“明天，我们将住在哪里？”

　　1992年，万科第一次以此发问。第二年，万科确立了“城市居民住宅”为公司主导业务。三十年过后，万科铭记初心、本质未变，依然扮演着城市运营者的角色，不断探索如何让住变得更好，不断升级理想生活住所。

　　与此同时，房地产市场也发生了天翻地覆的变化。2016年9月，国务院办公厅印发了《关于大力发展装配式建筑的指导意见》，自此，各地政府先后开始推行装配式建筑一体化集成设计，购房者们拿到手的房子也从一开始的毛坯房逐渐升级为精装房。数据显示，截至2022年，全国的精装房渗透率已经超过40%，一线城市的渗透率更是已经达到90%。

　　在此期间，购房者们买房的目的也从投资逐渐转变为住房。作为头部房企之一，万科坚持对品质的追求，打造更有质感的“装修房”，其提供的装修规模、装修品质、装修效果得到不少购房者的肯定。

　　但随着家装市场成熟，成本优势逐渐弱化，精装房渗透率的提升，万科对装修做出了更为细致的拆分。比如针对性“量身定做”人性化的合理家居空间，从“客、餐、厨”的规划到家庭收纳，万科深度洞悉更适合于中国家庭的生活需求，合理优化空间使用，不断升级更为健康、舒适的现代生活方式，逐渐探索出省时、省心、省力、省钱的的“四省”方案。

　　与其他大部分城市相比，北京有着独一无二的特点。万科认为，好的生活不仅仅取决于住宅产品本身，还与街区、社区氛围以及融入城市未来发展的社区价值增长密切相关。为此，万科于2019年正式发布了2020CO-life社区产品，升级的生活配套服务体系为业主们提供生活解决方案，并为业主们提供专业的空间与服务。

　　但不可否认的是，对于正在崛起的年轻消费者们来说，在这座历史悠久、多民族融合的城市里“安家落户”，是件不那么容易的事。

　　从年轻人出发
　　万科推出“三好四省房”

　　随着消费水平的提升，房地产市场的更新迭代，人们对理想生活的要求越来越高，在众多开发商绞尽脑汁从布局、外观、黑科技等方面入手时，万科则是回归初心，诚恳听取客户的声音，从真实生活场景的点点滴滴出发，直击当下居住时代痛点，让购房者得到一个好住、好用、好看的“三好”房子。

　　但就目前的北京来看，28岁-35岁的年轻人是这座城市主力购房人群，但渴望扎根首都、预算紧张、家庭成员猛增、通勤时长缩短、收纳环节加重等情况，都是这批购房者在选房时需要考虑的因素。

　　不过，市场中可以满足年轻购房者的的房子大都是20年左右的老旧小区，比如老公房、回迁房、政策保障房等，但这类房子的缺点也很明显，包括社区内人车不分流、物业管理规范少、小户型单面宽、布局差、可拆可改有限等。

　　基于此，万科团队经过深度调研后，将目光投向了链接北京CBD和城市副中心的6号线。2023年8月，在北京市场沉寂了四年多的万科，参与到通州邓家窑6004、6005地块的竞拍当中。对于该地块情况，中指研究院土地市场研究负责人张凯曾介绍，该项目地块形状规整，近地铁6号线物资学院站，聚焦地铁6号线上的首置人群。隔壁新房项目北京城建·国誉朝华开盘销售13亿，月均流速50套左右，销售去化表现较好。

　　彼时，该项目还吸引了招商、首开、中海、华润等多家房企，万科方面透露，在前往竞拍之前，团队已经加班加点研究了数十种建设方案，就连房型都涉及了几十份。“是运气更是实力”，该地块最终经过16轮竞价由万科以总价27.4亿元竞得，溢价率10.04%。

　　在此之后的10月27日，万科交出了北京城市生活新提案——万科·东庐。

　　在万科·东庐发布会上，北京万科总经理林曈表示，“这几年，我们其实从来没有停止对理想居住生活的实践。”数据显示，作为一家深耕北京三十余年的公司，截至2023年，北京万科在京的现有住宅项目已突破58个，已交付业主超过10万户、近30万人。此外，包括长租公寓、产业办公、商业、养老等多元化业务也在同步发展，渗透在客户生活场景的各个方面。这些与客户和城市长达30年的共同发展经历，使得万科从多个维度感知到人们在生活态度和居住需求方面已发生巨大变化。

