险能力。

 

　　据统计，2021年下半年，新世界发展共回购股票29次，其中2021年8月份就操作了19次回购。而希慎兴业则操作了24次回购，合计回购股份550万股。

 

　　此外，大公房产发现，有股票回购动作的房企在资本市场中也具备较强的融资能力。股票回购表现突出的房企中，大企业和中小企业兼有，但多数集中在港股市场，占比约八成。

　　 

　　2021年上半年，碧桂园服务以约115.6亿元的营业收入和约22.3亿元的净利润夺得港股物企头筹。与此同时，自2021年下半年开始，碧桂园服务的市值就已超过其母公司碧桂园，且至今一直是上市物企中的市值冠军。

　　 

　　有数据显示，2021年TOP20物企的总市值5150.75亿，占所有上市物企总市值89.6%，其中碧桂园服务一家就占了27.3%，超过1500亿。

　　 

　　而新世界发展作为香港"四大地产发展商"之一，在当前市场低迷的情况下，依然能保持着较高的派息水平。数据显示，2021年新世界发展全年股息为每股2.06港元，每股同比增加0.02港元（股份合并后），并将维持现有可持续及渐进式的派息政策。截至2021年6月30日，新世界发展实现综合收入682.33亿港元，同比增长15.6%。 

　　 

　　而市值在300亿~800亿区间内，有回购动作的房企，大都是发展历来较为稳健的老牌房企--例如合生创展、嘉里建设、龙光集团、豫园股份，同时这些房企融资能力也相对较好。

　　 

　　2021年12月8日，合生创展发行2.5亿美元可转债。标普全球评级近期发布报告称，合生创展集团发行的这2.5亿美元可转换债券具有一定正面信用影响，此举表明该公司仍有能力通过某种方式进入资本市场。

　　 

　　与此同时，1月27日，龙光集团也成功发行于2026年到期的19.5亿港元可转换公司债券，票面年利率6.95％。这是继2021年12月27日其发行6.65亿元CMBS之后，公司在短短一个月内再次成功发债。

　　 

　　有分析人士指出，在当前波动的境外市场环境中，能够大规模、低利率发行境外债的房企，可以显示出国际投资者对其稳固经营能力及稳健财务质量的充分认可，体现出企业良好的融资能力。

　　 

　　从整体情况上来看，上述回购股份的房企在经营和融资方面都强于整个市场基本面，所以有信心、有底气进行回购。

 

　　柏文喜评价称："可以回购股票的房企，至少说明它的财务状况是比较好的。"

　　 

　　毫无疑问的是，"房企规模论"已成过去。在当前的市场环境中，稳健型房企更具抗击风险优势。不过全宇认为，财务状况不良的房企，出于债务展期和后续债券发行的需要，也可能会选择股票回购，在信息不对称的背景下，回购可能是一种实在的战略选择，也可能是一种信号展示。

　　 

　　 

　　值得注意的是，在房企通过真金白银传递信心的同时，有关房地产融资的政策基本面也有改善的迹象。

　　 

　　日前，人民银行营业管理部以视频形式召开2022年北京地区货币信贷工作会议。会议强调，要坚持"房住不炒"定位，加强预期引导，支持房地产企业合理融资需求，更好满足购房人合理住房需求，加大住房租赁金融支持，促进房地产业良性循环和健康发展。

　　 

　　可以看出，在目前的形势下，"稳字当头"依然是第一位的。柏文喜表示，"会议通过稳信贷来稳预期，通过信贷的早投放和向重点领域的投放，来保证经济的稳定运行以及经济结构的调整与发展动能的转换，同时在信贷结构调整中要防止一刀切的问题，比如在房地产信贷中要防止盲目抽贷引发的行业流动性风险频发问题。"

　　 

　　与此同时，一个月前，央行、银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，明确支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。且鼓励银行业机构做好重点房企风险处置项目并购的金融支持，并购贷、并购债不计入"三道红线"。 

　　 

　　在政策的支持和引导下，通知发出后，招商蛇口和建发地产两家房企便率先在银行间市场发行了并购票据。而招商蛇口2022年度第一期中期票据（并购）的成功发行，也标志着国内首批房地产项目并购中期票据正式落地。

　　 

　　"类似这种收并购方面的票据发行，释放了资本市场配合监管部门的政策方向，对于行业龙头企业和优势企业来说，可以很好的优化自身财务结构和开展项目并购。"柏文喜表示，这对于行业而言也是一种对流动性压力的解决之道，有利于促进行业流动性的整体性恢复和推动行业整合，促进房地产行业信心的恢复和尽快进入良性循环的轨道。

　　 

　　政策频吹暖风，还有央企率先探底。1月19日，大悦城控股发布公告称，控股子公司中粮置业投资有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）已发行成功，票面利率低至3.08%和3.49%，利率接近行业近年最低。

　　 

　　1月27日，万科也在中国银行间市场发行了今年首期30亿元中期票据，发行利率为2.95%，主体和债项评级结果均为AAA。据悉，此次发债获得的资金拟用于商品房项目建设。

　　 

　　柏文喜认为，从这些房企极低的融资利率来看，一方面趋势表明了当前融资环境正在逐步改善，另一方面也表明市场在不同资信表现的企业之间正在加大分化力度，优质房企在公开市场的表现更加优异，融资成本有进一步走低之势。

　　 

　　有业内人士亦称，万科、招商蛇口、大悦城这类房企票据的成功发行，表明了房企的合理资金需求正在得到满足，市场预期逐步改善，也体现了政策对房地产行业收并购的支持力度和效率。"这一定程度上也反映了当前融资环境有所松动，房企的资金压力将有所缓解。"

　　 

　　而且值得注意的是，万科发债的用途不是为了偿还旧债或项目并购，而是用于商品房项目建设。而这一信号代表资本市场对于优势房企的认可、以及对于正常的商品房开发建设的支持。知名地产分析师严跃进也表示："这充分说明房企的融资和项目开工等紧密结合。"

　　 

　　对于上述企业来说，通过发行此类金融工具，有助于形成多元化的融资渠道和资金来源，对于后续的业务开展将形成更大的支持作用。说明房地产市场正朝着向稳向好的方向发展，房地产新开工等也有望扭转2021年的颓势。

　　 

　　据大公房产不完全统计，2022年开年以来，已有超过10家房企开展融资计划，除了上述几家房企，还包括龙湖集团、滨江集团、合生创展、厦门国贸、珠海华发等，而这些房企的共通点就是财务状况较为稳定。

　　 

　　柏文喜认为，从目前的行业环境来看，融资方面的利好政策频出，2022年的融资政策以及企业的财务状况整体上会进一步向好，但是企业之间的分化会更加严重。

 

　　"一些高杠杆企业可能会逐步式微甚至退出市场，而一些优势企业和龙头企业会强者恒强，行业地位会更加上升，从而获得更多的金融与财务资源的支持。"柏文喜表示。

　　 

　　而全宇也表达了类似的看法，他认为，在现有的市场环境下，如何维持长期竞争优势，保障核心资产，轻装上阵是所有开发商面临的问题。而这个背景下，也包含了巨大的行业整合和优质企业更上一层楼的机遇。

　　 

　　非常时刻，房地产行业"马太效应"将进一步加剧。