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万达投资集团能成为"现金奶牛"吗?|万达转型记②

2021-12-28 09:58:10大公房产
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  编者按:
 
  百年老店是许多优秀企业追求的梦想。一家企业的繁荣发展,和经营模式选择、管理体系构建和资本运营息息相关。
 
  从福利分房时代进入到商品房时代,房地产业的发展可谓一路高歌,行业的财富魔方就此打开。
 
  这期间历经数不清的政策调控,而在这场大潮中弄潮的房企们也是历经浮沉。万达集团就是其中的老牌房企之一。
 
  "三十而立"万达年会上,其创始人王健林曾总结道,2017年是万达集团历史上难忘的一年,万达经历了风波,承受了磨难。这一年,王健林公布了商业地产、文化集团、影视集团、金融集团、网科集团的收入状况。
 
  历经沧海桑田的变革之路,纵观目前万达集团的官方简介,公司已经发展成为以现代服务业为主的大型企业集团,旗下包括商管集团、文化集团、投资集团。
 
  时光荏苒,历经近5年,万达的转型之路是否有了实质性进展?即将在港交所踏上新征程,万达商管的新故事能否打动资本市场?未来要驶向何方?大公房产深度观察。


 
  商业地产前路未知,王健林又在房地产行业卷土重来?只是这一次,时代还会接受万达重新称王吗?
 
从离开到归来
 
  作为国内最早搞棚户区改造的房企之一,住宅地产算是万达集团发迹的起点。
 
  王健林也曾在地产开发上逐鹿英雄。
 
  2010年,万达首次以369亿元的全年销售额冲进地产销售榜前十。彼时,榜首还是刚刚问鼎千亿的万科。
 
  2013年,万科以1740.6亿元的成绩再次居于地产商首位,此时,万达的销售额已达到1301亿元,排名只比万科落后两名。
 
  2015年,胡润研究院发布了《胡润百富榜》,王健林首次超过马云家族成为中国首富,财富值达到2200亿元。
 
  也正是在那一年,王健林登台哈佛大学公开课演讲。结束后,一位商学院的学生提问道:万达在海外的发展核心竞争力在哪里?
 
  彼时的他,意气风发,毫不犹豫吐出两个字:有钱。
 
  如同当年高调收购欧洲顶级足球俱乐部西甲马德里竞技20%股权,打造"北京万达队"一样,已连续几年用千亿元人民币横扫全球商业地产、娱乐、体育、旅游等产业的万达,资产日益变大,现金流也在安全边际范围内。
 
  只是,变革迅疾如惊雷,一朝午夜梦回,2015年还在梦想成为世界一流跨国企业并希望集团资产、收入、净利润等核心指标综合排名都进入世界前三十名的万达,在2017年遭遇股债双杀后,万达一度蛰伏。
 
  后面的故事不用多说。那场世纪交易过后,万达便彻底坚定了抛弃地产转向轻资产商业运营的战略方向。彼时掉转船头,也让万达房地产开发板块的销售额急转直下。
 
  当然,随之化为泡影的还有王健林的足球理想,以及悄然成为中国足坛传说的"北京万达队"。
 
  2018年,万达卖掉了所持有的马德里竞技全部股份。
 
  当年正值万达集团三十而立,周年会上,伴随着《歌唱祖国》的嘹亮歌声,王健林潸然泪下。随后他表示:2019年,按照投资协议,万达商业今年内要剥离所有房地产业务,"一平方米房地产开发也不能有"。
 
  在这样"破釜沉舟"的决定下,2019年底,万达商业顺利完成了对房地产业务剥离。同时,集团也迅速对组织架构进行了调整,旗下业务正式整合为商管、文化、投资三大集团。商管剩余的房地产业务全部交由万达投资集团负责,而万达商管正式变为真正意义上的商业运营管理公司。
 
  但值得注意的是,就在王健林提出"去地产化"的第二个年头,市场上却悄悄传来出多个万达即将重返地产领域的信号。
 
  2020年4月23日,江苏盐城2宗地块集中出让,总出让面积14万平,土地用途为住宅用地。据土地出让文件显示,其中一块地已被万达以7.23 亿元拍下,溢价率35.23%。
 
