“问君能有几多愁，恰似一江春水向东流。”王东（化名）用这句词来形容自己最近的心情。

 

　　700多万元的首付款已经交了七个月，北京国瑞熙墅业主王东的房子至今未能完成网签。面对开发商提出的“换一套房子”的处理办法，王东妥协了。

 

　　但是，王东给予的信任与妥协还是没能换来一栋可以正常网签的房子。看着自己的房子被开发商抵押，退款也无门，王东向大公房产道出了他的故事。

 

 

　　公开信息显示，国瑞熙墅主体竣工于2020年，有了解该小区情况中介向大公房产介绍，小区并非传统意义上的精装房，买家在决定买房后，开发商才会对相应房屋进行装修。另外，该小区现在分为两个区，东区名为国瑞悦墅，预计2024年交房，目前均为期房。而王东购买的房子位于西区，名为国瑞熙墅，目前已基本售完。

 

　　国瑞熙墅位于北京市昌平区北七家东路，开发商为北京文华盛达房地产开发有限公司，小区总户数为320户，总建面积为33万平方米，容积率为1.2，绿化为30%，3月挂牌均价约为4.94万元/平方米。企查查显示，盛达房地产由北京国瑞兴业地产股份有限公司100%持股，所属集团为国瑞地产。

 

　　大公房产注意到，国瑞熙墅所在地块为昌平区北七家镇GZT-05-1、GZT-07、GZT-09地块。2015年这宗地块人气颇高，国瑞、保利、中粮、新华联、中铁建、旭辉等10家房企和联合体激烈竞争，经过52轮举牌，最终由国瑞地产以19.72亿元竞得，溢价率50%。该地块属于R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地，土地面积约为7.33万平方米，建筑规划面积约为14.4万平方米，挂牌出让起始价为13.15亿元。

 

　　据王东介绍，2021年8月他与家人前往国瑞熙墅售楼处，并于8月13日签订《北京市商品房预售合同》，同时缴纳了比例40%、700多万元的首付。

 

　　在签合同的时候王东便注意到，该商品房为“已抵押”状态，抵押登记日期为2021年6月22日，债务履行期限为2022年6月22日至2023年6月21日。彼时，开发商方面表示，目前该商品房预售证于2021年4月30日到期，还不能启动“期房转现房”工作，也没有办法进行网签。

 

合同截图/业主供图

 

　　不过，正在王东疑虑之时，开发商给王东拿出一份盖有公司合同专用章的“承诺书”，他们承诺在2021年11月20日前具备网签条件，否则业主可以选择退房，或者在业主支付全部房款后可按每日万分之一的标准支付赔偿金，直至具备网签条件之日。得到了开发商的一纸承诺，王东便没有多说什么，离开了国瑞熙墅的售楼处。

 

业主供图

 

　　但事实上，直到11月20日，开发商都没能执行承诺书中提到的“网签安排”。随后，王东向开发商提出申请退房，对方也应允三个月内退钱。

 

　　带着关于“抵押房出售”是否合法的问题，大公房产联系到了北京金诉律师事务所王佳红律师。

 

　　王律师表示，据民法典第四百零六条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这个条款就说明有抵押的房子是可以出售的。

 

　　但是房子被抵押，说明房子存在一定的权利负担，也说明开发商对房屋没有完整的处分权。因为开发商即便出售了房子，如果抵押权人不同意出售，实际上购房人也无法得到房子，可能既无法办理网签，更是无法办理过户。因此，开发商无法兑现承诺，违反了合同约定，也是违法的。

 

　　王律师强调，虽然抵押房可以出售，但后续债权人利益还是要优先保护的。开发商给予了书面的承诺却无法兑现，业主可以选择通过司法诉讼的方式维护自身合法权益。

 

　　但是王律师的建议，针对一般的开发商是适用的。不过，大公房产了解到，国瑞地产现金流已经非常紧张，此前已经发生债务违约，被抵押出去的房子也不只王东一家，实际情况让王东感到很无奈。

 

 

　　王东表示，2022年2月约定的三个月期限已到，但是他并没有收到开发商的退款。在联系对方时，开发商甚至直接表示“没钱”。

 

　　此后，王东继续与开发商协商，想要解决房子问题。

 

