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房地产税的25个认知误区(三)

2019-04-01 03:18:00大公报 作者:欧阳捷
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图:房地产税征收关键要做到:税制简单、易懂易行、负担合理、公正公平。图为广东省四会市 龙森娣摄

在上期文章中,我们谈到,不应赋予房地产税太多功能,税制设计应当摆脱包治百病的思维逻辑,聚焦於解决地方财政收入,同时兼顾居民负担能力和公平公正。(文接3月27日A13版)

文章同时还谈及房地产税的若干法理争议,比如土地私有化、无地权不交税、土地出让金与房地产税重複征税等认知误区,也许这些观点并不讨巧,但却是独立思考,希望做到理性客观、严肃思考的。

本期,我们再就土地出让金与房地产税的关係、地方政府对待房地产税的态度、房地产税技术难点包括小产权房问题,再做探讨。

误区11:房地产税可以新房新办法、老房老办法

一些观点认为:新建住房不应再缴纳一次性土地出让金,而是改为每年缴纳土地租金(包含在房地产税之中)。可见,他们并不排斥土地出让金。

他们同时认为:已缴纳土地出让金的老房子应扣除土地出让金后再缴纳房地产税,或者70年土地使用权届满之后再缴纳房地产税。

显然,这些观点是一厢情愿的,也是失之桑榆的。

前一个观点会带来很多新问题,比如,房价(包括二手房)是不是会大降?住房抵押物会不会爆仓?商业资产如何重新定价?

如改交房地产税,即便按照土地出让时的原值计算,分摊到每年的土地租金都是一笔巨款(近三年,一线城市土地出让金佔到房价的1/3以上,摊到每年的土地年租起码在2万元以上),又有多少人能够支付得起包含土地年租的房地产税?

后一个观点又带来更多的问题。首先,老房子扣除土地出让金再缴纳房地产税,相当於政府退还土地出让金改征税,那麼核定的房地产税之中还包括土地出让金的每年分摊吗?

其次,70年土地使用权届满再交税,等於现有已交过土地出让金的大量存量房不用再交房地产税,那麼,只有少量增量房屋又能征多少税呢?

第三,如果新建住房不再缴纳土地出让金,谁有资格取得土地使用权?

我国《物权法》第一百四十一条规定:“建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用”。因此,土地出让金是土地使用权人取得土地使用权的法定义务。

如果不再公开出让土地,企业拿地是否免费?如不免费,国有土地与集体土地如何定价?土地年租定价依据又从何而来?如何才能防範营私舞弊、做到公正透明?

难道,我们还能再回到国有土地全部行政劃拨的计劃经济年代吗?

第四,过去我们说过:“人未老、房已死”。

我们的住房建筑设计寿命只有50年,70年之后,房子很可能早已不在了,谁还会来交房地产税?

第五,老房子只有土地出让金,新房子既要交土地出让金或土地年租,也要交房地产税,这公平吗?

指望一部法律既不溯及既往、又要满足现实的期待是纠结的。

更何况,在一部长期性的法律框架裏面是不可能新老办法并存的。

“新的规定与旧的规定不一致的,适用新的规定”,这是《立法法》中有明确规定的。

误区12:土地出让金会被取消

从城镇化进程来看,大城市受制於土地供给约束,中小城市受制於人口增长,大拆大建、快速扩张的城市建设模式难以为继。

未来,高质量、集约型发展的必由之路就是城市更新改造,因此,土地出让必将大幅度减少。

当城镇化进程基本结束之时,大部分依赖土地出让金的城市土地财政也就自然枯竭了。

到那时,土地出让金的规模将急剧缩小,取消与否也就并不那麼重要了。

未来,随着存量市场规模的不断扩大,房产价值也会不断提升,房地产税也会水涨船高,逐渐弥补因城市不再扩张而减少的土地财政。

所以,不必指望开征房地产税就会取消土地出让金。

顺便说一句,按照物权法规定:“土地使用权到期自动续约”,不再缴纳土地出让金是基本确定的。

但是,大多数住房的寿命到不了70年,如果房子提前灭失了,又不允许原地规劃重建,剩余年限的土地使用权就像浮萍一样、是没有附着物的。

至於政府是否会收回土地使用权并按市场价格进行补偿就很难说了,因为《城市房地产管理法》明确规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回”。

只是在特殊情况下,而且根据社会公共利益的需要,“可以依照法律程式提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。

比如,经鉴定为危房的房产,最终只能拆除,但如果土地使用权剩余年限不多,也许会被搁置并暂时作为绿地,而非原地重建。

误区13:地方政府并不热衷房地产税

没有人觉得钱多了不好,政府也是一样。

目前已经形成共识的是:房地产税的总量远远抵不上土地财政。

另一个共识是,房地产税出台会抑制房地产市场,进而减少土地出让金收入。但是,如果看看香港、上海、重庆,就知道即便是有差饷或房产税,土地出让面积趋势性下降,土地出让金却未见得是减少的。

因此,也许我们都是错的。

如果真的出台房地产税,地方政府会偷偷乐的。因为:第一,征收了房地产税,并不等於会停止征收土地出让金,我们学的不是香港吗?香港不是双重征收吗?财政收入不是越来越多吗?儘管香港的土地制度弊端极大、诟病甚多,但暂时我们还无法捨弃同样的制度。多一个财政税收管道,地方政府当然开心。

第二,随着城市扩张放缓和建设支出减少,以及每年新增住房带来的房地产税只增不减,也许,多数地方政府会慢慢走出财政亏空的陷阱。

房地产税征收困局难解?

很多专家说:征收房地产税存在诸多技术难题、仍未有解。

房地产税征收实操看似複杂,但并非无解,关键在於要做到:税制简单、易懂易行、负担合理、公正公平。

误区14:产权不清晰无法统一收税

的确,我国城镇住房性质五花八门、千差万别,有商品住房、经济适用房、人才房、安居房、两限房、自建房、集资房、共有产权房、军产房、央产房、直管公房、自管公房、拆迁安置房、商业公寓、厂房改建住房、单位自建房、职工宿舍、小产权房、违章搭建住房等。

有些住房无法进行公开市场交易,只能私下交易、单位回购或封闭运行;有些住房没有土地使用年限,有些住房是福利分房、房改房,有些是公有产权住房或共有产权住房,产权不完整;有的是租赁住房,有的是拆迁房,有的是城中村的祖宅。但是,複杂问题可以简单化:以产权制度为纲,纲举目张。

十九大报告强调:“加快完善社会主义市场经济体制。经济体制改革必须以完善产权制度和要素市场化配置为重点”。

现代产权制度是社会主义市场经济体制的基石。

有了产权制度保障,创新创业才有恒心,安居乐业才能安心。(未完,待续)(本文作者为新城控股高级副总裁)

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