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记者观察/房住不炒已定调 深楼价难暴涨

2020-10-19 04:24:37大公报
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  图:刚需置业瞄準“打新”,新房市场表现火热

  上半年的房价抬头、万人抢房,引发了新一轮的政策调控。除了各地政府出台政策“查漏补缺”、遏制炒房外,还有相关部委在8月的房企座谈会上祭出的“三道红线”。金融系统也随后跟进,银保监会副主席周亮9月表示,将规範房地产贷款业务,防止房地产市场过度金融化。这些政策的落实,显然会对房地产行业带来巨大影响。

  从过往经验看,经济下行之际,房地产投资作为投资的重要内容,必然得到支持;而随着经济复甦,房价上扬苗头出现,政策收紧也成为题中之意。

  过去十余年,房地产调控逻辑,最核心的一块就是收紧信贷。“三道红线”要求:房企剔除预收款后的资产负债率不得大於70%,淨负债率不得大於100%,现金短债比不小於1。

  从理论上讲,一旦房地产商感受到资金压力,就会减少惜售行为,适当降价出售,如今年9月恒大喊出“全国楼盘全线7折”的口号(一线城市楼盘除外)。

  但现实中,真正降价多少,打折多少,又不是房地产商可以完全决定的。在房地产的博弈格局中,地产商、地方政府、作为需求方的购房者都是博弈力量。

  以地方政府为例,在中国特色土地财政格局下,卖地所得是地方政府的重要收入来源。根据中指院的数据,今年截至9月17日,全国重点城市住宅用地出让收入超过千亿的有:杭州、上海、北京、苏州、宁波、南京、广州、武汉8座城市。

  因此,地方政府没有动力降地价,如果地价高居不下,拿了地的开发商又怎肯薄利销售或做亏本买卖呢?

短期房价可能下降

  8月26日,住建部约谈渖阳、长春、成都等六个城市住建厅相关负责人,强调要毫不动摇坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”。可见,一方面,中央不希望房价大涨,另一方面,地价又涨易跌难,开发商在两股压力下,并没有多少转圜余地。

  可以预见的是,短期内,由於监管层对房企信贷收紧、中低收入阶层接盘力量有限,房价有下降的可能。对於刚需而言,趁新盘限价是一个较好的“上车”时机;对於投资者而言,深圳本轮房地产牛市从2015年持续到2020年已经5、6年,中央近年已经定调“房住不炒”,短期内一线城市再出现暴涨也不可能,大概率未来投资回报率是下行的,投资还是要留一份“清醒”。

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