预见风险，并不意味着风险一定会来。预见不到风险，在风险当真来临之际，就会措手不及、应对失当、酿成大祸。股市下跌并不可怕，可怕的是形成一致的下跌预期，进而导致踩踏、发生股灾，这在中外股市都不鲜见。

 

 

当前，住房市场预期存在混乱、城市分化严重，既有继续看涨预期，比如重庆、西安，也有部分看跌预期，比如厦门、长沙。过去，东南沿海特别是江浙一带的市场发生变化，率先引领市场调整，传导至中西部地区时滞约有一年左右；过去，一二线城市出现调整，政策递延到三四线城市往往滞后半年时间左右。

 

有意思的是，这次不同，7月31日中央政治局会议基本延续以往要求，少数敏感城市却突然降温了。现如今，投资客遍布全国各地，市场信息传递更加迅捷，一个月内，市场就有可能反转。而且，目前信息渠道众多，信息真真假假、谣言是是非非，如不加以拨乱反正，及时引导，很有可能最终导致应接不暇、出现连锁反应。

 

谁来正确引导？公信力尤为重要。

 

传统媒体抽丝剥茧、去伪存真，可挑重担，可惜束缚过度、谨言慎行，反而失去应有的引导力。自媒体感觉敏锐、视角独特、快速反应，却常常失於宏观、偏於一隅，容易形成感性宣泄、丧失客观中立。研究机构系统完整、立体交叉、数据详实，而多数报告回顾居多、前瞻偏弱、远离前线，时有隔靴搔痒之感。

 

政府是公信力最后的屏障，也是最具影响力、说服力、引导力的组织，但却因为畏於承担责任，主动放弃了舆论阵地，最终流言盛行、大道远去。

 

越是大众焦虑之际，越是渴望预判性的指引；越是市场胶着之时，越是需要公信力的引导。拿破仑曾经说过：“记者的一枝笔胜过三千毛瑟枪”，曾被誉为新华社“首席记者”的毛泽东主席更有一句至理名言：“共产党是左手拿传单、右手拿枪弹，才可以打倒敌人的”。越是浑沌的市场，越是需要信息透明、理性辨识、沉稳应对。

 

只要我们看清当前市场的变化来自於房价的高位盘整、客户的过度透支、房企的资金约束，我们就可以清晰地认知，市场的变化来自於短期的因素。只要我们明白地方政府的债务没有其他渠道化解、土地流拍恰是地价房价失配、地价回调不能突破土地盈利的底线，我们就可以清晰地认知，房价难有大幅度、大面积下调的空间。只要我们理解“房住不炒”是定位、“大稳小乱”是时局，我们就可以清晰地认知，少数城市、少数企业、少数项目的价格回调既有政府政策因素，也是市场正常行为。

 

更重要的是，引导预期需要“先发制人”。“信心比黄金重要”，在市场浑沌之时，完整准确传递市场信息，客观中立阐述分析观点，避免引发市场混乱的推波助澜，这才是大道当前、责任在肩的舆情引导。毕竟，溃坝之下，无人能够幸免，楼市崩塌，政府、企业、机构、个人均在覆巢之下。人未到、声已至；战未起、先攻心；控预期，当趁早。

 

 

如果反覆出现出让地价低於底价，政府也会调整预期和心态，减少供地便是了。但是，不要指望政府调低出让底价，毕竟地方政府债务负担沉重，拆迁补偿安置成本水涨船高，不靠土地溢价获利，地方政府靠什麽降负债、搞基建呢？

 

好地块“待字闺中”便是，未来还有机会高价出嫁，就如近期渖阳一宗流拍地再次入市、起拍价翻番，虽然迟嫁了六年，但政府的耐心足以让市场敬畏。大多数龙头房企对市场依然是长期看好、短期谨慎，追求规模的意愿有所下调、增速适当放缓，年内达成目标已无压力，也并不担心局部市场的短期下行风险。

 

大面积降价潮的风险似乎不高，过去通过大力度促销、大幅度降价的策略已经失效。

 

这是因为：在调控严厉的一二线城市，需求长期压抑，供应远远不足，高端住宅偏多，城市成长潜力巨大，地价下调余地很小，房价几无可降空间。部分城市成交萎缩源於供应不足，如重庆住宅存销比仅为1.6个月，有些城市供应不足也受限於高价地入市难。在这些城市，最大的问题在於供应不足。

 

量既有限，价何能降？调控尚不严厉的二线城市更是存在房价上涨动力。过去，重庆房价始终低於成都，让重庆政府和市民颇为遗憾，去年以来，重庆房价已经比肩成都，但仍只在每平米1.15万元的均价。

 

最近，我去重庆参加论坛，与当地人士交流，投资情绪依然盛行，买房出租的回报率虽然只有3%左右，但物业升值的期望值依然很高。在这些城市，基本无需以价换量。多数三四线城市的房价依然处於低位，房价上涨的动力远高於市场下行的压力。客户需求更多在於保值增值而非自住，以价换量效果难以持久。

 

少数三四线城市受到相对严厉的调控，投资客受到打压，本地客不缺住房，市场出现流量减少、观望渐浓、促销增多等下行信号。一旦趋势出现，情绪就会迅速蔓延，当买房者被视为“博傻”之时，市场退潮就会加速，以价换量更会加速这些城市的市场反转。“明者因时而变，知者随事而制”。不管住房市场有多少乱象，有多麽不健康，有多麽的病入膏肓，我们依然要有“治未病”的思想，预防更多更大的病症。

 

7月31日中央政治局会议肯定了过去行之有效的四条调控动作：因城施策、供需平衡、控制预期、规范市场。同时，中央也并未要求增加新的调控动作，这也意味着用好现有政策，维稳楼市是可能的。稳定楼市是地方政府的主体责任。

 

房价上涨的城市固然需要继续遏制房价上涨，房价不稳的城市也需要控制预期、平衡供应、规范市场。比如，营造市场平稳发展的预期，控制房价平均水平保持平稳，适当调节土地出让节奏并使其与市场需求水平相适应，规范房企、中介的市场行为并避免引发恐慌性效应，引导媒体发声维护市场情绪健康有序。

 

在需求相对火爆、房价上涨承压的市场，可以增加供应、加强宣传、严控房价，引导需求延后购房；在需求匹配供应、房价基本稳定的市场，需要冷静观察、少动多看，不搞跟风调控、一刀切，引导市场合理需求；在需求快速萎缩、房价相对高位的市场，适当微调政策、鼓励低价入市、稳定流量，避免市场丧失信心。

 

政府还应当加强市场调研和政策摸底，谨慎出台政策措施，主动指导企业行为，积极引导媒体发声，有效掌控市场舆情，也可以为市场调控铺路搭桥、为社会预期稳定奠定基础。湖北有城市取消限购，兰州放开局部限购，都是因城施策的逻辑，既没有造成市场波动，也没有影响调控大局。

 

《孙子兵法》云：“求其上，得其中；求其中，得其下；求其下，必败”。如果我们能够未雨绸缪、预调微调，尊重市场、加强沟通，而非见招拆招、一味打压，我们才能真正做到控预期、防风险、稳市场。

 

（全文完，上半部分刊於本周一A11版）