大公房产讯 12月9日，中信证券研究部官方公众号发布了当日晨报。
就三支箭政策效果，中信证券FICC首席分析师明明表示，2022年确认了地产的政策底，第一支箭支持信贷，第二支箭聚焦债券，第三支箭放开股权，三箭齐发将确认房企融资环境的拐点，房地产基本面已然具备复苏的前置条件。市场底最为重要的观察点将回到商品房销售，在需求侧和供给侧政策的共同推动下，商品房销售有望在明年二季度显著复苏，对应居民信贷修复、社融回暖和宽信用落地。
中信证券研报显示，今年以来，信贷支持政策有局部到全局逐步加码。上半年多数救市城市政策围绕放松限购限贷、降低住房贷款利率、降低首付比例等，宽松政策由三四线等中低能级城市向二线等中高能级城市扩散。年中开始出现自上而下的政策支持，下半年房贷利率水平降至历史低位。随着年底金融支持地产16条措施的出炉，供给端信贷政策从“保交楼”到“保交楼、保主体”逐步加码。
但是，在交付担忧、疫情冲击和提前还贷等因素的影响下，政策对于地产销售的刺激效果尚未显现。展望明年，中信证券方面表示，上述因素都在发生积极的变化。如果这些因素在明年渐次缓和，那么与地产相关信贷融资的边际改善也将出现。
中信证券方面认为，当前房地产市场所面临的问题已不是一个区域的问题，而是需要全局协调的问题。预计按揭贷款利率将进一步下降，对房企，尤其是民营房企的流动性支持会进一步加码，预售监管和专项借款等政策有利于推动项目尽快交付，一些不合时宜的行政限制也会陆续退出。
2023年，中信证券预计商品房销售额、房地产开发投资将分别同比下降1.6%和9.7%，新开工面积同比下降25%，竣工面积预计同比持平，一二线城市房价基本走稳。一些信用高、销售尚可的企业通过拿地换牌，有望逐步稳住盈利能力，扩大市场份额。一些无力融资拿地的企业则可能理性缩表。还有一些需要债务展期和重组的公司，会尽可能保证交付。
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