编者按：
百年老店是许多优秀企业追求的梦想。一家企业的繁荣发展，和经营模式选择、管理体系构建和资本运营息息相关。
从福利分房时代进入到商品房时代，房地产业的发展可谓一路高歌，行业的财富魔方就此打开。
这期间历经数不清的政策调控，而在这场大潮中弄潮的房企们也是历经浮沉。万达集团就是其中的老牌房企之一。
"三十而立"万达年会上，其创始人王健林曾总结道，2017年是万达集团历史上难忘的一年，万达经历了风波，承受了磨难。这一年，王健林公布了商业地产、文化集团、影视集团、金融集团、网科集团的收入状况。
历经沧海桑田的变革之路，纵观目前万达集团的官方简介，公司已经发展成为以现代服务业为主的大型企业集团，旗下包括商管集团、文化集团、投资集团。
时光荏苒，历经近5年，万达的转型之路是否有了实质性进展？即将在港交所踏上新征程，万达商管的新故事能否打动资本市场？未来要驶向何方？大公房产深度观察。
商业地产前路未知，王健林又在房地产行业卷土重来？只是这一次，时代还会接受万达重新称王吗？
从离开到归来
作为国内最早搞棚户区改造的房企之一，住宅地产算是万达集团发迹的起点。
王健林也曾在地产开发上逐鹿英雄。
2010年，万达首次以369亿元的全年销售额冲进地产销售榜前十。彼时，榜首还是刚刚问鼎千亿的万科。
2013年，万科以1740.6亿元的成绩再次居于地产商首位，此时，万达的销售额已达到1301亿元，排名只比万科落后两名。
2015年，胡润研究院发布了《胡润百富榜》，王健林首次超过马云家族成为中国首富，财富值达到2200亿元。
也正是在那一年，王健林登台哈佛大学公开课演讲。结束后，一位商学院的学生提问道：万达在海外的发展核心竞争力在哪里？
彼时的他，意气风发，毫不犹豫吐出两个字：有钱。
如同当年高调收购欧洲顶级足球俱乐部西甲马德里竞技20%股权，打造"北京万达队"一样，已连续几年用千亿元人民币横扫全球商业地产、娱乐、体育、旅游等产业的万达，资产日益变大，现金流也在安全边际范围内。
只是，变革迅疾如惊雷，一朝午夜梦回，2015年还在梦想成为世界一流跨国企业并希望集团资产、收入、净利润等核心指标综合排名都进入世界前三十名的万达，在2017年遭遇股债双杀后，万达一度蛰伏。
后面的故事不用多说。那场世纪交易过后，万达便彻底坚定了抛弃地产转向轻资产商业运营的战略方向。彼时掉转船头，也让万达房地产开发板块的销售额急转直下。
当然，随之化为泡影的还有王健林的足球理想，以及悄然成为中国足坛传说的"北京万达队"。
2018年，万达卖掉了所持有的马德里竞技全部股份。
当年正值万达集团三十而立，周年会上，伴随着《歌唱祖国》的嘹亮歌声，王健林潸然泪下。随后他表示：2019年，按照投资协议，万达商业今年内要剥离所有房地产业务，"一平方米房地产开发也不能有"。
在这样"破釜沉舟"的决定下，2019年底，万达商业顺利完成了对房地产业务剥离。同时，集团也迅速对组织架构进行了调整，旗下业务正式整合为商管、文化、投资三大集团。商管剩余的房地产业务全部交由万达投资集团负责，而万达商管正式变为真正意义上的商业运营管理公司。
但值得注意的是，就在王健林提出"去地产化"的第二个年头，市场上却悄悄传来出多个万达即将重返地产领域的信号。
2020年4月23日，江苏盐城2宗地块集中出让，总出让面积14万平，土地用途为住宅用地。据土地出让文件显示，其中一块地已被万达以7.23 亿元拍下，溢价率35.23%。
这一动作也被外界认为，王健林还是身体诚实地选择了拥抱房地产。
来到2021年，万达回归土地市场的消息也是不断传来。2月2日，武汉市自然资源和规划局挂牌出让7宗地，其中万达以底价136060万元竞得P（2020）185号地块。据了解，这块地被万达计划规划建设万达文旅城，此时距离那场世纪交易已过去近4年。
