大公房产讯  在自然资源部、中国银保监会发文表示全面推进房产“带押过户”后的第一天，北京就启动了存量住房“带押过户”模式。

　　3月31日，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委、北京市住房和城乡建设委联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》（以下简称《通知》）。 　　《通知》显示，即日起，北京市个人二手房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务，经原贷款银行同意，交易时不必先结清前一笔贷款，可通过“带押过户”模式，办理房屋过户和抵押登记，由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金。

　　此前，对于存在贷款抵押的住房交易，首先需要卖方借款或者买方垫资，还清银行贷款，解除抵押，才能办理交易过户。然后由买方再重新申请贷款，办理设立抵押、批贷、放款等流程。这使得二手房交易周期较长，而且也给买卖双方带来不小的资金压力。

　　而“带押过户”业务中，对于存在房贷抵押的房产需要交易的，卖方无需先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方带押申请的贷款则优先用于偿还卖家的剩余房贷。这简化了二手房的交易流程，减轻了买卖双方筹措资金的压力。

　　《通知》下发后，北京的二手房交易要想实现“带押过户”，必须满足四方面的条件。首先必须是个人名下的住房，其次是交易的房产当前在北京的银行仅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情况；此外，要求卖方还没有结清的贷款为个人住房商业贷款，如果是组合贷的话，其中的公积金贷款必须是已经结清。最后一个是要求买方是全款买房或者是申请个人住房商业贷款购房。

　　北京银保监局统信处处长徐倩表示，此前，贷款购房家庭卖房时，需要结清银行贷款、解除房屋抵押时才能办理后续手续。为还清贷款，有些卖房人需要多方筹措资金，甚至借助高息的“过桥贷”。“带押过户”的政策，就是为了实现在抵押权不解除的情况下办理住房所有权的转移登记。

　　北京监管局认为，北京市“带押过户”模式有三方面突出特点和优势：一是兼容跨行贷款。购房人可以选择售房人房贷所在银行办理贷款，也可以选择其他开办此项业务的银行办理贷款，还可以不用贷款、直接全款购买贷款未结清的住房，便利居民更加灵活地选择购房方式。

　　二是最大程度降低交易成本。《通知》明确规定，北京市住房交易“带押过户”办理过程中，无须第三方机构提供担保或其他服务。《通知》特别强调，银行不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。

　　三是多部门协同提升交易便利度。北京市不动产登记中心可实现住房转移登记和抵押权变更登记“一个入口、两笔业务、合并受理、同时登簿”，买卖双方所需共性材料不必重复提交，实现一站式办理。同时，有关部门通过北京金融综合服务网向银行提供数据交互服务，便利不同银行进行线上信息传输，减少沟通协调成本。

　　事实上，天津、南京、苏州、济南、昆明、金华等市已开展了“带押过户”。中原地产研究院统计数据显示，全国累积已经超过30个城市单独宣布尝试或者落地二手房带押过户。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，去年《民法典》的施行，“带押过户”已经具备放开的法律条件。根据原《物权法》相关规定，财产（房屋）抵押后的产权过户需要抵押人与抵押权人协商一致，后者同意则需要抵押人先还清债务，未经抵押权人同意的不得转让（受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外）；《民法典》则明确，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。

　　张大伟表示，以前的传统模式是，抵押贷款的房产想要过户，先要自筹足够资金将剩余的贷款本金还清，比如利用买家的首付款来支付，不够的再四处借贷一下，拿回房产证后解除原有抵押登记，再交易过户给新的买家，这种流程在房价较高的当下，很多二手房业主想换房，很难有足够的资金自己解除抵押，一般会增加交易周期1-2个月，增加贷款部分的1-3%的交易成本。但对于购房者来说，的确好处更多，因为房本是立刻可以过户的房本，资金监管的情况下，不存在任何过户的风险。

　　而“带押过户”就是指对于卖家存在抵押的房产要上市交易的，不用先归还原来房主欠的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。

　　张大伟认为，实施二手房“带押过户”后，减轻了“过桥资金”烦恼，降低了房屋“入市门槛”，增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，扫清了交易障碍，进一步充实二手房市场活力。

　　在首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池看来，从去年9月推行二手房交易“连环单”并行办理、到此次推出“带押过户”业务可以看出，北京在保持房地产调控政策稳定的前提下，着重对二手房交易环节的堵点、痛点进行流程优化、再造。从优化营商环境、简化交易流程、方便群众住房交易层面上支持刚需和改善性住房需求。

　　与张大伟观点类似，赵秀池亦认为，新模式可以减轻买卖双方的资金压力，也可以降低房屋交易的资金风险、缩短房屋交易周期。