2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期，市场下行叠加疫情影响，导致企业经营难度倍增，发生流动性危机的概率不断增加，部分房地产企业甚至出现债务违约的问题，行业寒冬由此开始并延续至今。

 

　　在过去房地产行业高歌猛进的一个时期，行业红利催生了一批百亿、千亿规模的房企。现如今，当红利褪去，寒冬来临，一家企业的经营实力和发展潜力便真正显现出来，成为活下去并取得长足发展的驱动力。

 

　　金地集团就是在循环往复的行业周期中磨砺出的具有牢固的安全保障、长足的发展潜力、强劲的质效驱动的优质房企。

 

　　什么才能展示一个企业的发展潜力？核心发展数据。

 

　　2022年上半年，金地集团在市场下行、疫情冲击等多重影响下，交出了一份稳健的答卷。

 

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　　本文将从“安全保障”、“发展潜力”和“质效驱动”三个大的方面，以及盈利、负债、现金流、土地储备、资产、多元业务、成本、运营能力、组织效能等九个维度对金地集团的半年报进行解读评估，分析金地集团的现状、潜力及未来。

 

 

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　　金地集团是行业内一家较为“低调”的企业，就像金庸小说里的扫地僧，外表低调却内有乾坤。在经历沉浮后，凭借多年的“内功”积累，金地集团在2019年顺利迈进2000亿的大关。虽然近两年行业销售整体承压，但金地集团仍是在去年成功进入房企销售排名前十，2022年上半年，虽然销售额较上年同期相比有所下滑，但与行业头部房企相比，下滑幅度相对较小，销售排名在行业中有所上升，位列第八。

　　另外，在2022年1-8月中国房地产企业销售TOP100排行榜中，金地集团操盘金额达到1326亿元，位居第八。全口径金额为1402亿元，位居第七；权益金额868.7亿元，位列第七。

 

图片来源：CRIC研究中心
 

　　一家企业好不好，受不受投资者欢迎，关键在于企业的盈利水平，通俗点说，就是这家企业究竟能不能赚钱。上半年，金地集团实现净利润33.86亿元，同比增长16.77%，归母净利润19.65亿元，同比增长7.68%。

 

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　　利润的增加拉高了金地集团的利润率。据克而瑞研究院统计，2021年行业典型上市房企毛利率、净利率中位数分别为19.3%、7.7%，而同期金地集团的销售毛利率和销售净利率就已经达到21.18%、13.09%。2022年上半年，金地集团稳扎稳打，两项数据分别为21.89%和12.08%，较2021年同期分别增长4.62%和3.58%。

 

　　可以说，在行业整体盈利能力持续承压的情况下，金地集团稳健提升了盈利水平，保持了平稳回升的态势。

 

　　当然，评价企业的安全情况，仅看盈利水平是不够的，尤其对于房地产企业而言，更要看其负债情况。现如今，负债就是背在房企身上的一座大山，只有一点点将其搬开，才能确保安全。相比之下，金地集团一直坚持审慎的财务原则，保持了一个低水平的负债规模，为其度过寒冬、走出发展新曲线提供了坚实基础。

 

　　截止2022年上半年，金地集团负债总额3536.84亿元，资产负债率为76.0%，有息负债较2021年末微增1.75%，为1293.21亿元。在三道红线方面，金地集团剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后实际资产负债率为66.9%，净负债率为57.8%，继续保持绿档水平。

 

　　能连续保持6年绿档的民营房企并不多见，甚至可以说屈指可数。与另一家倍受行业关注的龙湖集团一样，金地集团已经在三道红线方面保持了6年绿档水平，这不仅体现了企业稳健的管理水平，也有利于其应对危机，开创新的局面。

 

　　现如今，金地集团已完成境内外公开市场合计约98亿元到期债券的偿还。到今年底，金地集团仅有一笔将于10月到期约27亿元的境内债需要偿还；而境外债券方面，未来两年仅有一笔将于2024年8月到期的4.8亿美元债。

 

　　现金流方面，由于联合营公司往来款支付的现金减少，金地集团经营活动产生的现金流量净额有了一个较大幅度的变动，由上年同期的-100.26亿元增长至61.30亿元。而截止报告期末，金地集团的现金及现金等价物为634.42亿元，同比增长20.04%，这也为其应对短期债务提供了基础。

 

　　综合来看，金地集团的安全系数并不低，这与其稳健的发展基调存在很大联系，经过多年稳扎稳打的发展，其铸牢的安全屏障仍可保证其在地产寒冬期的平稳发展。

 

 

　　扎紧安全的口子，下一步就是要在危机中寻机发展的可能。面对寒冬，2021年已经有不少同行在紧衣缩食，节省弹药准备过冬。而这一年，金地集团拿了111宗土地，总计投资约1309亿元，新增土地储备约1636万平方米。

 

　　到了2022年，金地集团虽然缩减了拿地规模，但并没有停下来。上半年，金地集团新增了约156万平方米的土地储备，总投资额约179亿元。

 

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　　截止报告期末，金地集团的总土地储备已经达到约6193万平方米，其中一、二线城市占比约为70%。在土地布局上，金地集团坚持布局一、二线高能级城市的深耕强度，严控三四线城市的下沉，保持了土地储备的高质高效。如此庞大的土地储备及高能级城市的布局，使得金地集团在投资节奏上能够保留一定的灵活度，保障了中长期的平稳发展。

 

