图：近月内地房地产施工面积降幅收窄。

　　前期内地楼市支持政策初见成效，近两个月房地产新开工出现“改善”的迹象，带动施工面积降幅同步收窄。内地房地产新开工面积按年变幅，由2月的跌29.7%改善至4月的跌14%。新开工在开发链条上领先于整体施工，在新开工回暖的带动下，施工面积增速亦呈现改善；今年首4个月，施工面积按年下降10.8%，跌幅较前值收窄0.3个百分点。

　　但从领先指标上看，房地产销售未见明显起色。销售是房地产开发的主要资金来源，按揭贷、定金预收款占房地产开发资金比重在50%左右，经验上房地产销售弱领先于新开工变化；但本轮新开工改善的同时，地产销售表现低迷，今年首4个月按年跌20.2%。

　　类似地，土地成交表现低迷。在房地产开发链条中，拿地领先于新开工，但房企拿地意愿同样未见明显改善。今年初百城土地成交面积增速一度好转，5月按年再度降至跌35.1%；全国来看，土地购置费增速持续探底，今年首4个月按年跌6.1%。一方面，“高库存”或压制房企拿地意愿，4月广义住宅库销比仍达25个月、待开发土地面积亦处于历史高位。另一方面，政策引导下多地控制供地节奏、聚焦盘活利用存量用地等，或是土地成交低迷背景下，新开工出现改善的重要原因。

　　分区域看，东、西部地区对全国新开工的贡献较为显著，经济发达省份尤为突出。其中，江苏、广东、山东、四川等省份边际改善幅度较大，新开工面积增速分别按月回升7.7、6、8.3、7.6个百分点。相比之下，中部地区新开工变化幅度不大，东北地区新开工面积占全国比重较低、影响有限。

　　城市层面，以上海、苏州为代表的东部城市，新开工整体表现较好。细分城市看，三亚、苏州、南通等东部城市的新开工面积回升幅度较大，4月按年表现分别较3月增加30.3、28.6、6.3个百分点，分别为升0.4%、升27%、跌18.4%；另有部分东部城市的新开工面积保持较快增长，如上海、天津，今年首4个月新开工面积按年分别录得6.8%、12.6%增长。作为对比，一线城市中，北京的新开工面积维持低位，今年首4个月按年跌22.7%。

　　与全国情况相类似，城市层面商品房销售延续偏弱格局；如苏州、天津等新开工表现较好的城市，今年首4个月商品房销售面积分别回落至跌37.7%及9.3%。土地成交情况则有所分化，去年以来苏州、上海等城市土地成交面积增速整体呈现改善；南通、天津土地成交面积明显回落，今年首5个月按年分别下滑至跌21%及48.6%。

　　政策加码值得期待

　　本轮新开工改善的“政策驱动”特征较为明显，多地“白名单”项目持续落地，对房企融资形成支持。截至6月初，江苏、浙江、四川等地房地产“白名单”项目审批和资金投放持续增加；广东等部分地区启动第三批“白名单”项目筛选工作。伴随前期“白名单”项目放款推进、后续项目进一步扩容，进一步政策加码下带来的效果仍待观察。

　　PSL（抵押补充贷款）等工具落地效果或将持续显现，专项债、超长期特别国债加快发行也将对资金端形成进一步补充。2023年12月和今年1月PSL合计新增5000亿元（人民币，下同），或主要用于支持“三大工程”项目；截至5月27日，国开行、农发行已合计发放“三大工程”贷款约1900亿元。同时，今年5月各省新增专项债发行明显加快，广东、山东、浙江、四川等省当月发债规模位居全国前列；从投向看，今年4、5月新增专项债投向“三大工程”的比重较高，分别为16.5%、8.5%。此外，万亿超长期特别国债投向中，或包含城中村改造、满足居民高质量住房需求项目等，也可能对地产开工建设形成支持。

　　但在政策落地过程中，地产基本面依然是重要影响因素；住宅库存、房价收入比均处于高位的城市，新开工意愿或持续承压。本轮新开工改善较多的上海、苏州、天津等，住宅库存普遍较低。4月，上海住宅出清周期约9个月，为一线城市中最低；苏州住宅出清周期为21个月，在二线核心城市中偏低。地产发展新模式下，各地供地需依据“以人定房”、“以房定地”；住宅库存、房价收入比均处于高位的城市，增量建设需求有限、政策或更加聚焦于“去库存”，新开工或持续承压。