图：市场各方对楼市走向的分歧在增大，楼市向上与向下的因素都在积聚

种种迹象表明，楼市诸多指标正悄然发生变化、呈现分化。从国家统计局公布的8月份全国70个大中城市房价数据看，房价涨幅虽整体有所回落，但上涨动能依旧，一二三线城市特征明显。

1至8月，4个一线城市同比平均下降0.1%，涨幅比去年同期下降14.5个百分点，31个二线城市同比平均上涨6.2%，涨幅比去年同期回落5.3个百分点；35个三线城市同比平均上涨7.0%，涨幅比去年同期回落1.2个百分点。从8月份单月情况看，4个一线城市新房价格环比上涨0.3%，涨幅微幅扩大，但同比涨幅回落；31个二线城市新房价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；35个三线城市新房价格环比上涨2%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。

中国楼市现在究竟走到了哪裏，将欲何往？

除了直接呈现的房价同比与环比的反差外，在房地产投资（包括土地购置）、新开工、竣工及销售等方面也出现异动，相关指标的剪刀差明显扩大，说明市场各方对楼市走向的分歧在增大。可以说，向上与向下的因素都在积聚。

向上的因素：楼市供需关係或逆转，房价存在上行的压力。一是商品房库存持续走低，供需不平衡或加剧。

库存降至50个月新低

新近出炉的国家统计局数据显示，8月末全国商品房待售面积53873万平方米，库存已降至近50个月以来最低点。大多数城市去化周期已低於12至16个月的正常水準。这种情况，一方面意味着房地产市场供需格局出现逆转，呈现出供小於求态势。7月份，100个城市新建商品住宅供应量4419万平方米，而成交量4694万平方米，楼市已连续8个月呈供小於求格局。

另一方面，商品房待售面积从2016年2月的最高点73931万平方米开始持续下降，而期间商品房销售经历了几番大起大落，自2016年4月开始由36.5%的增速降至2018年8月4%的水準。实际上，从2016年以来，二者总体保持一致的增速下降趋势。也就是说，待售面积的减少并非因为销售加快的原因，而是因为商品房竣工减缓的原因。竣工面积同比增速由2012年2月的最高点45.2%降至2018年8月的11.6%。其中一个重要的原因，就是因为对新建商品房价格的管控，开发商基於成本、盈利目标的考量有意识地减缓开发速度、延缓商品房入市，以避免进入预售流程后因销售价格不能自主可能形成的经营损失。

在地方政府严控新建商品房价格不放鬆情况下，开发商延迟开盘的情况可能还将持续，这将使房地产供小於求局面延续，并构成房价上涨的潜在压力。

二是土地购置费与土地购置面积、房地产开发投资增速剪刀差不断扩大，地价驱动明显。

土地购置费的增长速度总体上快於土地购置面积、房地产开发投资增速，且剪刀差近年来明显扩大。今年1至8月，土地购置费同比增长66.9%，而同期土地购置面积增速为15.6%，房地产开发投资增速为10.1%。其中，“购置费增速至购置面积增速”最高达69个百分点，“土地购置费增速至房地产开发投资增速”最高达64.2个百分点。同时，土地购置费佔房地产开发投资的比重不断上升，8月末达到29.57%。

由上可见，房地产投资、土地购置的增长主要表现为土地价格的上升而非量的增长；而土地价格的上升势头无疑对新建商品房的备案、上市销售带来显性或隐性的价格上行压力，成为楼市价格上行的内在驱动力。

三是房屋新开工面积与房屋竣工面积增速剪刀差不断扩大，加剧供需不平衡。

从2017年4月开始，房屋新开工面积与由竣工面积增速的剪刀差逐渐扩大，由0.5扩大到27.5个百分点。特别是今年5月份开始，二者剪刀差明显扩大。

新开工面积与竣工面积增速剪刀差的存在且不断扩大，一方面表明前两年开发商高价拿的土地迫於财政对閒置土地超过两年未开发无偿收回的压力，新开工的速度明显加快；另一方面，竣工增速的减缓显然并非市场使然，而是开发商有意为之。为避免限价销售下的尴尬，开发商有意延缓房屋竣工速度，推迟开盘。这势必增大商品房市场供需的不平衡，同时也形成一个巨大的楼市“堰塞湖”，一旦高价地楼盘拖无可拖而要开盘的时候，对楼市又将带来新的价格上涨压力。

向下因素：房地产市场风险的积聚、市场信心的下降，或将形成楼市下行的压力。一是商品房销售额与销售面积增速的剪刀差有所收敛。商品房销售额增速明显快於销售面积的增速。2018年1至8月份，商品房销售额同比增长14.5%，而同期销售面积增速仅为4%，销售额增速高出销售面积10.5个百分点。商品房销售额与销售面积增长最快的是2009年11月，同比增速分别为86.8%和53%，销售额增速高出销售面积增速33.8个百分点。

总体上，商品房销售额与销售面积的增速呈现一波低於一波的特征，且二者剪刀差在逐步缩小（今年以来略有扩大），说明商品房价格上涨的势头趋缓，市场的价格预期发生变化。

二是二手房交易有所降温，市场观望情绪渐浓。随着国家对楼市调控力度的持续加大，包括针对重点城市的房地产专项整治行动、住建部高频度的约谈地方官员、各地调控政策的密集出台，房地产市场的“秋意”渐浓。一些实施新建商品房摇号的城市，摇号中籤率由个位数向两位数迈进。如杭州9月21日发布的登记摇号资讯显示，8个楼盘摇号整体中籤率从4.97%到45.16%不等，另有2盘由於登记人数不足，无需摇号。

二手房呈量价均降态势

实际上，楼市的“秋意”正由新房市场向二手房市场传导，二手房市场开始呈量价均降的下行态势。在新房价格管控模式下，二手房市场的量价变化实际上更具有风向标意义。据房天下数据显示，8月份全国70个大中城市中，二手房挂牌均价环比上涨的城市个数为57个，环比下跌的城市个数为13个。云房数据公布《8月份百城二手房价格指数》报告显示，8月份全国100个重点城市二手房价格整体环比上涨0.09个百分点，市场整体表现趋冷，18个城市跌幅超过2%，68个城市房价波动在±2%以内。其中，厦门二手房价格环比跌幅最大（6.96%）。

三是土地流拍明显上升，开发商对市场的信心趋弱。“春江水暖鸭先知”，对於楼市的冷暖最敏感的自然莫过於在这一领域摸爬打滚的房地产开发商了，而开发商拿地热情的高低实际上也成为楼市的风险标之一。上述土地购置费与土地购置面积的剪刀差一方面反映了土地溢价率上升对房价形成的压力，另一方面也可以看出，土地购置面积的增速并不快，今年上半年由负增长缓慢抬升，至7、8月稍加速，但仍未达到去年末的水準。

总体看，今年以来，在新建商品房限价、市场清理整顿以及融资压力增大、建材成本上升等因素叠加下，开发商拿地的热情有所下降。（本文作者介绍：先后供职於工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士）

（文章未完，待续）