又到一年315，细数历年的央视315晚会不难发现，针对房地产行业的投诉每每居高不下，而房地产维权也是难上加难。

 

房子是人的一生中不可或缺的重要部分。然而随着行业进入“黑铁时代”，房地产维权现象在近两年来更加常见了。如果不小心踩入“陷阱”，等待购房者的不仅是金钱和精力的付出，还有漫长而艰辛的维权之路。

 

今年的“3·15消费者权益日”，大公网房产频道将联合北京市房地产法学会、以及北京金诉律师事务所共同推出“315楼市·公道计划”，为全国房地产维权者开启专属曝光通道，并提供专业法律建议。

 

房地产维权十大关键词与典型案例
 

质量安全、延期交楼、楼盘烂尾、中介跑路、物业管理混乱等问题，一直是房地产行业维权者控诉的焦点所在。大公房产梳理年度关注度较高、并且具有代表性的十大楼市维权关键词，并邀请知名房地产律师北京金诉律师事务所执行主任王佳红，提供专业法律支持。

 

 

案例：2021年12月，有网友在领导留言板反映，新力地产旗下的合肥“新力东园”二期本该2021年12月30号交房，却因开发商资金链断裂一直没有动静。有业主询问小区物业，对方表示会延期至2022年4-5月份交房，但摇摆不定的时间依然让二期业主很焦虑。此外，还有业主表示，新力地产曾将2期项目以在建工程抵押的方式抵押给银行获取贷款，目前小区二期大部分房子还属于在建工程抵押状态，当初开发商承诺了“交房前解除抵押”，但现在一切都悬而未决。

 

律师支招：目前，很多地方规定了新建商品房预售资金监管制度，正常情况下，开发商所收取的购房款都是专款专用的，如果监管正常的话，一般不会出现资金链断裂的情况。

 

如果一旦开发商资金链断裂，很有可能资金并没有进行监管或者监管制度并没有严格落实。所以，对于业主来说，要仔细核对自己的购房款是否进入了资金监管账户，必要时可以找政府进行核对。尤其是在开发商资金已经断裂带情况下，更需要政府加强监管的力度。同时，开发商一般都是通过将在建工程抵押的方式从银行获取贷款的，所以开发商承诺“交房前解除抵押”其实很难实现，业主可以通过合同约定，来追究开发商的违约责任。业主也可以起诉到法院，或者追究开发商的违约责任或者要求解除合同，但是这都涉及到开发商是否有资金履行能力的问题，必要时业主需要采取一定的保全措施，来保障自己的合法权益。

 

大公有话说：延期交付不仅让购房者没了保障，还会打乱购房者的计划，影响到后续工作、生活方面的安排。所以买房前一定要仔细查实双方交易的房屋标的是否合法、项目投资建设的手续是否齐全、开发商是否有资金能力等，切忌因麻烦而拣了芝麻丢了西瓜。

 

 

案例：2022年2月，有业主向媒体反映称，富力地产旗下位于湖州东部新城的“富力城”小区自2019年交付以来，屋内一直存在墙纸发霉脱落、地板泡水、窗户漏水、厨房顶渗水等各种问题，业主要求开发商解决，开发商却只是草草敷衍了事，简单维修后问题很快会重现。据了解，直到目前，许多业主仍旧无法入住。

 

律师支招：对于房屋所存在的质量问题，业主首先要做的事情就是固定证据，比如聘请公证处对所存在的质量问题进行录像、拍照，也可以自己录像拍照，或者通过发送书面函件的方式要求开发商承担维修义务。条件允许也可以先行聘请检测机构进行初步的质量问题原因的检测，方便去判断责任主体。

 

其次，如果开发商不积极处理，需要尽快提起诉讼，要求维修或者赔偿，质量问题严重影响房屋居住使用的，也可以要求解除合同。最后，要注意诉讼时效，一般债权的诉讼时效是3年，千万不要一直拖延最终超过了诉讼时效就更加被动了。

