3月4日，大公房产获悉，全国政协委员莫天全在2022年全国两会期间提交了六份书面建议，其中包括研究调整二孩、三孩家庭的住房信贷政策；地方可结合人才政策，除给予住房补贴外，还可以给予高层次人才专项贷款支持、降低人才购房的首付比例等方面。
图为全国政协委员莫天全
莫天全指出，在房地产市场快速增长的年份，房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式，迅速扩大市场份额。但这种发展模式导致房地产行业出现了以下三个主要问题：
第一，在高负债、高杠杆、高周转模式下，房地产与金融系统过度结合，从企业端来看，一旦企业资金回笼受阻叠加融资受限，企业偿债压力将明显增大，从而影响金融系统的稳定性。
第二，在规模扩张诉求下，企业拿地积极性高，土地竞价模式导致地价迅速上涨，进而推动房价上涨，而房价的上涨预期进一步强化了住房的投资属性，居民端投资投机需求增加又加剧了房价上涨动力，高房价成为大城市解决居民住房问题的主要阻力之一。
第三，以往高周转、粗放式的开发模式积累了许多风险隐患，如住房品质差、小区的配套设施不完善等，严重影响着居民的生活质量。但随着我国总人口增速放缓以及城镇化水平不断提高，住房总需求空间逐渐缩小，房企传统的发展模式已不再适用。
针对当前房地产行业面临的主要问题，莫天全建议要积极探索新的发展模式。
首先，坚持市场体系和保障体系并行发展，建立人-房-地联动机制。
在商品住宅市场之外，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，发挥保障性住房的保障效果。另外，综合考虑人口流动规模及产业经济发展需要，合理配置区域及城市间新增建设用地指标，未来需要在中心城市建设用地指标上做加法，在中小城市建设用地指标上做减法，促进大中小城市协调发展。
其次，坚持租购并举，保障租房群体享有公共服务的权利。
推动住房模式由“购”向“租购并举”转变。大力发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房。同时，要推动租房居民享有公共服务的权利，解除租房群体的后顾之忧。
第三，坚持盘活房地产存量，健全配套服务。
莫天全认为，要推动城市更新，提高老旧小区的居住品质、提高产业用地的集约化利用率。推动老旧小区升级改造，如加装电梯、增加适老适幼化设施等，还应该将闲置商业、办公等物业亦有待进一步盘活利用，支持商改住、商改租等，提高土地资源集约化利用的同时，也可以满足租赁住房需求。
此外，伴随着行业进入新的发展阶段，房地产企业在做好开发业务的同时也需要沿着住房服务链条进行转型升级。一方面，原有开发业务要实现有质量的发展，提高运营效率；另一方面，在代建、物业和租赁等服务领域，向服务商转型或是房企发展必然趋势，但是房企在转变过程中，需要把握好节奏，避免急转弯。
同时，针对2022年一季度房地产行业信心尚未出现明显改观，购房者置业情绪不高，企业资金压力影响下投资积极性偏弱等实际情况，莫天全提出了三点建议：
第一，中央可结合人口政策，研究调整二孩、三孩家庭的住房信贷政策，针对不同家庭设定差异化首付比例，根据生孩数量适度调整；同时，地方可结合人才政策，除给予住房补贴外，在人才住房信贷政策方面做出调整，如给予高层次人才专项贷款支持、降低人才购房的首付比例等。
在资金端，进一步加大对房地产开发企业的资金支持力度，畅通上下游产业资金链，稳定企业信心。在加大对国央企融资支持力度的同时，强化对优质民企的资金支持。
第二，建议地方灵活制定监管规则，维护购房者权益、稳定市场预期的同时，提高企业资金使用效率，保障上下游供应商合法权益，稳定市场信心，畅通上下游资金链。在“保交楼”监管与资金使用效率间寻求新平衡，因企施策、“一楼一策”，合理释放预售资金。
第三，进一步深化土地供给侧改革，持续优化集中供地，促进行业长期健康发展，建议适度增加重点城市集中供地次数，因城施策优化土拍规则，继续坚持由“降地价”向“降实际地价”转变，并适当降低企业拿地门槛，激发企业拿地意愿，以点带面提升市场信心。
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