2022年3月11日，第十三届全国人民代表大会第五次会议在北京人民大会堂举行闭幕会。在经历了2021年的“行业寒冬”后，房地产政策风向也受到了极大关注。

 

　　今年的全国两会，国务院总理李克强作政府工作报告中提到：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

 

　　而房地产行业的代表委员也在积极建言献策。近两年来，房地产行业从白银时代迈向“黑铁时代”，大公网房产频道盘点了五年政府工作报告中关于房地产行业的重点内容，以及部分地产代表委员三年来的建言献策，从这些信息中，可以观察中国房地产行业发展变迁。

 

 

　　2016年，中央经济工作会议首次提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，此后，房地产相关部门陆续出台与之相配套的政策，购房信贷、房企融资、集中供地等方面更是进行了一步步的细化。

 

　　作为经济支柱的房地产业，“房住不炒”、“租购并举”、“保障性住房”等相关词汇，近两年中的政府工作报告中被频频提起。

 

 

　　2018年的政府工作报告中，除了提到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”、“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”、“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”等，还宣布启动“新三年棚改攻坚计划”，计划于2018年开工580万套。

 

　　2019年伊始，陆续有城市宣布进行“一城一策”试点，部分城市开始对中央政策进行微调。也是这一年，政府工作报告中再次提及关于“房地产税立法”一事。

 

　　2020年，政府工作报告延续“房住不炒”定位、“因城施策”、改造城镇老旧小区”等方面也被提及。

 

　　2021年，政府工作报告中房地产相关内容，仍然贯彻了“房住不炒”，还新增了“稳地价、稳房价、稳预期”的表述，此外，还提到了大城市住房突出问题。提出通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难，新开工改造城镇老旧小区达到53万个。

 

　　在经历了2021年严峻的行业形势后，2022年的政府工作报告也为房地产今年的发展走向定下了主基调。其中所体现出来的政策导向是也所有房企极为关注的。

 

　　中指研究院分析称，今年"房住不炒"总方针不变，"三稳"目标不变。在"稳"的目标下，中央对以往过度执行的政策进行纠偏，强调对合理住房需求以及合理资金需求的支持。

 

　　同时，地方全面落实因城施策，今年以来超40城出台稳楼市新政，其中不乏郑州、青岛、广州等一二线城市，促进刚需和改善需求释放。预计两会后各地全面落实因城施策节奏将加快，尤其是改善需求端政策，促进市场信心恢复。

 

　　IPG中国首席经济学家柏文喜也表示，今年的两会是在房地产调控政策已经转向，和将房地产行业首次定义为“国民经济支柱性产业”的大背景下，试图让房地产市场尽快回暖，以及让房地产行业发展尽快纳入良性循环的情况下召开的。

 

　　因此，配合逆周期调节和应对宏观预期下行的趋势，在坚持化解涉房风险和着眼于行业可持续健康发展的“房住不炒”定位不变的前提下，围绕着“稳低价、稳房价、稳预期”、“因城施策”、“租购并举”等来一并探讨解决宏观经济稳定、房地产行业发展与国民住房保障之间的关系平衡问题，可谓恰到其时与恰如其分。

 

　　目前看来，房地产行业信心尚待恢复，楼市尚未回暖，因此如何让房地产行业尽快恢复健康与平稳发展，是当前的主要矛盾所在，也是行业未来的主流方向与趋势。柏文喜分析称，所以今年将暂时不利于这一主要方向的“房地产税”、“棚改”等也关键词，就消失在政策排序之中了。而这一方面有利于房企流动性和市场活力的尽快恢复，另一方面也意味着“房地产税试点”的可能的暂缓实施。

 

 

　　大公房产注意到，2022年两会期间，房地产行业代表委员们的关注点发生了一些变化，其关注领域不仅包含房地产、住房、租赁、REITs等方向，还有一些代表委员提出了超出行业范围的建议，延伸至生育政策、农村建设、粮食安全等多个领域。

 

 

 

　　三年来，杨国强的提案都重点聚焦建筑机器人和智能建造领域。

 

　　2022年两会，杨国强提出，目前国内已经可以实现建筑机器人、建筑信息模型（BIM）、新型装配式建筑等产品和技术在工程项目的协同作业，能够很好地提高建筑工程的安全、质量和效率，也能够大幅减少工地上的建筑垃圾和废弃物，减少碳排放，助力国家实现“双碳”目标。

 

　　对此，他建议大力支持建筑机器人及智能施工设备推广应用、加快建立和完善智能建造创新监管机制与评定体系。加快建立智能建造相关标准体系，推动智能建造大规模应用。

 

　　2021年，杨国强也提到，加快研发应用智能建造产品技术，推动建筑业数字化转型。同时还建议要积极布局海外大农业，全面提升农业科技水平。2020年，杨国强同样提到“建立完善建筑机器人政策标准体系，加快建筑业转型升级”，表示我国建筑行业要加速应用建筑机器人产品和技术，亟须解决当前政策体系不完善、行业标准体系未建立、监管机制不健全等主要问题。

 

 

 

　　2022年，林龙安提出推进基础设施智慧化，提升城市数字化水平。提出加强与香港互利合作，提升国家数字经济国际影响力。

 

　　2021年，他提到以后只有一个目标，就是让全体人民住有所居，促进房地产市场平稳健康发展。尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难，是以人为本解决实际需求的体现，也符合国家深入推进以人为核心的新型城镇化战略。

 

　　2019年，林龙安建议放宽港人内地置业条件，表示可以考虑开放内地金融机构和香港金融机构合作，成立合资或独资公司，协助内地企业开展境外发债、融资担保等不同业务。

 

