今年以来，我国住房租赁行业再迎实质性拐点。保障性租赁住房试点40城建设提速，多地陆续公布筹建进度。更受业内关注的则是，华夏北京保障房中心租赁住房REIT获批，而此前的红土深圳安居、中金厦门安居两单保障性租赁住房公募REITs已完成了询价，即将上市。
供给增量的上涌与金融闭环的合拢，令行业焦点逐渐向租赁住房“投-融-建-管-退”生命周期的后阶段移动，如何管好租赁资产进而顺利在金融市场退出，成为行业尤为关心的议题。
8月12日，ICCRA住房租赁产业研究院联合北京第二外国语学院旅游科学学院，在京发布《中国住房租赁品牌价值蓝皮书》（以下简称“蓝皮书”）。蓝皮书对目前全国60余品牌的2800多个租赁住房项目（覆盖全国10个租赁热点城市及40个保障性租赁住房试点城市），从规模、成长性、稳定性、战略定位、持续创收等5个维度全面评估，并指出，“品牌价值”或将成为住房租赁企业提升资产管理水平的重要抓手。
长期主义支撑头部效应
自2015年以来，住房租赁企业开始呈现规模化、机构化发展。7年的发展时间里，伴随着政策红利和行业的高速成长，住房租赁企业开始逐渐重视品牌化发展，期望通过品牌建设打造更强劲的竞争优势，获得更稳定的长期利润。
通过品牌价值的量化来判定品牌的市场竞争力，已经成为国际上通行的做法。品牌价值评估既可以测算品牌强度及强度的变化，也可以从中发现影响品牌价值及其变化的因素。
ICCRA住房租赁产业研究院赵然介绍：“科学的指标体系必须兼顾普适原理与市场特性。比如，在考量住房租赁企业的成长性时，我们将政策响应程度，即‘纳保’情况也纳入了考虑范围，从而让评估更贴合国内市场实际。”
据了解，在规模力、成长性及青年公寓赛道，目前万科泊寓均斩获首位。而以成长性观之，专注宿舍型公寓的安歆集团因待开业间数可观而位居第二。在积极响应保障性租赁住房筹建的同时，华润置地有巢规模前景同样不容小觑，跻身前列。
统观2022年二季度数据，不难发现长期主义是住房租赁行业的标签。蓝皮书分析认为，深耕行业越久的品牌，越能积累更为丰富的运营管理经验，因而在规模扩张、成长潜力方面越具有优势。如规模力排名前三的万科泊寓、龙湖冠寓和安歆集团，均深耕行业超过7年以上；而在高端公寓排名中，居首位的雅诗阁也深耕行业超过30年。
蓝皮书表示，躬行长期主义的住房租赁企业才能摸索出方法论，这才是支撑微利行业头部效应的关键所在。
增量上涌、闭环合拢，助推“品牌崛起”
有效的品牌价值评估，能够为住房租赁市场建立资产管理坐标系，对进一步提升资产管理效率和效果、节约成本具有重要意义。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示：“机构化、规模化、金融化是住房租赁行业的三大关键词。其中，机构化是基础、是前提；规模化是企业发展的必由之径；而金融化则是行业从萌芽走向成熟的助推力。”
站在租赁住房增量加速扩充、金融化路径打通的节点，赵然认为行业已经发展只有深度复盘品牌发展方法论，才能享受政策、金融红利的阶段。
事实上，租赁住房作为持有运营型不动产，其品牌发展内涵迥异于一般认知里的“品牌”概念。赵然指出：“与建好即出售（Build-to-Sell）的销售型不动产不同，租赁不动产（Build-to-Rent）强调的是运营方持续收取租金、长期持有物业产生增值获益的能力。如果说销售驱动的品牌方法论，让大家熟识的是LOGO、代言人等营销工具，那持有型品牌方法论讲的更多的则是冰山海面以下流程管理、产品定位、人员储备等等运营能力。”
正是基于租赁住房更偏向资产运营和管理的特点，ICCRA与北京第二外国语学院旅游科学学院采用了更为底层的、全生命周期资产管理的视角来搭建蓝皮书的指标体系。这也进一步凸显了实战运营经验对于住房租赁品牌价值。因此，ICCRA住房租赁产业研究院在活动现场宣布将联合北京第二外国语学院旅游科学学院，启动我国租赁行业首个专业案例库，产学研融合共探中国住房租赁发展的最佳实践。
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