　　资产方面，截止报告期末，金地集团资产总额4653.56亿元，比去年同期增长5.25%，但较去年末略有下降，降低约30亿元；净资产收益率（ROE）为3.10%，较去年同期下降约0.06%，变动不大。整体来看，近年行业总资产增长率低于净资产增长率，房地产行业去杠杆态势明显，金地集团总资产基本保持稳定，也有利于其平稳度过寒冬，避免伤筋动骨。

 

　　多元化是房企近年来发展的重点，重视轻重并举发展成为企业规避风险、寻找增长新曲线的重要途径。然而，部分企业在多元化发展的过程中失了平衡，盲目跟风，反而加剧了企业的危机。金地集团在发展多元化业务的过程中依旧延续了稳健的态势，围绕房地产开发主业，发展起从房地产开发、金融、代建，到家装、家居，再到后端物管、商业、产园运营等全产业链布局，形成系统的协同效应。

 

　　截止上半年末，金地集团的多元化业务收入约为48.61亿元，占总收入比重从2021年末的10%上升至约17.3%。分业务来看，在商办物业方面，金地集团在营购物中心平均出租率维持90%以上；产业地产和长租公寓方面，成熟期项目平均出租率均维持在95%以上，保持行业标杆水平。

 

　　物业服务和代建方面，金地集团也取得了突破性进展。截至报告期末，金地智慧服务合约管理面积达3.6亿平方米，较2021年末增长9%，其中在管面积达1.94亿平方米；代建业务方面，金地管理业务已布局全国超40座城市、管理服务项目超90个，累计签约管理面积超1600万平方米，住宅项目累计货值超1000亿元。

 

　　在谈及多元化业务发展时，金地集团董事长凌克曾表示，“在不断提升主营业务发展质量的同时，我们还将积极应对住宅市场政策调整和规模收缩，平衡好销售型物业与持有型物业的投资比重”。这既是金地集团对企业经营风险的把控，也是对“长期主义”的坚持。

 

　　近年来，由于市场环境的变化，房地产行业由增量进入存量时代，开启下半场。房企多元化布局既是被迫选择，亦是主动破局，盲目跟风、激进发展不是良策，正如金地集团的经验，稳扎稳打才是房企多元化布局的上上之选。

 

 

　　从经营力的角度来讲，任何一个企业想要取得长足发展，不仅要厚实根基，培养发展潜力，更要提高企业发展质量，增加运营效益。对于房地产企业更是如此，不仅要向规模要效益，还要向管理要效率。

 

　　从运营成本上看，金地集团上半年的营业成本为218.71亿元，较2021年同期降低22.43%；销售费用8.61亿元，同比下降17.98%；管理费用17.42亿元，同比下降25.94%；而其中研发成本和财务成本各有不同程度增加，分别为0.77亿元和4.92亿元，但相比之下总额低太多，整体上还是节省不少成本，这也在一定程度上反映出金地集团管理水平、营销水平的提升。

 

　　由于具备良好的运营能力和健康指数，尽管行业整体融资境况不太好，但金地集团却能以较低的成本进行融资，增强持续发展能力。截止报告期末，金地集团的债务融资加权平均成本为4.54%，体现了金融机构对企业的认可。

 

　　同时，金地集团的信用也受到评级机构的认可，主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予的长期信用评级分别为BB、Ba2。良好的信用评级有利于降低融资难度，形成良性循环，助力金地集团的长远发展。

 

　　从企业自身来看，金地集团的研发创新能力、品牌影响和数字管理水平等均在行业内颇有口碑。金地集团以“科学筑家”为引领，聚焦用户需求，持续创新与产品迭代，打磨产品品质，构建公司的核心竞争力。

 

 

　　在产品线上，金地集团已经形成了褐石、名仕、峯范、世家、至尚、格林、社区商业、未来、风华、峯汇等系列，能够满足从刚需到高端各个不同层次的消费需求。在技术研发上，金地集团整合LEED、WELL、BREEAM、DGNB等六大国际权威绿色建筑评价标准，推出包括融合城市、共生社区、健康住宅三大维度及127项绿色健康技术标准的金地“G-WISE绿色健康体系”，构建了金地绿色健康的品牌基因。

 

　　科技赋能管理，是金地集团实现精细化管理、向管理要红利的法宝。金地集团在投资、营销等方面构建了一套完善高效的数字管理体系，有效提高了运营效率和经营质量。

 

 

　　在投资方面，金地集团建立了覆盖宏观经济、行业政策、具体城市的数字化投资管理平台，并通过大数据和算法模型，敏锐捕捉一线城市投资机会，降低出错率、提升投资质量。在营销方面，金地集团开发上线了“金房宝”、“线上售楼处”等营销信息化工具，通过构建互联网投放策略与数字营销链路，从公域流量获取，到私域流量的转化，再到案场最终成交，全链路形成闭环，将数据化应用于每个环节中，持续提高线上营销转化收益。

 

　　对于新技术与智能化运用，凌克表示，这是一场由内而外的变革。金地集团不断提高的数字化管理水平，也展示了支持其长期发展的内驱动力。

 

 

　　行业深度调整短期可能会对一些企业造成较大影响，但对于优质企业而言，更像是一次大考和蜕变。现如今，房地产市场仍在筑底，下行压力很大，行业重塑加速推进。在这个档口，稳健发展对于房地产企业而言是迫在眉睫的事情。

 

　　金地董事长凌克曾表示，金地就像一列上了轨道的火车，或会审时调速，但不会偏离其原有轨道。

 

　　目标坚定，审视调速，这正是金地集团在行业寒冬依旧稳健的内在原因。