 

 

　　2022年，陈锦石提出，在调研乡村基层实际情况时发现，乡村建设用地浪费与耕地限制现象堪忧，应该加强乡村土地集约利用，保障18亿亩耕地红线和国家粮食安全。优化绿色建筑相关标准，大力推进装配式建筑技术革新，鼓励地产和建筑企业走EPC、装配化道路等方向。

 

　　在此之前，陈锦石就低碳住宅、高层建筑强制使用钢结构等方面提出建议。陈锦石近三年提案，都与“环保”、“节能”关键词等密不可分。他认为，我国想要实现“双碳目标”，降低建筑能耗和碳排放量、大力发展绿色建筑刻不容缓。

 

 

 

　　2022年两会，姚劲波建议加快落实“租购同权”；住房租金年度涨幅不超过5%；稳步推动租购同权；建立租务法庭，加强司法保障等方向，受到了广泛关注。

 

　　在此之前，姚劲波关注的焦点是就业问题。2020年，他提交的三份建议均与就业息息相关。其中，职业技能培训是他在提案中首次提到的关键词。他还建议，进一步降低公积金和社保缴纳比例，减轻企业经营负担，适当下调住房公积金的缴存比例，由最低缴纳5%降至3%，切实减轻企业用工压力等。

 

 

 

　　2022年两会，王填建议将商业地产从住宅调控中“解放”，并提供金融政策支持；建议商业不动产纳入公募REITs；实体企业自持商业不动产融资不计入房地产调控范畴。并提出调控政策需要将商业不动产与房地产住宅区别开来，有效鼓励和引导优质商业不动产项目打造和可持续发展等。

 

　　2020年王填曾提交过有关商业地产方面的建议。他认为新冠疫情影响下，要更加关注商业不动产在经济发展和社会稳定等方面的作用。也是这一年，他提到“将商业不动产从住宅调控中解放出来”，应将“房地产调控”改为“住宅市场调控”。

 

　　他还曾建议商业不动产贷款额度从房地产总额控制中脱离出来，支持与实体密切相关的商业不动产贷款审批，鼓励商业不动产行业的并购，并商业不动产一定的税收优惠政策等方面。

 

 

 

　　2022年，宁高宁向全国两会提出加快产业升级需完善碳交易市场建设。这也是近三年宁高宁首次提到“碳交易市场建设”。对于企业自身的高质量发展而言，宁高宁再次强调创新是企业的唯一出路。

 

　　宁高宁在2021年两会中建议，国企改革的目标必须回归于企业的本质和根本使命，必须聚焦于提升企业的创新创造能力，目标不宜过于多重、复杂。2020年两会中，宁高宁也表示创新能力不强已成为制约国企发展关键。应该调整战略模式，适当修正供应链和企业的市场定位。

 

 

 

　　2022年，许健康向两会建言要鼓励房地产行业积极参与乡村振兴实现双赢，鼓励房地产企业参与集农村、文旅、康养等多产业的“农村田园综合体”建设等。

 

　　在此之前，许健康也曾着眼于房地产营商环境、人才建设等方面提出自己的建议。2021年，他建议着力推进营商环境法治化进程，保证我国国民经济健康、有序、高质量发展的根基所在。2020年，他从人才建设着手解决科技成果转化难题。

 

 

 

　　2022年两会中，翟美卿的部分建言也受到广泛关注，她建议“为三孩家庭提供经济适用房指标”、“适度超前开展基础设施投资”，以解决因家庭人口增加导致的住房压力。

 

　　而事实上，近期已有吉林、宁波和四川资中等7个城市或地区颁布了对于“二孩”、“三孩”家庭购房给予支持和补贴、公租房配租等政策优待，而此类政策同时也促进了当地房地产市场的良性循坏。

 

　　在此之前，翟美卿在两会中还曾提到简化增值税税制，将三档税率、一档征收率归并为两档，即取消目前执行的13%、6%税率和3%的征收率，统一采用9%和5%高低两档税率，取消针对小规模纳税人的特殊税收制度等建议，以降低税企双方的税收征纳成本，提高税收管理效率。

 

 

 

　　2022年两会上，莫天全提出了根据家庭生孩数量适度调整首付比例；坚持市场体系和保障体系并行发展，建立人-房-地联动机制；坚持租购并举，保障租房群体享有公共服务的权利；坚持盘活房地产存量，健全配套服务等建议。

 

　　在2020年，莫天全就比较关注中介市场的集中度越来越高的问题。莫天全曾提到，一些中介机构以垄断市场为目的，赚取超额利润，让市场更不透明，建议相关部门建立国家住房市场监管机构、防止和打破住房市场垄断机构出现。2021年，他再次建议组建国家住房市场监管机构组建国家住房市场监管机构，因城施策，监督、管理、调控各地房地产市场，预防部分城市逐渐形成的开发及中介机构高市场占有率的垄断格局，并加强对寡头企业的监管，保障行业回归到健康有序的竞争中来。

 

 

 

　　全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹向2022年提交的建议中写到，彻底废除商品房预售制度，在全国范围内全面实行商品房现房销售，引起媒体争相报道。

 

　　其实，周世虹已连续4年提交“实行商品房现房销售”建议。2021年，他建议实行商品房现房销售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。在2020年，他还提到改革完善住宅专项维修资金制度，考虑实行分期交付等。

 

　　他认为，商品房预售制度已弊大于利，改商品房预售为现售已经水到渠成。并且以套内建筑面积计算售房价格，让购房人看得清楚，买得明白，既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正。