  这一动作也被外界认为,王健林还是身体诚实地选择了拥抱房地产。
 
  来到2021年,万达回归土地市场的消息也是不断传来。2月2日,武汉市自然资源和规划局挂牌出让7宗地,其中万达以底价136060万元竞得P(2020)185号地块。据了解,这块地被万达计划规划建设万达文旅城,此时距离那场世纪交易已过去近4年。
 
  3月23日,万达又斥资约47.62亿元拿下了贵阳市云岩区小关片区G〔21〕014-G〔21〕016号三宗商住用地,以及云岩区人民大道03号地块--G〔21〕017号商业用地,总成交面积306853平方米。
 
  相关部门公示的地块规划信息显示,小关片区G〔21〕014-G〔21〕016号三宗地块将被万达打造为商、住结合的项目,而人民大道G〔21〕017号地块,作为万达瑞华酒店建设用地,将打造成为建筑高度300米的地标性建筑。
 
  5月20日,万达再次以总价格约19.84亿元,竞得贵阳市贵安新区GA〔21〕009-012号等4宗地块。同样的,这些土地的用途均为商业、住宅性质。
 
  去年,万达重提了地产业务要冲千亿的目标。今年,中指研究院数据显示,万达目前的拿地金额在TOP100中排名第37,拿地面积排名第13,名次不算很低。由此可见,兜兜转转一圈下来,在王健林心里,还是地产"真香"。
 
万达投资"前世今生"
 
  公元一世纪的时候,古希腊哲学家普鲁塔克曾提出一个问题:如果一艘船上的木板和零件被逐渐替换,直到所有的木头和功能部件都不是原来的木头,那这艘船还是原来的那艘船吗?
 
  这个问题也被称为著名的"忒修斯之船"。 "万达投资集团"面临的就是这样一个疑问。
 
  官网上的简介显示,万达投资集团是世界领先的大型文化旅游项目、城市综合体投资企业,全国所有的万达广场、万达酒店、万达城、万达茂、万达小镇和住宅项目均为其投资开发。
 
  可实际上,万达投资集团是由当年的金融集团变化而来。
 
  彼时,新金融行业正处于一片繁荣的时期,一大批来自不同领域的企业开始跨界布局新金融业务。
 
  在此背景下,王健林也曾想构建一个金融帝国。
 
  2014年,"互联网金融"五个字第一次出现在万达集团年终报告里。随后几年,这个词不断被王健林提及,万达更是向这个领域倾注了大量资源。
 
  就在那一年,万达集团以20亿元收购快钱。
 
  隔年,万达便联合百度、腾讯共同出资成立上海新飞凡电子商务有限公司,并正式推出"飞凡网"。当时,"腾百万"意欲将该平台打造成全球最大的O2O电商平台,其中王健林是想通过所谓的O2O业务盘活他的百十座万达广场。
 
  后面一段时间,万达金融还陆续拿下了第三方支付、银行、消费金融、保险以及三张互联网小贷牌照,布局了万达征信、万达云等。
 
  2015年下半年,万达金融集团正式成立。
 
  2016年初的香港亚洲金融论坛上,王健林正式发布了"万达网络金融O2O战略"。据了解,此时的万达网络金融只是万达金融集团下的一个版块,主要包括五项业务:飞凡卡、大数据应用、征信服务、网络信贷和移动支付。
 
  有业内人士表示,万达布局金融领域,除了追求多元化发展之外,还有一个很重要的原因在于增加融资渠道。
 
  不过好景不长,2016年腾讯和百度陆续退出"飞凡网"。同年10月,万达金融便拆分网络和金融,成立万达网络科技集团。
 
  原万达金融集团旗下的保险、投资业务被划分到新万达金融集团,而飞凡信息公司、快钱支付公司、征信公司、网络数据中心、海鼎公司、网络信贷公司则被划分至万达网络科技集团独立出来。
 
  到了2017年,万达开展一系列的"瘦身"动作之后,新飞凡也受到了波及,后续更是不断传出裁员消息。2019年初,万达正式将万达金融集团更名为万达投资集团。
 
  而这也意味着,万达金融集团退出历史舞台。
 
  从金融集团的终结,再到商管集团剥离房地产业务,7年时间,在主动和被动的波浪中,万达这个曾经的地产航母,终于在谋求资金流道路上一分为三。
 
  一位业内人士对大公房产表示,事实上,如今能为万达持续贡献现金流的也就是地产业务了,但可以见得的是,在回归港股这件事上,"地产集团"这个名字似乎也成了王健林的一个累赘。
 
这一次,王健林还能屹立桥头吗?
 
