尽管上个月5年期LPR（贷款基础利率）进行下调，但鉴于存量房贷利率于每年1月1日才做调整，此轮降息并未即时惠及还贷群体。银行利率的“年”性导致居民负债的“黏”性。针对这一问题，笔者年初曾撰文《存量房贷利率该不该降？》。而中国人民银行货币政策司司长邹澜近期表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

　　为落实房地产长效机制，近年来多地调降了首套房贷利率，目前超过30个城市的利率低于4.1%。但另一边厢，目前存量房贷利率的平均值在4%-5%之间，考虑到个体情况，也有部分居民偿还的房贷利率水平在6%以上。面对新旧贷款利差的套利空间，不少居民选择了借新还旧、以降低自身负债压力。

　　此外，银行提供的消费贷和经营贷整体定价较低约在3%至4%，社会存在利用可替代性贷款资源置换高成本存量房贷的动机。据人民银行统计，2022年末按揭贷款余额同比增长1.2%，增速创历史新低。这其中就有提前还款的因素影响。

　　2023年年初至今，市场的风险偏好开始修复，但是“提前还贷潮”仍未结束。下调存量房贷利率不仅可以缓解居民负债压力，亦能够增加家庭消费意愿。中金公司对此做过分析，假设存量按揭利率下调70个基点，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，可降低借款人月供约400元（人民币，下同），节约月供和总还款额约7%；全行业每年可减少房贷利息约3000亿元，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额的0.7%。

　　但另一方面，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。截至2023年3月，中国商业银行整体淨息差为1.74%，係2010年有纪录以来的历史最低值。考虑到政策刺激信贷需求、鼓励银行向实体让利，在低息差与LPR下调的双重压力下，银行经营压力不容小觑。

　　数据显示，六家国有大行的个人住房贷款最多，占比为69%；其次是股份制银行，占比为17%；再次是城农商行总计占比14%。若下调存量按揭贷款利率1个百分点，银行将减少营收4000亿元，拖累银行淨息差13个基点、淨利润12%。从2022年末各银行淨息差来看，在所有上市的国有／股份制商业银行中，个人住房贷款占比最小的平安银行淨息差最高，达到2.75%；交通银行的淨息差最低，仅为1.48%。

　　但笔者还是要重申此前观点，银行不能光算“小账”、关注短期利益，也要会算宏观经济的“大账”，放眼长期发展。居民资产负债表如果持续收缩，到时又有多少增量资金愿意入市买房呢？