图：罗素街的奢侈品名店陆续撤离，罗素街8号原劳力士舖位，仍然丢空。

　　铜锣湾罗素街曾经是内地旅客“朝圣地”、连续8年位居亚太区最昂贵商业街榜首，在黑暴和疫情之下失去光环，去年租金急削逾4成，失落了最昂贵零售地段席位，并由尖沙咀广东道首度登上榜首。业界分析指，奢侈品牌为节流，无奈放弃租金成本高昂的罗素街，令名店街沦为“烫手山芋”，反观广东道街舖大多数由发展商持有，具弹性措施挽留租户，料今年租金继续跑赢铜锣湾。\大公报记者 林惠芳（文） 马丁（图）

　　经历黑暴衝击，及后全球爆发新冠肺炎，零售业陷入前所未见的低谷，尤其内地访港旅客大减，奢侈品市道可谓首当其衝。戴德梁行昨日发表亚太区《主要大街》报告，统计了124个零售街道，当中逾80个平均租金在去年下滑，佔比多达67%，其中本港的零售业租值平均下降了38%。而内地受惠率先复甦，整体平均租金跌幅为5%，其中深圳罗湖区更录得5%增长。

　　罗素街租金自2012年起一直蝉联亚太区榜首，於2018及19年更贵绝全球，惟能够负担昂贵租金的国际奢侈品牌先后撤离，业主最终亦要面对现实，斩价吸引新租户。报告显示，罗素街去年租金急挫43%至963元（每月每平方呎，下同）跌幅冠绝亚太，甚至比2015年高峰期每呎2213元跌56%，导致去年在亚太区排名跌至第2，由尖沙咀广东道取代；第3位为日本东京银座，平均呎租795元，按年跌5%。

　　名店变散货场 难聚高消费人流

　　尖沙咀广东道去年呎租为1044元，按年跌35%，跌幅相对罗素街温和。戴德梁行执行董事、香港商舖部主管林应威解释，广东道购物区的业权拥有者较集中，能保持稳定及较高质素的商户组合，达至品牌效应。当经济下行时，业主往往较能提供具弹性的措施挽留租户，以维持较稳定的市场状况。展望未来，国际间旅遊有望於年内恢复，加上稳定商户组合的支持，他预期尖沙咀区的零售表现将会率先复甦。

　　利嘉阁（工商舖）地产商舖、商业及投资部高级营业董事郑得明分析指，广东道地舖主要由大业主持有，包括九仓（00004）及新地（00016）等，其余大部分由资深投资者持有作长线投资，业主都实力雄厚。再者，尖沙咀拥地利优势，西铁、港铁及天星小轮汇聚，吸引本地客跨区消费，抵销了旅客减少的负面影响。

　　反观，铜锣湾罗素街租金一直高昂，数年前以天价抢舖开设旗舰店的奢侈品牌，面对2019年修例风波兼今次疫情，生意大受打击，为了“止蚀”，无奈率先放弃成本最高昂的分店，导致罗素街由名店街沦为“烫手山芋”。郑续说，由於街道舖位业权分散，业主为保持租金收入，争相劈租吸客，令散货场、特卖场等短租户出现，商户组合欠缺吸引力，难以凝聚高消费人流。

　　租金仍离地 超银座逾两成

　　不过，即使本港舖租大跌，相比亚太区其他城市依然昂贵。戴德梁行董事、香港研究部主管陈健珩指出，尖沙咀和铜锣湾的租金，较第3位的东京银座分别高出31%及21%，除却疫情影响，这现象正反映香港异常高昂的零售租金。

　　展望下半年，郑得明认为，疫情暂见稳定，市面气氛好转，在限聚措施逐渐鬆绑及通关之后，他相信尖沙咀挟高铁效应，其反弹力度必定较铜锣湾强劲，未来数年尖沙咀舖位租值将看高一线。至於整体市场方面，林应威认为，弃租或顶租潮已经完结，舖位业主开始观望通关，相信租金已无再下跌空间，新签租约的租金会比现水平好，但反弹力度仍要视乎下半年疫情及经济发展。