图：随着二手市场转趋活跃，新盘销售预计也可受惠。\大公报记者李昌鸿摄

　　继广州和深圳后，上海、北京本月也宣布“认房不认贷”政策，在政策落地后的首个双休日，上海房地产中介门店和各新房售楼处几乎都被挤爆，更有房地产经纪吐槽“忙得都无暇吃饭”。从交易数据看，新房成交不升反降，二手房单日挂牌量呈现激增势头。分析称，上海改善型需求相对较多，利好政策从落地到显效需要时间，对不少改善型买家而言，只有将原有住宅出售，才可能在新房市场重新购置新居，享受首套房低首付和低利率优惠。

　　“认房不认贷”政策，是优化调整购房政策的重要体现，有力支持合理住房消费需求释放。易居研究院研究总监严跃进相信，换房家庭、改善型家庭是新政最直接受益群体。他分析，购房者在新政落地前要换房，哪怕房子已经卖出，但只要名下有贷款纪录，就会被认定为“二套房”标准，由于二套房信贷要求高，很多购房者就可能出现“够不着”的问题。“认房不认贷”政策的落地，有助于此类购房者降低首付等条件，从而实质性降低了他们的购房成本。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦说，上海市场对“认房不认贷”政策落地早有预期，但是次政策放松的力度却优于预期，并未设置一些政策门槛，预计政策将对购房者消费心理和行为起到一定推动作用。他提醒，上海楼市有其特殊性，此前市场成交也存在一定韧性，特别是改善型意愿较为充足。随着“认房不认贷”政策的落地，置换型买家料主动挂牌二手房，二手房市场活力有望提升，但上海整体房价不会出现大波动，且交易链的滚动将带动新房市场的销售。

　　楼盘访客量增加近4倍

　　在刚刚过去的周末，今年7月开盘的嘉定区“金地峰汇”看带量明显增多。接待人员表示，政策发布前，一些看过盘的客户大多没有回应，但如今态度显著改变，并表示会再来看看。类似的情况并不少见，内地媒体援引南山地产上海区域公司营销总监的话说，政策发出后，楼盘访客量的确增加不少，“我负责的招商南山．虹桥璀璨领峰项目，访客量较上周六增加2倍多，南山前湾拾缦的访客量则较上周六增加近4倍”。

　　与一手房对比，二手房市场挂牌量明显增多。9月1日沪二手房网签306套，9月2日“认房不认贷”政策落地首日，二手房网签数升至699套，较上一日放大1.28倍。

　　有房地产连锁中介公司的经纪人告诉记者，双休日基本8点30分就已经上班等候客户盈门，“广州、深圳宣布执行‘认房不认贷’后，我们就已经预期上海将跟进政策”。她透露，这两天门店二手房看带量比政策出台前增长逾倍，挂牌量也略有增长，惟挂牌价格无太大变化，“许多二手房业主计划在房子出手后再购买新房”。

　　深买房咨询量上升

　　对深圳来说，受“认房不认贷”等新政刺激，众多开发商心态趋向积极。但由于超强台风“苏拉”的到来，深圳全市推行停市、停课和停运等五停，令房产交易受到一定影响。

　　据记者了解到，福田口岸附近新盘承翰湾尚国际仍以88折优惠吸引顾客，其他开发商也在趁着政策利好，纷纷打折出货。中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦接受记者采访时表示，尽管刚出台利好政策遭遇台风，但相信市场每一次陷入谷底都会有反弹，并带来新的发展机会。公司计划未来在广州和深圳增舖100间，以表达对未来市场发展的坚定信心。

　　美联物业华南战略董事总经理江少杰表示，新政刚刚推出，加上又遇到台风“苏拉”、影响了看房，因此政策见效没有那么快，不管是开发商还是二手房业主，认房不认贷、新房和二手房分别是两三成首付，首付房贷细则许多银行都在执行，而二套还没有执行的细节。

　　对于楼市前景，开发商普遍相对乐观。据江少杰观察，周末看房量是有明显的上升，以及买房咨询量也有所上升，相信该政策有利促进市场稳定。卢文曦也坦言，“一线城市是内地楼市的风向标，预计一线城市成交反弹的高度和持续性会好于其他类型城市，市场信心的回归将对市场情绪的稳定起到推动作用”。

　　话你知：何谓“认房不认贷”

　　“认房”是指银行在发放房贷时，参考购房家庭在当地名下实际拥有住房套数;“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款纪录(包括公积金贷款和商业贷款)来确定贷款比例。

　　根据住建部、中国人民银行、金融监管总局三部门上月底联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这便是“认房不认贷”。

　　各地业界反应

　　上海中原地产市场分析师 卢文曦

　　预计政策将对购房者消费心理和行为起到一定推动作用

　　中原地产华南区

　　总裁兼深圳中原总经理 郑叔伦

　　公司计划未来在广州和深圳增舖100间，以表达对未来市场发展的坚定信心

　　成都某楼盘置业顾问 刘丽

　　新政出台后，其所在项目的售楼部可谓是“人山人海”

　　杭州某在售楼盘销售经理 李悦

　　这两天来看房的人没有明显变化，对于杭州市场来说还是不够“重磅”吧

　　一二线楼市料先回升 三四线接力

　　信达证券认为，差别化住房信贷政策将与前期的“认房不认贷”政策，共同发挥作用，有利于减少居民购房成本和负担，增加居民购房意愿，进一步释放居民购房需求。随着近期重要政策落地实施，加上市场进入“金九银十”的传统房地产销售旺季，该行预计此轮重大政策实施有望提振楼市信心，带动有较好基本面和供需结构的一线城市及部分二线城市的楼市企稳回升，市场热度或将向周边三四线城市传导。

