7月14日，财政部召开2022年上半年财政收支情况新闻发布会。数据显示，今年上半年，全国政府性基金预算收入27968亿元，比上年同期下降28.4%。

　　分中央和地方看，中央政府性基金预算收入1898亿元，比上年同期下降4.2%；地方政府性基金预算本级收入26070亿元，比上年同期下降29.7%，其中，国有土地使用权出让收入23622亿元，比上年同期下降31.4%。

　　华安证券指出，从政府性基金预算收入的完成进度看，上半年政府性基金预算收入累计完成28.4%，进度明显低于前两个年度。地产行业不景气拖累政府土地出让收入，后续政府性预算收入完成需要面临较大的压力。

　　今年上半年楼市仍处低位

　　土地市场的热度与楼市的冷暖，密切相关。

　　7月15日上午，国家统计局发布了2022年1-6月房地产开发和销售情况统计报告。通过数据可知，今年上半年整个楼市仍然处于低位。

　　今年前六个月，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51804亿元，下降4.5%，占房地产开发投资比重为75.8%。

　　与此同时，商品房销售表现也不容乐观，前六个商品房销售面积为68923万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%，其中住宅销售额下降31.8%。

　　不过值得注意的是，从跌幅来看，上半年商品房销售面积和金额降幅相比1-5月，均出现今年以来首次收窄，呈现触底反弹之势。

　　根据公开数据，上半年全国商品房销售面积跌幅相比1-5月的-23.6%收窄了1.4个百分点，其中住宅跌幅收窄了1.5个百分点。销售金额跌幅相比1-5月的-31.5%收窄了2.6个百分点，其中住宅跌幅收窄2.7个百分点。

　　而除销售跌幅收窄之外，6月单月，商品房销售数据环比改善也较为明显。克而瑞数据中心指出，6月商品房销售规模大幅激增，环比涨幅为最近8年同期最高。继5月商品房销售实现年内首次环比正增长后，单6月商品房销售18185万平方米和17735亿元，环比分别增长66%和68%，涨幅为2015年以来6月同期最高。

　　中指研究院表示，伴随着疫情影响的逐渐弱化、调控政策的持续显效以及稳经济一揽子政策发力稳预期等，房地产市场交易规模触底回升，商品房销售面积和金额累计同比下行趋势得到缓解，市场底部企稳态势渐显。

　　但是相比需求端，上半年房地产开发投资、新开工面积同恢复迹象不明显。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉计算称，上半年，土地购置面积同比下跌48.3%，跌幅扩大2.6个百分点；新开工同比下跌34.4%，跌幅扩大3.8个百分点；施工面积同比下跌2.8%，跌幅扩大1.8个百分点。土地购置、新开工、施工全部跌幅扩大，导致开发投资同比下跌5.4%，扩大了1.4个百分点。

　　李宇嘉表示，需求端好转还未传导至供给端，开发商目前的主要任务还是卖房子、保资金链，而不是加大开工、拿地。因此可以预测，隻有需求继续好转下去，才能慢慢低捂热开发商拿地、开工、扩大投资的积极性，供给端下跌的势头才能得到扭转。

　　对于行业未来需求量，贝壳研究院指出，在中国经济高质量发展大背景下，居民住房需求不会停滞与萎缩。未来15年，我国住房需求仍有超过200亿平方米的巨量规模，并且住宅市场交易金额将保持高位区间。在此规模下，新房市场仍然占据主导地位，房地产开发仍有市场空间，行业开发销售不会出现断崖式下降，但也不会再现非理性繁荣。

　　对此，国盛证券研报观点认为，经济下行压力下，居民对未来收入预期较为悲观，根据央行统计的未来收入信心指数，今年二季度的指数已经跌破50%分水岭至45.7%，购房者信心不足，观望情绪浓厚。

　　“此外，近期部分城市出现停贷事件，一方面加剧市场对地产严峻情况的认知，影响购房者的市场预期，另一方面或将影响银行对民企的按揭贷款乃至开发贷的发放，影响银行对民众按揭贷款的发放，民企楼盘销售将会进一步艰难。”

　　楼市利好政策不断

　　事实上，为了刺激楼市，上半年以来，监管层不断出台利好政策。有数据统计，已有超过180余个重点城市发布了超500个调控政策，包括下调房贷利率、放松限购限贷等，不同城市的政策效果差异较大。

　　7月15日，国家统计局发布了6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师绳国庆指出，2022年6月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体趋稳，环比上涨城市个数增加，同比继续走低，同比上涨城市个数减少。

　　新房方面，数据显示，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降转为上涨0.1%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

　　二手房方面，6月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

　　整体来看，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比跌幅均收窄。这里面，31个城市新房价格环比上涨，其中，二线城市止跌转升；21个城市二手房价格环比上涨，其中，一线城率先转正均。新房和二手房环比上涨城市均较上月增加6个。

　　具体而言，以成都为代表的二线城市领涨全国。数据显示，6月份成都新房、二手房价格涨幅分别为1.3%、2%，连续3个月位居涨幅首位。

　　对于各城市的房价变化，58安居客房产研究院分院院长张波指出，一线城市上涨力度持续增强，一二手房环比涨幅均有所扩大；二线城市则处于持续分化状况，强者恒强的态势表现明显；三线城市总体依然复苏偏慢，市场由冷转热的城市偏少。

