近期，香港“超级家族”郑裕彤家族旗下的新世界发展有限公司（以下简称“新世界发展”，股份代号：0017.HK）股价跌幅超6%。在此之前，新世界发展刚刚宣布了公司递延永续债券的派息。

 

 

　　2025年5月30日，新世界发展发布公告称，将递延旗下多系列永续证券的分派支付日期，包括7亿美元有担保优先永续资本证券、12亿美元永续债、5亿美元永续债以及10亿美元永续债，共计34亿美元。

 

　　根据公告，A系列永续证券原定于2025年6月9日支付的分派将递延至下一个分派支付日，B系列永续证券6月10日的分派也被递延至下一个分派支付日。另外原定于2025年6月16日与22日的分派的C系列与D系列永续证券均被递延。

 

　　中国房地产网等媒体报道显示，据不完全统计，新世界发展推迟了7720万美元的债务偿还义务，于6月2日该公司旗下多只永续债价格跌至历史新低。其中，6.15%永续债再下跌约3美分至23美分，4.8%永续债下跌10美分至15.5美分，创下2022年10月以来最大单日跌幅。同时，新世界股价低开后跌幅扩大，最低至4.28港元，中午收盘每股4.43港元，跌7.52%，成交3385.43万股，涉资1.48亿港元。

 

　　二级市场上，东方财富网信息显示，于6月2日，新世界发展股票开盘价为4.65港元，收盘价为4.48港元，跌幅为6.47%。截至6月18日，新世界发展的收盘价格约5.0港元，累计下跌约3.85%，总市值为125.8亿港元。

 

　　对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜向大公房产表示，新世界发展此次推迟支付永续债券利息，是其面临短期现金流紧张的体现。虽然永续债延迟派息不会引发违约，但需要偿还的总金额将会累积，这可能影响其与银行的再融资谈判。从市场反应来看，该消息导致公司遭遇“股债双杀”，股票大幅下跌，多只永续债价格也急跌创新低。不过，公司表示其资产净值较高且有未抵押资产可为借款提供额外信用增级，认为有能力完成再融资。

 

　　香港股票分析师协会理事连敬涵指出，在复杂的市场环境下，新世界发展对永续债的处理策略，有助保留现金，进一步压低这两年的银行债务相关的财务现金流出，部分永续债票息虽因重置机制上升，但仍在可控范围。

 

　　与此同时，汇丰环球也在研报中指出，新世界发展相关永续资本证券的总名义价值达34亿美元。新世界发展通过保留现金，有助于改善其短期流动性。然而，结合其一只永续资本证券因未行使提前赎回条款而最近重设较高票息率，这向投资者发出信号，显示新世界发展正面临一定财务压力，也将影响新世界发展向股权投资者派发股息的能力。

 

 

　　事实上，新世界发展此前曾是以“低杠杆”著称的港资房企代表，但在展望2025年时，该公司却在财报中提到“挑战与机遇并存，回笼现金、减轻负债是本集团当前的重中之重”。

 

　　大公房产注意到，为改善流动性，新世界发展持续推进资产处置计划。2024年6月26日，其间接全资附属公司Total Partner Holdings Limited与周大福企业旗下Shine Through Holdings Limited订立买卖协议，以约14.405亿元出售天得发展有限公司全部已发行股本的30%，该交易于8月27日完成，新世界发展不再持有天得发展任何权益。

 

　　2024年9月26日，新世界发展与郑志刚全资拥有的AC Group Limited签署协议，以总代价2.09亿港元出售多家与“K11”品牌物业及相关业务运营有关的目标公司股份，交易于11月完成，而新世界发展退出相关业务。

 

　　在随后的2024年11月28日，新世界发展与周大福企业订立协议，以4.167亿港元出售New World Sports Development Limited的全部股权及股东贷款，该交易于次日完成，新世界发展不再持有其权益。

 

　　新世界发展曾在公告中表示，自2019年下半年以来，公司一直在积极出售非核心资产，作为其去杠杆化策略的一部分，且公司计划截至2024年6月30日实现不少于80亿港元的非核心资产出售目标。

 

　　就出售非核心资产方面，黄少媚在2025财年中期业绩发布会上表示，集团进行了不少大宗交易，香港亦出售了数栋写字楼。公司积极改善现金流，减低负债为首要任务，惟仍要有合适的价钱，才会考虑出售。

 

　　新世界发展方面也向大公房产表示，年初至今，新世界先后有多个项目动土开工及推售，持续有利好消息。从财务与业务协同看，新世界发展资金回笼成效显著，本财年至今整体合约销售约248亿港元，已完成全年目标逾95%。