 

大公有话说：购房者在看房时一定要打开火眼金睛，如有必要最好邀请专业人士陪同把关，签订合同的时候一定要明晰双方的责任义务，以防开发商遇到问题时推卸责任。

 

 

案例：2022年1月有业主爆料称，正荣地产旗下漳州“西湖正荣府”存在严重减配情况，前期宣传有高配亮点的夜光跑道，但实际交付时没有。并且规划图中的樱花绿植最后被单一廉价的木苗取代，与宣传时展示差别巨大。另外，有业主表示买房捆绑车位的车位合同定价、车位税费由谁承担也没有明确，目前该小区部分业主正质疑项目虚假宣传，并拒绝交房。

 

律师支招：首先，如果业主有证据证明开发商存在虚假宣传的行为，可以向当地市场监督管理部门投诉举报，一旦虚假宣传得到了政府的认定，业主是可以起诉要求赔偿的。

 

其次，如果小区的实际情况和规划图要求的规划情况不符合的话，业主也可以要求主管部门责令开发商按照规划进行施工建设，并应该按照规划情况向业主交付房屋。

 

再次，业主对于房屋所存在的一系列问题需要调查取证，固定证据，不能随意、无理由地拒绝收房，而且还要仔细查看所签署的商品房买卖合同中对于房屋交付条款的约定，有些约定是霸王条款，对业主不利，所以业主要特别关注合同的内容。

 

大公有话说：常言道，购房者走过最长的路就是开发商的套路，淋过最大的雨就是销售顾问的花言巧语。所以要想买到心仪好房，再三查看开发商名下的同类房源一定少不了，千万不可匆忙下定。

 

 

案例：2021年12月，有网友向媒体爆料，自己于2017年购买了佳兆业壹号一期的房产，合同约定2019年12月30日毛坯验收，2020年底精装交付，后来却拖延至2021年底精装交付，现又被告知无法按时交付。综合佳兆业的情况来看，除了房子有“烂尾”的风险，该网友还称，原先销售承诺的延期交付赔偿金也无法赔偿，原本购房合同规定“开发商逾期交付，每日按照总房价款0.05%向业主支付违约金”，后开发商在补充条款中又修改为“每日按照总房价款0.02%向业主支付违约金”，并且增加了违约金上限为“已付房款的1%”，再后来又让业主签署了一份在某些政策影响下开发商可顺延交付、无需承担任何违约及赔偿责任的特别提示。

 

律师支招：首先，开发商要求业主所签署的免责条款、无需承担违约责任及赔偿责任的条款，均属于格式条款或者霸王条款，该条款属于无效条款。尤其是在这些条款没有给予购房人充分的提示和注意的情况下，按照民法典的规定是不能成为合同内容的。

 

其次，对于合同中延期交房违约金的约定，如果开发商约定的违约责任过低，不能弥补因为延期交房而给购房人所带来损失的，购房人可以要求调高违约金，人民法院也会予以支持。

 

再次，疫情本身或者政策本身是不能成为开发商延期交房免责的理由的，需要看由于疫情或者政策而具体如何影响以及是否影响到了开发商的开工建设，如果不能证明疫情或政策对施工的具体影响，开发商延期交房也是不能免责的。

 

大公有话说：黑铁时代之下，尽量多了解开发商的口碑美誉度，已有交付楼盘的，可多去建成小区询问情况，必要时可查询开发商目前的财务情况，了解其当前是否有违约风险。

 

 

案例1：2021年11月，北京望京二房东跑路一事在网络上闹得沸沸扬扬。据悉，一位名叫张伟的二房东从中介和房东手里把房子租过来，再冒充房东以低于市场价20%的价格转租给个人租户，并以“收租户年付租金、月付给中介”的方式套取上百万资金，最后携款潜逃。此事涉及的中介平台包括自如、链家、相寓等，受害者达到两百余名。而该名二房东跑路之后，还有租客在网上爆料自己遭遇了自如的暴力清退，甚至原房东和自如人员趁租客不在家，私自将其行李打包丢掉。