　　李宇嘉表示：“上半年，全国商品房销售均价9586元/平方米，连续2个月反弹，均价累计同比跌幅连续2个月收窄，1-6月均价同比下跌8.6%，相比1-5月收窄1.8个百分点，收窄幅度增加，显示热点城市销售端率先回暖，特别是中心区新房更加明显，同时开发商降低折扣力度。”

　　不过李宇嘉亦指出：“均价尽管回升，但结构性差异非常大。国家统计局数据显示，70个城市新房同比还有48个城市的房价在下跌，意味着大部分城市房价在下跌。同时，大城市外围新区新房价格也整体在下跌。”

　　数据显示，6月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和1.1%，涨幅比上月分别回落0.2和0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨转为下降0.2%；二手住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降2.8%和3.7%，降幅比上月分别扩大0.6和0.5个百分点。

　　张波表示，虽然从6月市场表现来看，城市、房企之间的分化依然存在，但销售整体回暖的趋势已逐步明朗化。

　　“目前总体的政策力度已属偏强，部分回暖相对乏力的城市可以考虑在供需两侧持续发力。需求侧可以更多关注改善人群，尤其是在首付以及贷款利率层面给予更多倾斜，会更有利于加快改善人群的入场节奏。从供给侧则需要针对房企有更多灵活的政策在更多城市落地，包括预售资金监管层面的灵活调整，并购贷的有序推进，以更多解决行业层面存在的问题。”张波补充道。

　　冷热分化为未来土拍趋势

　　在一系列调控政策中，即便楼市正在努力企稳回升，但土地市场依然处于低迷状态。

　　中指院数据显示，2022年上半年，全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，推出面积和成交面积同比分别下降44.3%和55.6%，其中成交面积处于2009年以来同期最低水平。

　　同时，随着6月22日郑州完成2022年首轮集中供地，重点22城2022年首轮集中土拍全部结束。中指研究院监测的数据显示，22城上半年共计推出涉宅用地469宗，最终成交397宗，成交规划建面3907万平米，首批次共计成交出让金4969亿元。

　　从成交情况来看，今年首批集中供地触顶成交的地块屈指可数，大量地块底价成交。相较2021年第三批集中供地，本批次成交出让金同比下降了15%。其中，西藏、天津、辽宁、黑龙江、重庆、吉林等地区土地出让金同比下滑幅度较大，均超过70%。

　　从拿地企业来看，民企拿地积极性不足。中指研究院数据显示，22个城市中，民企在13个城市的拿地宗数占比不足30%。南京、深圳、苏州拿地企业中无民企获取，北京、厦门、广州、宁波、天津仅在一成左右，仅有合肥，民企拿地宗数占比超过50%。

　　中指研究院土地事业部负责人张凯指出，当前民企面临的困境仍然是资金压力的问题，目前拿地民企以区域型深耕企业为主，央国企相对于民企来说资金周转速度相对较慢，开发速度也相对慢一些，但交付保障性更强，烂尾的可能性更小。但反过来讲，央国企的产品力通常相较于民企有一定劣势。

　　进入下半年，这种趋势仍然明显。截至目前，22城中已有北京、青岛、杭州、武汉、重庆、南京、成都、长沙等13个城市完成了第二轮集中供地。

　　根据克而瑞统计数据，7月14日结束的长沙第二轮土拍共推出17宗地块，2宗临期中止，1宗遭遇流拍，整场流拍（含撤牌）率达到17.6%，成交额共计137亿元，成交地块也多由本地国企托底，民营房企拍地积极性不及首轮。

　　而7月12日结束的南京二轮土拍，总成交价为726.9亿元，44宗地块中有31宗底价成交，6宗溢价成交，2宗流拍。相比于首轮供地，本轮南京土拍流拍情况有所好转但底价成交现象更为明显。

　　不过值得注意的是，成都7月14日刚结束的二轮土拍，热度、成交规模及溢价率均较首轮有所提高。数据显示，成都本批次供地共揽金402亿元，11宗地块有2宗地块流拍，整体溢价率小幅上升0.25个百分点至5.3%，流拍率则明显回落8.36个百分点至3.64%。

　　克而瑞数据中心指出，在销售承压等因素的影响下，房企拿地意愿依旧不高，仍多依靠本地城投托底，品牌房企投资热度仍集中于去化有保障的热点改善板块。在楼市整体仍未明显回暖的背景下，冷热分化将会成为各城市接下来集中土拍的普遍现象。

　　兴业证券研报认为，虽然土地出让市场的热度整体上依然低迷，但是部分地区出现了边际改善，房地产市场最坏的时候可能已经过去，未来伴随着房地产市场触底企稳，土地财政的压力或会有所缓解，但地区分化依然是主旋律。

　　日前知名经济学家、泽平宏观创始人任泽平也表示，房地产步入存量时代，区域分化将日益明显，行业面临洗牌，土地财政往房地产税转型是大势所趋。

　　不过虽然地方土地出让收入出现下滑，但今年前6个月地方一般公共预算收入出现上涨。数据显示，6月份全国一般公共预算收入增长5.3%，由5月份的负增长转为正增长；按未扣除留抵退税因素的自然口径，下降10.5%，降幅明显收窄。

　　财政部国库支付中心副主任薛虓乾指出，从后期走势看，随着国务院稳经济一揽子政策措施落地见效，高效统筹疫情防控和经济社会发展成效持续显现，下半年经济有望持续回升向好，在此基础上，预计财政收入将逐步回升。