 

　　然而，业绩上的持续承压依旧是新世界发展不可忽视的问题。财报显示，在截至2024年12月31日的六个月内，新世界发展录得来自持续经营业务的综合收入为167.89亿港元，核心经营溢利为44.16亿港元，分别按年下跌1.6%及18%。该公司录得持续经营业务的股东应占亏损为66.33亿港元。对于该项数据亏损，新世界发展解释称，主要由于过去六个月市场宏观因素的快速变化，以至发展和投资物业项目市场价值下降。此外，本期亏损也因缺少截至2023年12月31日的六个月内固定利率债券赎回和转拨投资物业的一次性收益，总计约19.51亿港元。

 

　　截至2024年12月31日，新世界发展借款总额约1464.88亿港元，其中322.1亿港元需在12个月内偿还；现金及银行存款（包括有限制银行存款）为218.58亿港元，其中，现金及银行存款仅约214.18亿港元，有限制银行存款4.4亿港元；综合债务净额为1246.30亿港元。净债务权益比率为57.5%，较2024年6月30日时增加2.5个百分点。

 

　　据财报进一步披露，截至2024年12月31日，新世界发展的负债合计约2109.26亿港元，非流动负债约1300.55亿港元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有1187.83亿港元，流动负债808.71亿港元，主要为应计费用及其他应付款，其一年内到期的短期债务合计有326亿港元。

 

　　在柏文喜看来，新世界发展业绩持续承压有四方面原因：一是市场环境因素：香港和内地房地产市场整体处于低迷期，新世界发展的业务受到较大冲击。此外，过去6个月市场宏观因素的快速变化，导致其发展和投资物业项目市场价值下降。

 

　　二是财务负担沉重：2024财年，新世界发展股东应占亏损约196.83亿港元，2025财年中期再次亏损66.33亿港元。公司财务杠杆水平上升，融资成本受到影响，总利息负担超过核心营业利润。

 

　　三是资产减值与投资损失：2024财年，公司出现63亿港元的开发物业减值损失和27亿港元的投资物业重估损失。

 

　　四是业务转型压力：高周转传统模式失效后，新世界发展需要重构一套适应低增长时代的生存法则，但转型过程中面临诸多挑战。

 

 

　　在新世界发展流动性压力愈加明显的时刻，新世界发展行政总裁郑志刚突然离职。

 

　　2024年9月，行政总裁郑志刚因处理个人事务辞任，由首席营运总监马绍祥升任。

 

　　相关公告显示，郑志刚为周大福和新世界集团创办人郑裕彤长孙、新世界发展主席及执行董事郑家纯长子。在本次辞任前一直被外界视为郑氏家族第三代“接班人”。

 

　　但马绍祥并未“在任”太久。2024年11月29日，刚刚上任届满两个月的马绍祥提出辞任，由时任新世界发展执行董事、新世界中国行政总裁的黄少媚接任新世界发展执行董事兼行政总裁。

 

　　据了解，新上任的黄少媚拥有超过20年房地产经验，彼于2015年10月加入新世界集团，出任新世界中国副行政总裁，于2020年2月擢升为新世界中国行政总裁，同年5月出任新世界发展执行董事。

 

　　在2025年2月28日的新世界中期业绩发布会上，黄少媚曾坦言：“现时楼市确实面对不少的挑战，利率依然偏高，公司的负债仍然处于较高水平，内地和香港楼市仍要时间恢复，对我们来说是一个考验。”

 

　　但在此之后，新世界发展于2025年4月24日发布公告，宣布郑志雯获委任为提名委员会成员，郑家纯不再担任提名委员会主席及成员。

 

　　公开资料显示，郑志雯是郑家纯的小女儿，于2012年3月出任新世界发展公司执行董事，为公司董事会辖下执行委员会成员，现监管新世界集团酒店业务部，为新世界中国地产有限公司及集团若干附属公司董事，香港上市公众公司周大福珠宝集团有限公司副主席兼执行董事及佐丹奴国际有限公司非执行董事。

 

　　对于近期来新世界发展高层的频繁变动，柏文喜分析，这种频繁的高层变动可能导致公司战略方向不明确，影响决策效率和业务推进。此外，管理层的不确定性还可能阻碍公司的运营和市场对其的信心。不过，新任管理层也在积极应对困境，如推进资产出售和再融资等措施。

 

　　此外，最新数据显示，在2025年福布斯中国香港富豪榜中，郑家纯及家族以195亿美元的财富位居第三位，仅次于李嘉诚和李兆基，但较2024年缩水26亿美元。