3月23日，万达又斥资约47.62亿元拿下了贵阳市云岩区小关片区G〔21〕014-G〔21〕016号三宗商住用地，以及云岩区人民大道03号地块--G〔21〕017号商业用地，总成交面积306853平方米。
相关部门公示的地块规划信息显示，小关片区G〔21〕014-G〔21〕016号三宗地块将被万达打造为商、住结合的项目，而人民大道G〔21〕017号地块，作为万达瑞华酒店建设用地，将打造成为建筑高度300米的地标性建筑。
5月20日，万达再次以总价格约19.84亿元，竞得贵阳市贵安新区GA〔21〕009-012号等4宗地块。同样的，这些土地的用途均为商业、住宅性质。
去年，万达重提了地产业务要冲千亿的目标。今年，中指研究院数据显示，万达目前的拿地金额在TOP100中排名第37，拿地面积排名第13，名次不算很低。由此可见，兜兜转转一圈下来，在王健林心里，还是地产"真香"。
万达投资"前世今生"
公元一世纪的时候，古希腊哲学家普鲁塔克曾提出一个问题：如果一艘船上的木板和零件被逐渐替换，直到所有的木头和功能部件都不是原来的木头，那这艘船还是原来的那艘船吗？
这个问题也被称为著名的"忒修斯之船"。 "万达投资集团"面临的就是这样一个疑问。
官网上的简介显示，万达投资集团是世界领先的大型文化旅游项目、城市综合体投资企业，全国所有的万达广场、万达酒店、万达城、万达茂、万达小镇和住宅项目均为其投资开发。
可实际上，万达投资集团是由当年的金融集团变化而来。
彼时，新金融行业正处于一片繁荣的时期，一大批来自不同领域的企业开始跨界布局新金融业务。
在此背景下，王健林也曾想构建一个金融帝国。
2014年，"互联网金融"五个字第一次出现在万达集团年终报告里。随后几年，这个词不断被王健林提及，万达更是向这个领域倾注了大量资源。
就在那一年，万达集团以20亿元收购快钱。
隔年，万达便联合百度、腾讯共同出资成立上海新飞凡电子商务有限公司，并正式推出"飞凡网"。当时，"腾百万"意欲将该平台打造成全球最大的O2O电商平台，其中王健林是想通过所谓的O2O业务盘活他的百十座万达广场。
后面一段时间，万达金融还陆续拿下了第三方支付、银行、消费金融、保险以及三张互联网小贷牌照，布局了万达征信、万达云等。
2015年下半年，万达金融集团正式成立。
2016年初的香港亚洲金融论坛上，王健林正式发布了"万达网络金融O2O战略"。据了解，此时的万达网络金融只是万达金融集团下的一个版块，主要包括五项业务：飞凡卡、大数据应用、征信服务、网络信贷和移动支付。
有业内人士表示，万达布局金融领域，除了追求多元化发展之外，还有一个很重要的原因在于增加融资渠道。
不过好景不长，2016年腾讯和百度陆续退出"飞凡网"。同年10月，万达金融便拆分网络和金融，成立万达网络科技集团。
原万达金融集团旗下的保险、投资业务被划分到新万达金融集团，而飞凡信息公司、快钱支付公司、征信公司、网络数据中心、海鼎公司、网络信贷公司则被划分至万达网络科技集团独立出来。
到了2017年，万达开展一系列的"瘦身"动作之后，新飞凡也受到了波及，后续更是不断传出裁员消息。2019年初，万达正式将万达金融集团更名为万达投资集团。
而这也意味着，万达金融集团退出历史舞台。
从金融集团的终结，再到商管集团剥离房地产业务，7年时间，在主动和被动的波浪中，万达这个曾经的地产航母，终于在谋求资金流道路上一分为三。
一位业内人士对大公房产表示，事实上，如今能为万达持续贡献现金流的也就是地产业务了，但可以见得的是，在回归港股这件事上，"地产集团"这个名字似乎也成了王健林的一个累赘。