　　信达证券又指，内地下调个人存量房贷利率政策同时进入落地阶段，一方面可减少利息支出，减轻居民的房贷压力，提升居民消费意愿;另方面可减少提前还贷风险，提升银行经营与信贷的稳定性。

　　另外，信达证券表示，于8月26日至9月1日间，内地30个大中城新房成交面积259.65万平米，按年下降17.39%，按周上升12.79%，连续第3周按周回升。

　　整体销售趋势向好

　　民生证券称，一线城市接连宣布“认房不认贷”，能释放当地积累的置换需要，对全国整体购房信心亦有提振作用。“认房不认贷”利好改善型需求，这一政策在北京和上海改善型项目销售相对较好的背景下落地，政策释放的速度和力度超预期，也体现了国家稳地产的决心。民生证券指出，投资端和需求端政策并举下，后续销售会经历“购房政策积累型需求释放”、“购房信心观望型需求入场”和“购房能力恢复型需求提升”三个阶段，总体销售趋势或向好。

　　广发証券表示，“831新政”打开政策预期上限，明确监管政策态度。首付比例下限方面，是自2016年2月以来首次全国范围内下调，调整后首套及二套房首付比例下限为2007年9月以来最低水平，对于限购城市而言，潜在放松力度甚至高于2008年(首套20%、二套40%)。打破限购城市首付比例的下限，对于扭转市场预期非常重要。

　　成都售楼部人山人海 经纪：接不完

　　8月28日当天，成都市住建局连发三份文件，涉及优化商品房销售政务服务、优化完善商品住房公证摇号有关规定、支持商品住房现房销售等内容。其中关于无房家庭认定标准的调整，被认为是全国较早放宽首套房认定标准的政策。4日后，成都市住建局、市委人才办联合制定发布了六条措施，对人才分类及人才公寓租购等进行优化。

　　接二连三的利好消息在成都楼市引起极大反响。某楼盘置业顾问刘丽告诉记者，新政出台后，其所在项目的售楼部可谓是“人山人海”。“有客户下午2点到售楼部看房，4点就刷卡办完了所有手续。”3日晚间，刘丽的微信朋友圈上载了“催促同事加快速度接待客户”的聊天纪录，内容都是“接不完接不完，真的接不完啊”、“今天愿望有时间吃饭”。

　　西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐接受《大公报》采访时表示，楼市利好政策一方面降低了购房的整体成本，比如利率下降减少了购房支出的总利息，另一方面在“购房门槛”上也有一些优化，对提振楼市需求有较大作用。

　　区域销售分化严重

　　但刘璐也指出，成都已发展出多个成熟或新兴板块，且每个区域均有其自身的发展趋势。“今年成都楼市销售分化严重，城市核心区的土地和房产都受到追捧、土拍溢价率高，甚至要抽签决定竞得者;而郊区特别是远郊就没有溢价率甚至流拍，出现了国资平台兜底的情况，所以购房者在不同区域对于楼市行情的感受也是不一样的。”

　　杭州买家不缺钱 盼取消限购

　　“这两天来看房的人没有明显变化。可能最近出台的一系列政策，对于杭州市场来说还是不够‘重磅’吧。”杭州某在售楼盘销售经理李悦向记者坦言，在本轮利好政策里，最实际的应该是利息下调，特别是一些买在高位的购房者，每月还贷可以少一些。“但对于那些想买还没买的人来说，更看重的是房子的价格，如果总价下降了，贷款利息自然而然也就少了。”

　　事实上，“认房不认贷”政策在去年11月开始就在杭州实行了。“此前首套首付30%，二套首付40%，调整之后，首套和二套的首付都再下降10%。这对于单价低、总价低的刚需楼盘可能有作用，但对于总价相对高一点、主要面向改善型需求的楼盘来说，效果并不明显。”李悦表示，很多高淨值客户手里缺的不是钱，而是“房票”。“如果哪一天杭州市区的限购政策取消了，估计我们就有得忙了。”

　　业主料政策能拉动行情

　　二手房方面，杭州德佑地产运河店的方经理透露，现在的挂牌量倒是每天多了十几个，房东都觉得这么密集的政策出台，总能拉动一波行情。“但从我们和买房客户的沟通来看，大部分人还是抱着‘买涨不买跌’的心态，怕后面还会出台更优惠的政策，现在买怕还是会成为接盘侠。”

　　浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林认为，“认房不认贷”政策最终还是需要年轻人，尤其是大学毕业生来购房。那么，创造就业、创业机会，让年轻人收入增加，才是根本。各地应该繁荣就业市场，提供充足的就业机会，来提高年轻人的收入，进而提高购买力水平，这样政策才能够起到真正的效果。

　　供楼压力降 车市势受惠

　　内地接连推出多项与房地产相关措施，如调低房贷利率，降低购房首付比例。中国乘联会秘书长崔东树指出，房地产走势与汽车消费走势具有一定关连性，未来随着住房不炒的理念推动，随着存量房贷利率的调整，居民购房的还贷压力会稍为减弱，有利买车消费的恢复。

　　崔东树指出，内地居民整体收入中，购房与购车形成相互平衡关系;购房资金过多，必然挤压购车消费。根据乘联会测算，2023年房价较2016年增长123%。过去7年住宅总销售额与居民的总收入来看，住宅总销售额已达到较高的比例，全国购房支出占居民总收入比例达到34%水平，其中在高价城市占38%、中价城市占33%、低地价城市占到29%。考虑到还要有一部分利息额外支出，实际上居民在购房时偿还的贷款及本金，占未来收入的整体比例达到近50%的水平，对购车支出就构成较大影响。