　　正如万科北京区域首席城市研究合伙人都珊珊分享的北京城市洞察报告里提到的，“在这种城里，本硕在读人群达到94万，工作人口中非京籍超过一半，‘考一代’和高学历、高收入的青年人群，正成为北京2300万人口中最活跃的群体。”

　　数据显示，于2023年前9个月，北京小于600万的一手房成交1.8万套，同比多了2263套，占到城市总成交量的46%。这都说明了北京房地产市场刚需依旧活跃。

　　不过，通过对比近两年新增项目可以看出，目前购房者的购买逻辑趋于冷静，更开放的视野、更丰富的阅历都使其在审美、功能的需求上有大幅提升。但受制于供应结构和产品痛点，能够完全满足他们“既要又要还要”居住解决方案的新房项目少之又少。

　　作为回归北京市场的首个住宅项目，万科从年轻购房者出发，将国际化、现代化、烟火气、朝气等汇聚在此，希望能为四有青年们找回长期居住在城市中缺失的获得感、生活感。

　　从位置来看，万科·东庐所在的位置是朝阳北路，东西两面连接着东大桥、呼家楼、金台路、八里庄、十里铺、青年路、常营等，无一不凸显着身处北京的年轻人现代化的生存环境。

　　另外，万科·东庐所处的通州城市副中心已经绘就了恢弘蓝图。根据区域发展规划，到2025年，副中心将建起总部经济、财富管理、文化旅游、文化科技、尖端芯片、IT信息软件、智能制造7大千亿级产业集群，届时产业规模将达到万亿元级别。以行政区为大脑，城市绿芯为绿肺，运河商务区为聚集地，副中心完整且含金量十足的产业集群，吸引着年均6%的常住人口增长，超20%的年区域工工业总产值，以及200余家世界500强企业的进驻。

　　同时，全球规模最大的环球主题公园“北京环球度假区”已落地通州开业运营，据统计，北京环球影城截止开业一周年时迎客逾1380万人次，直接带动副中心周边产业收入同比激增367.4%，强势吸金效应带动全区旅游收入增速排名全市第一。

　　这也意味着，万科·东庐已然拥有了衣食住行康乐育成熟配套的“10公里生活圈”。比如商业，因为地处朝阳北路、紧邻运河商务区，万科·东庐有着全北京最丰富的“十分钟”生活圈，从该项目出发10分钟就可到达常营商圈、运河商圈、万达商圈。18分钟可以到达朝青商圈。比如学校，除了北京小学（通州分校）、黄城根小学通州分校，运河中学等公立学校，北京中加学校、德闳学校、树人·瑞贝学校、潞河国际等国际学校也能满足下一代教育需求。

　　不过，在这片寸土寸金的土地上，万科依旧从购房者出发，将项目回归生活本身。

　　从生活到烟火
　　城市精英“下班了”

　　在都市丽人、城市精英们下班之后，从各大写字楼、办公室中走出来之后，万科·东庐周边的温榆河、常营体育公园等，让年轻人可以远离城市喧嚣、享受绿色有氧的美好。

　　正如北京万科首席产品合伙人夏天在发布会上提到的对项目规划、社区与生活的全新理解，“我们摒弃了市场上常用的‘梅花桩、楼缝对楼缝、转角厅、绿地切碎……’等等安全而标准的方案，万科东庐在充分考察了全国多个新生代人居产品后，在进行了更深入的客户需求和生活痛点调研之后，选择了为北京新一代青年"定制"一个不一样的作品。”

　　为此，万科·东庐在36米限高的要求下，进一步做到33米，向外传递着比别人更低密的城市界面。但是，万科还特别设计了钢木房子架构，让社区大堂从贴脸城市界面升级为半室外的灰空间。同时，这份木质结构也可以从多个角度理解，比如北京式理解，木头作为东方文化之一，让文化回归生活；比如上海式理解，长时间生活在城市中的人大都会向往自然、贴近原始，木质结构、多园林设计可以让客户们享受淳朴的休闲时光。

　　不过，作为家门口的第一站，万科还考虑到了外观、便捷等因素。比如在业主必经的路线上，四个盒子中的简餐、咖啡、便利店、花店、烘焙店等店铺，让原本刚刚脱离工作的年轻人逐渐回归充满烟火气的日常。

　　比如回家的社区大堂也被万科推后，门上的奢石、幕墙、帅气的吊灯、壁灯等让这篇空间成为业主们的会客厅，连接着外面的烟火和里面的放松，即保证了居住环境的私密性，也为业主们提供了可休憩、可接待的场地。

