大公房产讯 2月27日晚间，招商蛇口收到深交所下发的许可类重组问询函。
据了解，深交所共向招商蛇口发出了16个问题，涉及交易标的评估价值是否合理、相关交易方补偿是否合理、交易标的相关财务数据逐年大幅下滑的原因及合理性、配套募集资金是否符合不用于拿地开发新楼盘等要求、交易标的计提减值的合理性、相关股票交易是否涉嫌内部交易违法违规情形等方面。
根据招商蛇口重组方案，公司拟通过发行股份购买深投控持有的深圳市南油（集团）有限公司（以下简称“南油集团”）24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，标的资产总估值89.28亿元。
交易完成后，招商蛇口对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由83.10%增至85.99%。同时，招商蛇口拟募集配套资金不超85亿元，用于10个地产项目、补充流动资金及偿还债务。
报告书显示，招商蛇口对交易标的南油集团及及前海实业均采用资产基础法进行评估，并对交易标的下属部分企业嵌套采用市场法、静态假设开发法、收益法等进行评估。对此，深交所要求，招商蛇口逐项说明本次交易采用资产基础法、收益法、市场法、静态假设开发法等评估方法涉及的核心资产情况，并列表披露主要资产的评估方法、账面价值、评估价值、评估增值等情况。
同时，深交所还指出多项矛盾之处，其中包括评估方法是否合理、增值率数值差距较高缘由、前后相披露关信息存疑等方面。
除了上述有关资产收购内容，深交所针对招商蛇口85亿元配套融资计划提出问题。
据了解，招商蛇口曾于2月17日晚间发布公告称，拟向包含招商局投资发展在内的不超过35名特定投资者非公开发行股票募集配套资金。募集资金金额不超过85亿元。招商局投资发展拟以现金方式认购本次交易募集配套资金非公开发行的股票，认购金额不低于1亿元且不超过20亿元的现金。
报告书显示，本次配套募集资金拟用于10个房地产在建项目及补充流动资金，其中合肥滨奥花园项目涉及住宅、体育中心、体育公园等多个业态，且该项目为在建、在售项目，部分已获取预售许可证。
对此，深交所要求招商蛇口区分不同业态分别说明合肥滨奥花园项目涉及的在建、在售及已取得、未取得预售证的具体项目情况，以及本次募投项目资金测算涉及的具体业态及项目情况。
同时，结合证监会于2022年11月28日发布的房地产股权融资五项措施，深交所要求招商蛇口就10个募投项目逐项说明本次募集资金用途是否符合用于存量涉房项目、补充流动资金、偿还债务，不用于拿地拍地、开发新楼盘等要求。
据悉，证监会对上市房企重组提出“募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等”。再融资则要求，“引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与保交楼、保民生相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等”。
值得一提的是，Wind统计显示，自2022年11月“第三支箭”释放以来，招商蛇口是第一家因拟收购涉房资产及募集配套资金被深交所问询的房企。
最新财报显示，招商蛇口预计2022年度归属于上市公司股东的净利润38亿元至46亿元，预计扣除非经常性损益后的净利润29亿元至37亿元。
2023年1月，招商蛇口实现签约销售面积64.11万平方米，同比减少9.14%；实现签约销售金额157.67亿元，同比增加4.09%。
自2022年12月发布销售及购地情况以来，招商蛇口新增项目2个，分别为郑州老鸦陈资产包32亩地块、合肥市包河区BH202226地块。
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