这一次，王健林还能屹立桥头吗？
都说在时代浪潮中，能够多年屹立桥头甚至曾经站在顶峰的人，都有着过人的洞察力和判断力。某种意义上，王健林确实是这样的人。
只是从前的一次次成功，或许让王健林对自己过于有信心，以至于到"沉船"时他才意识到，自己已经错过了地产黄金时期。
当前楼市已经今非昔比，三道红线下房企融资受阻，城镇化程度的增高也让置业需求减少，而恒大、花样年、佳兆业等企业的暴雷，也让金融机构对房企审视越来越严格。
在这种情况下，未来万达在拿地方面将会面临一个很严峻的情形：一线城市拿地严，资金杠杆要求高，三四线城市又库存过剩。
数据显示，11月40个重点城市新建商品住宅成交规模同环比双降，成交规模为近十年表现最差11月。二手房市场方面，11月13个热点城市二手住宅成交量约为4.7万套，较上月增长28.9%，较去年同期下降40.6%，二手住宅成交持续降温。
与此同时，今年11月份房地产市场销售数据仍在下滑。TOP100房企销售额11月同比平均下降28.3%，10月这一数据为24.9%。从32代表性家房地产企业来看，今年前11个月，上述房企销售目标完成率均值仅为83%，前两年该值均超过90%。
重返地产并非易事。今年的地产行业环境相比前几年，实现增长的压力更大，一些行业排名靠前的房企都已经降低销售目标以求稳妥，更别说已经掉队的万达。
调控之下焉有完卵，政策落地不过须臾之间。
回看狼狈不堪的许家印，俯首焦头烂额的郭英成……曾经也是豪气干云，高谈阔论，直至时代的车轮从身上碾过，才知道地产的大时代已经一去不复返。
汇生国际资本总裁黄立冲对大公房产表示，对于万达来说，现在不论是商业地产还是地产开发，都没有什么更好的出路。"商业地产也正面临一个低迷期。"
"疫情很大程度上造成了中国商业地产消费格局的改变，包括消费意愿的降低，以及实体商业供求失衡。现在人们逛商场的欲望比从前大大减少，基本上80%消费靠网购。"黄立冲认为。
数据显示，2020年深圳甲级写字楼的租金一度下跌至30%，为近年来的历史最低点。2021年该数据虽然回归到疫情初期水平，但仍处于下降通道。北京写字楼2020年的空置率更是迎来10年新高，今年以来市场虽然在逐步修复，但仍然难改租金下降的状态。
而熟悉的港股资本市场，这一次会接纳万达商管的商业模式吗？黄立冲评价称，"目前香港资本市场并不看好以购物中心为主的商业地产模式，疫情常态化之下，未来购物中心的盈利模式都将面临更大的挑战，预测万达商管的估值不会比之前一次上市高。"
黄立冲认为，8年前万达商业退市主要是王健林认为其估值被严重低估了，事实上香港投资圈认为市场当时给他的是一个非常合理的估值，目前不认为他们的市盈率会被当年退市时或者上市时候有所改善，比以前略有升高或者相等都已经是非常好的结果了，大概率应该比当年更低。
事实上，除了没有了住宅开发外，万达的模式还是非常重，而且现在的市场环境也还是"很冷"。
黄立冲直言，"万达这次（目前上市）运气不好，实际上房地产整个产业都面临着极大的考验，在这种情况下，万达商管是很难获得投资人青睐的，前几日其恒生指数还差一点碰到今年的历史新低。"
黄立冲指出："其实万达在上一次对赌失败就已经崩了，靠朋友圈的富人投资把它顶住，经过重组暂时解决一些问题，但是基本面并没有改变。"目前的商业地产行业，或许要经历5-10年清洗调整期。"如果能上市而且真正能集到资，那么（万达商管未来）还是可以的，但是想靠搞商业地产带来好业绩，难了。"
在房地产整体下行的大形势下，商管的上市能否给万达带来新的希望还是不好判断。而万达投资集团未来该走向何方，也有待观察。
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