 

案例2：2021年6月，一网友在换租房屋时为了节省中介费，直接委托去年曾给她租房的某不知名中介帮忙。该中介带她看了四五套房源，最后网友选中了其中一套，并支付了一年的房租4.5万元。然而住了不到一个月，网友回家的时候突然发现门上贴了通知书，称其未能及时支付房租，如果一周内不补交房租将被换锁。她急忙联系上述中介，却发现已经联系不上。当她拨打通知书上留的电话时，对方称自己才是房东的中介，并表示上述不知名中介其实是租客，房租两月一付，而他已经拖欠了半个多月的房租。

 

律师支招：首先，承租房子，尽量和一手房东直接签署租赁合同，查看清楚房产证和产权人身份证原件，为了防止产权证造假，可以和房主到当地的房屋主管部门核实真伪。

 

其次，承租人支付租金的时候，尽量每个月单独支付租金，不要一次性支付一年的租金，否则一旦发生问题无法追回。再次，如果是和二房东签署租赁合同，一定要审核清楚二房东租赁合同的截止期限以及二房东是否有转租的权利，尽量要得到一手房东的认可和同意才能将风险降低到最小。

 

最后，如果中介或者业主趁租客不在家就将其行李打包导致自己财产有损失的，可以向中介或者房主起诉要求赔偿，因为租客是基于合同约定才居住在这里，其个人的物品、财产等还是应该受到法律保护的。

 

大公有话说：租房者在委托中介看房时一定要仔细核对对方的身份信息以及公司资料，确保可以找到实际公司门店，签订手续时必须要查看户主与中介的委托合同，核对户主身份信息，确保中介的代理权真实存在。并且，最好分期付房租，谨慎一次性付清一年。

 

 

案例1：2020年4月，有网友爆料自己于2018年8月将房子以5年期制托管给自如，疫情期间却遭遇自如电话轰炸要求强制降租，租金从7280元降到5500元，该网友表示不同意并决定退租，最后发现按照业主和自如签订的《资产管理服务合同》规定：“合同提前解约，甲方应向乙方支付装修及新配置设施的损失费。”且这份规定被自如以制式合同的模式写在了每一个与房东的托管协议中，房东无权更改。此外，该网友还表示，自己把房子交给自如前本身已经装修好了，但是托管给自如后，该平台就以无法知道电器安全性为由把业主原有的家电给扔了，重新换上了他们的电器，而且并没有给业主任何赔偿。

 

案例2：2021年3月，上海有租客反映自己在自如的租期还剩十几天的时候提出退租，结果自如说属于违约要扣除押金，而如果转租的话则必须通过平台，不可以私下转租，且要收取半个月房租作为手续费。自如管家称，短租至少3个月，按天计算并一次性付清，退租需要提前15天以上申请，成功的话扣一半押金，不成功的话如果是提前30天申请则扣70%押金。此外，还有租客表示自如退租经常有以家居磨损为由乱扣费的现象。

 

律师支招：对于案例一发生的情况，首先，自如以疫情为由强制业主降低租金，这是不符合法律规定，应该由自如自己证明疫情影响到了房屋的出租，进而影响到了收益，只有证据充分的情况下才可以部分免责，或者要求业主部分降低租金，如果业主不同意，自如可以诉讼解决，但不能强迫业主必须接受。

 

其次，自如的《资产管理服务合同》很多内容显失公平，排斥了业主的权利，加重了业主的责任，这种条款按照民法典的规定应该是无效条款，业主可以到法院起诉确认条款无效。所以，业主在签署自如公司的服务合同时，一定要非常注意，如果条款内容本身不公平，建议不要签署。最后，如果自如公司将业主的家电擅自进行了处理，业主可以到法院起诉，要求其承担赔偿责任。