　　在回家动线上，万科将美好和功能相结合，先是有樱花道陪业主回家，然后是经过便利的商业庭院，接下来是个静心庭院，最后通过一个廊架，业主就能够从公共景观来到楼门前的庭院安然回家。

　　为了社区内业主更好的生活感受，万科将低密贯彻到底，打造了更多南入户楼栋，同时还在楼宇之间设计了九园九景，让业主们可以每走一段就能看到不一样的景色。

　　同时，万科还考虑到业主们不同的生活方式。比如升级后的CO-life，也为业主们带来不一样的社区生活体验。

　　从社区里生活
　　享受共享、私密生活

　　基于对国内快速变化的消费环境和都市人群消费升级需求的理解，万科在近几年逐步升级CO-life，让项目从最初的规划设计层面，升级为客户们生活当中不可分割的社区平台。

　　在CO-life社区盒子的建设中，除了面向社区居民的“外盒子”，万科也兼顾了“内盒子”的打造。在这个被植入的CO-life社区盒子里，万科打造了一个下沉式、1600平米的服务业态主要场景。在四季开花的绿中庭周围，业主们可以看到洗衣店、健身房、特色餐饮等项目。但与其他遍布底商的庭院不同，万科将东庐的庭院打造成可以停下来坐一坐的地方。

　　在这片分割并不那么明显的区域，CO-life的升级，创造一个社区与城市共享的空间，让街区与社区相融，让周边居民、社区内的业主都能感受到丰富、新奇的多元化空间。

　　与这片区域相对的另一面，是留给开车业主们回家的大门。同时，万科还留出一片区域专供外卖小哥、快递小哥停放车辆，让业主们不用在地面上看到来回疾走的非业主人员。同时，考虑到业主们有着不同的交通方式，万科将地下通道与回家路线、地下服务业态连接，让开车回家的业主们可以不受风吹雨淋就能停车、吃饭、逛街、回家等。

　　夏天表示，“这些不一样形成的东庐面貌，也是为了充分回应和满足东庐所面对的客户不一样的生活方式。我们希望让大家看到，北京这个城市的首置首改、8万以下的房子，竟然还能做成这样好。”

　　但究其根本，“住”是重中之重。在新房装修领域，行业面临着普遍的问题包括：人工成本占比高，部品大牌主要在零售模式上成长，价格难降；合作采购的产品型号落后，对装修功能升级反应慢，批量施工不能按户拣货，较二手房家装而言灵活度低。

　　为此，万科北京区域首席室内研发合伙人汪启帆聚焦新一代北京青年在居住方面的痛点和多样化功能需求，回归房子居住功能，在配置和品牌上做最优选。

　　作为精装交付的开启者和引领者，万科有着得天独厚的整合供应链及集采成本优势，此次东庐产品的家装解决方案包括完整风格颜值、地暖空调净水、全套收纳组合、全套嵌入式家电、家居智能控制系统、一键维护保护等。此外，汪启帆还特别提到了七孔联防的全屋工程（涉及厨盆地漏、马桶下水口、抽烟机出风口、浴室地漏、卫生间风道口、手盆下水口、洗衣机地漏）、随房交付的全屋光源等，从根本上为业主避免水深坑多的隐蔽工程烦恼等。

　　同时，万科·东庐丢掉“拼资源、包装品牌”的拐杖，回到客户实际的生活需求，在产品功能上用力，让客户的生活习惯可以在部品使用中“肆意”发挥，以创新单品在有限的空间发生幸福小瞬间。例如四水龙头，节约台面空间的同时，具有2个出水孔、4种温度净水、30°感应防误触的强大功能。

　　在这个项目上，万科还开始逐步减少供应端依赖，应用5大类22项专利产品，最大化演绎空间与功能的结合，为业主带来中厨灵动岛、隐形厨盆、四水龙头、自清洗烟机、猛火灶具、蒸烤一体机、嵌入洗碗机、岩板台面、浴室柜、0.5立方的储物塔等多个可以提升居住的“小确幸”。

　　正如万科集团董事会主席郁亮，在今年媒体交流会上和大家分享的万科在行业极致内卷下的“发展之道”——与客户同步发展，开发企业要在产品和服务上像消费行业一样追求极致，才能满足客户的需求；与城市同步发展，要随着城市的进步持续向中心做复杂、做综合。此次万科带来的东庐正是因此而来，在行业内卷不断的当下，思客户所想、回归居住本身、持续带来满足购房者多层需求的新产品、好产品，才是在激烈竞争中得以持续发展的关键。