京东产发除脱胎自京东集团（09618）外似乎平平无奇，然而浏览财务报表，可发现其“盈利”数字远超其“收入”，在2020至2022年，分别收入5.8亿、8亿和23亿元（人民币，下同），然而期内利润却高达28亿、15亿和22亿元，令人费解。

　　究其原因，主要是投资物业的公允价值变动过大所致。在上述3个报告期，京东产发旗下投资物业估值分别上涨23.5亿、29.5亿及36.1亿元，公允价值变动对于业绩影响巨大。公司解释道，在财政年度的最后一日，公司会根据独立专业估值师的估值进行调整，若采取不同估值标准，则物业价值将出现波动，另外，该金额还可能根据所在地房地产市场情况发生改变。