2024年内地楼市销售将迎来“前低后高”格局。中国首席经济学家论坛理事长、广开首席产业研究院院长连平今日(3月28日)向大公网表示，在上年同期偏高基数因素影响下，本季内地房地产销售增速或跌至今年全年最低水平，但在居民收入改善、住房交付能力提升环境中，二季度房地产销售增速有望“V型”反转，下半年销售增速跌幅将逐步收窄。他预计，2024年全年，全国房地产销售面积或下降约-7.5%，跌幅较去年全年收窄近1个百分点，“房地产市场在今年晚些时候会逐步企稳，购买力和需求偏强的一线及核心二线城市楼市大概率率先企稳”。

　　连平建议，一线与核心二线城市进一步放松市区内的二手房购房限制性措施，呼吁设立规模约1.2万亿元的“国家房地产基金”(大公网记者倪巍晨摄)

　　积极因素推动内地房地产市场逐步在底部区域企稳。连平分析，从需求侧看，随着今年劳动力市场的逐步改善，居民工资性收入涨幅有望进一步扩大。截至3月中下旬，沪综指年内累升约3%，金融资产价值的逐步恢复利于居民财产性收入的提高。供给侧方面，“金融16条”、房地产融资协调机制、“保交楼”专项借款等政策，均有助于纾解新购房者对房产项目交付的忧虑，从而带动市场需求释放。

　　记者留意到，2月70个大中城市的新房、二手房价格环比降幅均连续两个月收窄。具体看，新房、二手房价格平均环比跌幅分别为0.36%和0.62%，各较1月收窄0.01和0.05个百分点。

　　连平观察到，截至2月末，住宅现房销售面积年化接近1.6亿平方米，为过去五年以来新高，“保交楼”政策对销售带来保障和促进作用，全国现房销售能力正逐渐回暖。另一方面，抵押补充贷款(PSL)余额在去年12月和今年1月连续两个月净增5000亿元(人民币，下同)，新增资金均已完成对项目的投放。他说：“现房销售仍是支撑全国住宅销售市场恢复的重要力量，预计到今年底，现房销售额在全部商品房销售额中的占比或升至20%左右。”

　　年内房企偿债压力料减轻

　　房价方面，连平认为，今年全国房价增速拐点有望在二季度末前后出现，下半年房价下行压力将逐步减弱，且在地价支撑下，新房价格显著下行的概率微。他预计，2024年全国新房、二手房成交均价同比跌幅或约0.7%和4%，较去年全年收窄0.3和0.1个百分点。

　　“房企流动性”是当前房地产市场最需关注的问题。连平强调，受商品房销售放缓、银行新增开发贷增速有限，以及部分房企信用评级被调降等影响，房企现金流问题尚未获根本解决。他举例说，从上市房企财报看，逾四成企业现金短债比不足1，“年内已有4家房企合计约80亿元债务出现实质性违约”。

　　连平补充说，销售下行导致房企预收款、定金、个人按揭贷款等收入下降，过去三年房企销售收入的下降或令企业结余资金大幅减少。鉴于2024年房企到位资金或减少约1.6万亿元，年内房企整体经营压力对比去年恐难显著改善。不过，“三道红线”政策后，房企融资端自2021年开始快速收敛，今年房企偿债压力料有所减轻，全年房企债务到期及利息支出的减少规模或约7600亿元。

　　全年开发投资料超10万亿

　　连平判断，2024年全国房地产投资将迎来“先抑后扬”之势。工程类建设方面，主要以控制新增、推进存量项目完工为主，目前新开工面积基本回落至2006年至2009年的水平，预计今年全年房屋新开工面积约9亿平方米，同比下降5.5%，较去年20.9%的降幅大幅收窄。

　　今年政策主导的支持项目料续发挥“托底”作用。连平预计，“三大工程”建设年内或带动约万亿元投资，相当于全年房地产投资额的9%左右，而“保交楼”专项贷款、地方房地产融资协调机制亦将部分纾解房企现金流压力。他预期，今年房地产开发投资完成额或达10.4万亿元左右，同比下降6.1%，降幅较去年全年收窄约3.5个百分点。

　　连平提醒，依据地方政府已披露的“2024年土地出让规划”，可供拍卖的宅地规划建设面积或仍续减少，特别是二、三线城市在土地供给方面显得捉襟见肘。他续称，大部分优质房企目前聚焦一线城市，截至今年2月末，一线城市土地供应与成交面积之比为1.1，明显低于全国百城1.3的均值水平，“一线城市土地市场今年有望率先复苏，其全年土地成交总价占比或提升1个百分点”。

　　吁设万亿国家房地产基金

　　在促进房地产市场企稳向好方面，连平建议，优化财税政策支持个人购房和保障房建设，同时适度调整房贷利率，进一步松绑个人购房门槛，特别是一线与核心二线城市进一步放松市区内二手房购房限制性措施。他并指，未来应加强中央及地方对房企预售资金的监管力度，并由地方监管机构负责监管，做到房企预售资金账户专款专用，借此防范资金挪用及项目烂尾等现象的出现。此外，要加强商品房买卖合同管理，加快推进买卖合同网上签订和备案制度，鼓励推行商品房现售试点。

　　连平还建议，设立规模约1.2万亿元的“国家房地产基金”，先期可由中央财政出资2500亿元作为初始资本金，其余部分由政策性银行、国有大型商业银行、保险公司、AMC资产管理公司等投资参股。他说，为房地产和金融行业系统性“减负”，需要政策从中长期着手改善预期、增强市场信心，支持行业不良资产的处置。