  都说在时代浪潮中,能够多年屹立桥头甚至曾经站在顶峰的人,都有着过人的洞察力和判断力。某种意义上,王健林确实是这样的人。
 
  只是从前的一次次成功,或许让王健林对自己过于有信心,以至于到"沉船"时他才意识到,自己已经错过了地产黄金时期。
 
  当前楼市已经今非昔比,三道红线下房企融资受阻,城镇化程度的增高也让置业需求减少,而恒大、花样年、佳兆业等企业的暴雷,也让金融机构对房企审视越来越严格。
 
  在这种情况下,未来万达在拿地方面将会面临一个很严峻的情形:一线城市拿地严,资金杠杆要求高,三四线城市又库存过剩。
 
  数据显示,11月40个重点城市新建商品住宅成交规模同环比双降,成交规模为近十年表现最差11月。二手房市场方面,11月13个热点城市二手住宅成交量约为4.7万套,较上月增长28.9%,较去年同期下降40.6%,二手住宅成交持续降温。
 
  与此同时,今年11月份房地产市场销售数据仍在下滑。TOP100房企销售额11月同比平均下降28.3%,10月这一数据为24.9%。从32代表性家房地产企业来看,今年前11个月,上述房企销售目标完成率均值仅为83%,前两年该值均超过90%。
 
  重返地产并非易事。今年的地产行业环境相比前几年,实现增长的压力更大,一些行业排名靠前的房企都已经降低销售目标以求稳妥,更别说已经掉队的万达。
 
  调控之下焉有完卵,政策落地不过须臾之间。
 
  回看狼狈不堪的许家印,俯首焦头烂额的郭英成……曾经也是豪气干云,高谈阔论,直至时代的车轮从身上碾过,才知道地产的大时代已经一去不复返。
 
  汇生国际资本总裁黄立冲对大公房产表示,对于万达来说,现在不论是商业地产还是地产开发,都没有什么更好的出路。"商业地产也正面临一个低迷期。" 
 
  "疫情很大程度上造成了中国商业地产消费格局的改变,包括消费意愿的降低,以及实体商业供求失衡。现在人们逛商场的欲望比从前大大减少,基本上80%消费靠网购。"黄立冲认为。
 
  数据显示,2020年深圳甲级写字楼的租金一度下跌至30%,为近年来的历史最低点。2021年该数据虽然回归到疫情初期水平,但仍处于下降通道。北京写字楼2020年的空置率更是迎来10年新高,今年以来市场虽然在逐步修复,但仍然难改租金下降的状态。
 
  而熟悉的港股资本市场,这一次会接纳万达商管的商业模式吗?黄立冲评价称,"目前香港资本市场并不看好以购物中心为主的商业地产模式,疫情常态化之下,未来购物中心的盈利模式都将面临更大的挑战,预测万达商管的估值不会比之前一次上市高。"
 
  黄立冲认为,8年前万达商业退市主要是王健林认为其估值被严重低估了,事实上香港投资圈认为市场当时给他的是一个非常合理的估值,目前不认为他们的市盈率会被当年退市时或者上市时候有所改善,比以前略有升高或者相等都已经是非常好的结果了,大概率应该比当年更低。
 
  事实上,除了没有了住宅开发外,万达的模式还是非常重,而且现在的市场环境也还是"很冷"。
 
  黄立冲直言,"万达这次(目前上市)运气不好,实际上房地产整个产业都面临着极大的考验,在这种情况下,万达商管是很难获得投资人青睐的,前几日其恒生指数还差一点碰到今年的历史新低。"
 
  黄立冲指出:"其实万达在上一次对赌失败就已经崩了,靠朋友圈的富人投资把它顶住,经过重组暂时解决一些问题,但是基本面并没有改变。"目前的商业地产行业,或许要经历5-10年清洗调整期。"如果能上市而且真正能集到资,那么(万达商管未来)还是可以的,但是想靠搞商业地产带来好业绩,难了。"
 
  在房地产整体下行的大形势下,商管的上市能否给万达带来新的希望还是不好判断。而万达投资集团未来该走向何方,也有待观察。
责任编辑:李琪
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