图：观塘商业行动区鸟瞰图。

　　政府在本财政年度成功出售中环及铜锣湾2幅港岛百亿商业地王之后，下年度商业地的供应焦点估计将集中在东九龙区，连同市建局推出观塘市中心重建的最后一期，以及滚存的商业地在内，商业楼面总潜在供应将超过1240万方呎，应是超过20年新高。

　　过去3年在黑暴、疫情等折磨下，本港经济从高峰滑落，商业零售市道受到严重打击，政府推售的启德及东涌商业地皮，遭到连番流标收场，即使期间能售出，也绝大多数在预期范围之内。

　　至于本年度内成功售出的中环新海滨3号商业地，及铜锣湾加路连山道商业地，前者由恒地（00012）以508亿元的历史地价纪录夺魁；后者由希慎（00014）伙华懋，以近198亿元投得，以保住希慎在铜锣湾的商业王者地位。2幅地皮成交价虽则亮丽，但都属上年度（2020/21）的供应，本年度供应的3幅供应，除曾流标的东涌57区商业地，已安排在本季再推外，两幅启德地未作任何安排，相信会滚存。即使东涌地今次不会流标，本年度商业供应也只约126万方呎，按年度跌逾半。

　　由于观塘及九龙湾两个商业行动区已完成研究，并已进入修改法定图则程序，相关土地又是官地，加上启德F区商业地，政府又已拟好规划大纲，相信该等土地，会加入下年度卖地计划之内。连同滚存土地，下年度卖地表内料将有约6幅商业地，涉及逾千万方呎楼面，已是历年最多。

　　此外，市建局的观塘市中心重建计划，现只剩下包括商场、写字楼及酒店在内的商业项目，该局已计划在今年上半年内推出招标。可见下年度来自政府及市建局的潜在商业供应，都集中在被视为本港第二商业核心区的东九龙区，提供总楼面超过1240万方呎。

　　不过，在目前经济环境尚未恢复数年前的兴旺，政府应不敢贸然全部推出卖地表内的商业地。