图：差估署楼价指数

　　自从2009年金融海啸后，西方国家的“牛熊理论”已经不适用於香港楼市，因为原本泡沫经济的高泡沫、高借贷市场，已经改变为高资金量、低借贷，配合了供应不足和日益浓厚的财富效应。很多人用了旧的观念和技术分析而错误判断时机，於是笔者创立了“龙市理论”，认为中国资金和政策市场秩序下的楼市，会分“龙市一期”（上升周期）和“龙市二期”（调整期或被政策调整阶段）两期不断交替，这个理论在过去十年也能準确反映市况，为投资者在最少四次投资良机中发出正确讯息。

　　过去两年面对人祸和天灾接续发生下，“龙市理论”仍坚信住宅楼价受衝击有限，且仍长远处於上升趋势，到了最近笔者认为及确认住宅楼市再次进入“龙市一期”，除了上述经济结构香港实质比两年前更好外，我也根据以下图表技术分析去确认（无论祥益、差估署及中原指数也一致反映）：

　　（1）楼市谷底早於去年上半年已确认；

　　（2）2020年下半年因疫情及负面心理因素拖延回升，却形成了横向凝聚购买力的势态等待爆发；

　　（3）价格“上升通道”已形成，住宅楼价正式全面起动。

　　当“龙市一期”确定了的时候，投资者就可以掌握到入市时机，升幅多少？还有多少时间上升？也可得到推演上的参考。根据过往经验，“龙一”确定后，楼价将提速破顶。现在虽然不是谷底，却是“最安全入货期”。

　　楼市指数反映不到楼价升幅，因为现时的买家借贷资格已被格式化，和二、三十年前不同，买家买楼除了要付出首期外，入息比率和压力测试已规限了买家的交易银码。当楼价上升的时候，大多数买家未能就以上三项作出相应提升，所以较多的準买家只能降低要求去买质素略逊一筹的单位，令指数只能反映购买力，不能反映楼价準确升幅。

　　如果锁定板块去计算，几个月内，屯门不乏住宅单位在过去三个月楼价上升了9%至14%，远高於指数反映的。