　　与此同时，业主梅女士也向大公房产表示自己被“忽悠”着签了合同，事后才发现合同处处不平等。“当时买国瑞熙墅的房子的时候，开发商让先付款，说是按公司规定，第二天才能看购房合同。可是看到合同发现不平等条款时，对方却表示，先前交的钱时定金，不签合同就不退定金。”

 

业主提供
 

　　梅女士称，自己也和昌平区建委联系过，建委负责人表示，国瑞熙墅开发商前段时间提到过将新取得预售证的监管账户中的500多万元取出，用于解决部分业主退房退款要求。但在新的预售证上，开发公司一项却填写为“北京国瑞兴业地产股份有限公司”，与此前预售证中的“盛达房地产”不一致。因此根据相关规定，监管银行不允许其取出资金。

 

新预售证/图源网络

 

　　区建委方面还建议业主，如果想要求开发商尽快退款，只能通过司法程序，由法院强制执行。但国瑞方面给区建委的回复一直是“没钱”，开发公司负责与区建委对接的负责人甚至表示，近期公司都没有发齐员工工资。

 

　　实际看来，国瑞资金链紧张，确实也是不争的事实。

 

　　3月31日，国瑞地产发布2021年业绩报告。期内，国瑞地产收入为98.98亿元，同比增长71.6%；来自物业开发的收入约为91.86亿元，同比增长83.1%。尽管收入同比增长超70%，但其负债已经远远超过营收增长。报告显示，流动负债约为296.36亿元，非流动负债约为160.02亿元，资产负债率为74.72%，总负债450亿元。

 

　　年报显示，国瑞地产尚未偿还的借款为209.45亿元，包括银行、信托及其他借款184.04亿元及优先票据25.41亿元。同期，集团若干借款由开发中的物业、持作销售物业、投资物业及预付租赁款项以及物业、厂房及设备及受限制银行存款担保，或同时以上述多项担保。于2021年担保若干授予集团的借款的已抵押资产为328.15亿元。

 

 

　　面对资金链紧张的问题，国瑞地产自2021年开始执行若干项资产处置计划。

 

　　据悉，国瑞地产于2021年底以约3.4亿元总价出售万宁国瑞，其中100%股权对价2.88亿元，以及买方偿还该标的公司的股东贷款5102万元。

 

　　今年2月，国瑞地产再次以3740.81万元对价，向华禧控股出售国瑞会展中心的15个办公室单位及15个停车位，其中办公室总建面约2700平方米。

 

　　不过，处置的资产还远远解不了国瑞地产的燃眉之急。该公司已经发生实质性债务违约。

 

　　据了解，国瑞地产于3月4日发布的公告显示，尽管公司正在积极确认旗下2022年到期13.5%票据投资者的身份，但根据本期票据的相关契约，未支付票据未偿本金及应计利息已构成违约事件。同时，票据已于2022年2月28日从香港联交所退市。

 

 

　　据悉，该票据发行规模4.55亿美元，发行票息13.5%，期限3年，于今年2月27日到期，截至公告发布之日，该票据未偿本金额为490万美元。

 

　　事实上，今年3月、4月，国瑞地产有两笔票据面临回售，分别为5000万美元私募票据和3.24亿美元优先票据。另外，集团目前还存续3只美元债，存续规模3.93亿美元，分别将于2023年3月26日、2024年1月25日以及2024年8月23日到期。

 

　　近几年，国瑞地产利润、应收等数据均处于下降趋势，旗下还有不少项目有业主维权现象发生。例如邯郸国瑞瑞城业主在售楼处门口拉横幅抗议，横幅显示：“邯郸国瑞开发商更换低资质物业公司决不答应”等字样；另外还有苏州国瑞熙墅4次交付延期等。

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　　今年以来，很多开发商资金链紧张，出现了流动性危机。随之而来的连带反应，就是遇险开发商旗下楼盘频频出现网签困难、延迟交房、监管资金挪用等问题。这也提醒购房者，在买新房的时候要擦亮双眼。

 

　　对此，也有专业人士建议，购房者在挑选房子时不仅要对比房价、周边环境、小区建设等，还要关注开发商的财务状况和美誉度等方面问题，规避可能出现的延期交房、甚至楼盘烂尾等问题的发生。