图：未来楼市政策的突破口，更多体现在限购限售的全面放开。

　　内地“住房收储”传闻扰动资本市场。本周一（29日）A股地产板块飙升6.67%，创出近四年来最大单日涨幅。坊间消息称，财政部拟成立统一平台，收购各地“滞销”商品房，再投放到租赁市场，借此解决楼市出清难题。本文试图从三个层面分析该项操作的可行性：钱从哪来？如何盈利？怎样协调？

　　关于“国家队”出手降库存的提议，房地产业界长期都有呼吁。近期已有多地政府采取“以旧换新”的楼市政策，而4月30日召开的中央政治局会议也提出，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，政策动向进一步打开市场想像空间。

　　多地开展“以旧换新”

　　4月初郑州市政府宣布，为刺激居民购置新房，计划回购5000套二手房。而回购后的二手房直接作为租赁房运营，将获得银行支持租赁房经营性贷款的支持。市政府预计，“以旧换新”有望消化全市2%的新房库存。其后，深圳、南京等一线城市也做出积极响应。据中国指数研究院最新统计，目前支持商品房“以旧换新”的地区已超过四十个。

　　目前楼市症结在于新房销售低迷，导致房企资金流压力高企。截至2月底，全国百城新建商品住宅库存规模仍达4.99亿平方米。鉴于地方政府财力有限，新房去库存又如此关键，由中央政府牵头推动“住房收储”，其风险化解效果可能更为理想。但亦须承认的是，该模式的实现难度并不低。

　　首先是资金来源问题。市场猜测，收储资金将通过发行特别国债的方式筹措。然而，眼下全国新房库存5亿平方米，住宅市场均价达每平米9778元，若以50%的收储折价水平计算，资金规模至少达2.4万亿元，无疑将大幅加重财政负担。其中还牵扯到央地权责的不匹配：发行国债是中央政府加杠杆，但租赁房运营扩充的是地方政府收入。

　　租金回报存在门槛

　　其次，即便从“算总账”的角度来看，借债投资也是要看回报收益的。即使说，租赁房的租金收入要覆盖政府借债成本。以PSL（抵押补充贷款）利率作为成本参考，经东吴证券测算，考虑缴税及政府从市场收购房屋的折价后，包括北深广在内的一线城市，以及部分核心二线城市的租金回报率，相较PSL利率并不具有吸引力（见配图）。相较而言，郑州、昆明、贵阳等二线省会城市的租金回报“性价比”更高，可视作潜在的“住房收储”试点区域。

　　再次，“住房收储”还与“三大工程”任务存在目标冲突。国务院于2023年10月下发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文）提出：计划未来五年在上海、北京、深圳等35个300万人口以上城市率先试点，建成600万套保障性住房。为配合14号文的顺利落实，中央政府还从今年开始发行超长期特别国债。如果在全国开展“住房收储”计划，意味着租赁市场供给将大规模增加，与保障房制度建设存在协调难题。

　　综合以上分析，笔者认为，假设“住房收储”真的推出，其试点范围可能仅限于二级省会城市，涉及资金规模也不会很大，主要由政策性银行贷款给国央企地产商进行操作。未来楼市政策的突破口，更多体现在限购限售的全面放开。