 

对于案例二发生的情况，租客要充分了解自己和自如公司所签署的租赁合同的具体内容，需要明确合同中对于租客提前退租的责任约定，一般情况下要以合同约定的为准。如果合同对租客提前退租没有约定或者约定不明确的，那自如不能随意扣除押金或者对租客有其他不合理的要求。而对于自如乱扣费的情况，可以申请相关政府主管部门查处，以保护租赁市场的良性经营秩序，同时更好的保护租客的合法权益。

 

大公有话说：无论是房东还是租客，都要仔细研读合同，尽量找正规中介合作，高度警惕中介种种套路！

 

 

案例：2020年9月，有业主在领导留言板投诉，由原金马房地产有限公司开发建设的合肥“力高·君御世家”小区物业不作为，引发业主极大不满。具体原因包括物业门禁形同虚设、乱收停车费区、监督不力、绿化不达标、小区车道堵塞等问题。

 

律师支招：首先，业主对物业公司的服务不满意的，或者认为物业收费高、服务质量低的，可以通过召开业主大会的方式来更换该物业，选择更为合适、服务更好的物业服务公司。

 

其次，在召开业主大会困难的情况下，比如无法召开业主大会，或者无法通过一定的表决比例更换物业企业的，业主可以就物业公司的违法行为、违规行为，比如乱收停车费，向物业公司的政府主管部门要求查处，由政府主管部门进行调查核实和处理。

 

再次，对于物业公司侵占小区公共收益的非法行为，比如利用公共部位收取的停车费，电梯的广告费实际上都是归业主所有的，业主可以行使知情权，要求物业公司公开公共收益情况，甚至可以起诉要求物业公司予以返还。

 

大公有话说：买房或租房除了看房子硬件设施，也要注意物业公司的服务口碑。尽量选择品牌知名度和美誉度较高的大型物业管理公司服务的小区，了解小区物业公司的资质如何，并且多询问原小区业主入住感受，以及这家物业公司在其他小区的投诉率，以免遇到服务恶劣、不负责任的物业公司。

 

 

案例：2021年11月，有网友爆料称自己住在江西九江“中体·奥城”小区，邻居拆掉自家的门，在楼道公共区域安装了铁扇门，并将一段走廊划为私人过道，在里面堆放私人物品。而且，该住户还把阳台延伸至自家外墙，严重影响了自己的生活。该网友想让邻居拆门，但对方却表示“这门都装上了”，还称自己是“为了安全考虑”。后网友向物业求助，但物业劝阻无效后就不再出面，此事依然悬而未决。

 

律师支招：首先，楼道公共区域属于小区业主共有的，未经业主大会的表决同意，任何人不得私自占用，所以邻居拆掉自己家的门，在楼道里安装铁扇门，既侵害了小区全体业主的利益，也属于严重的违法行为。

 

其次，物业公司作为小区的服务企业，并没有行政执法权、处罚权，只能就邻居的违法行为进行劝阻，如果劝阻无效的，应该向当地的政府主管部门，比如街道办事处或者城管部门进行报告。再次，作为直接受影响的其他业主，或者小区的业主委员会，也可以就这种违法行为直接提起诉讼，或者要求政府主管部门对其违法行为进行行政处罚。

 

大公有话说：为个人而至公共利益于不顾不可取，对违建行为请说NO！沟通无用请物业出手，物业不作为请合理利用法律武器维护自己的合法权益。

 

今年的315，我们能做的不仅只有吐槽！

 

真金不怕火炼，好房不怕检验。即日起，大公房产楼市315 “公道计划”维权线索征集正式启动！欢迎大家积极爆料在买房、租房中遇到的难题，大公房产将联合专业律所，为维权者提供专属曝光通道和专业法律建议。

 

线索和曝光时间：2022年2月22日——2022年3月31日

爆料邮箱：jiangzz@takung.cn

 

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