图：启德区地价拾级而下，现时差不多重返十年前的水平。

　　楼市持续整固，发展商买地心态亦变得相当审慎。近年特区政府批出的地价，几乎一幅平过一幅，部分地区的地价更重返十年前的水平，新近信置联同中海、鹰君、华置合组的财团，以53.6亿元投得启德2A区的地皮，楼面地价低见5392元，有关的地价创自2014年2月以来，启德区地价的新低，目前的地价已几近重返十年前的水平。

　　值得留意的是，如果对比于长实于去年12月底，以87.03亿元投得的启德2A区毗邻的地皮，九个月前每呎地价仍然达6138元，最新的地价已下跌12%，由于两幅地皮的条件相当接近，地价应该是相当接近。换言之，发展商普遍的出价均较去年底调低一至两成，反映发展商对后市相当审慎。

　　至于地价是否重返十年前的水平，当然必须按地皮的条件作仔细分析，十年前的启德交通尚未完善，沙中线仍未开通，启德站根本未存在，十年前的地价自然低得有道理。但十年后的今日，沙中线已经开通，加上地皮亦邻近已启用的宋皇臺站，交通比十年前便利，奈何十年过后，今日的启德基建尚未完善，体育园区未完成，兴建地下街的责任亦交由中标的财团负责。

　　古语有云：“巧妇难为无米之炊”，意思是即使非常灵巧的人，做事缺乏必要条件，也难以完成。换言之，就算有上乘的厨艺，没有足够食材亦难以煮成一餐丰富的美食。回顾十年前后启德区的发展与规划，区域规划确实相对较慢，即使铁路网络完成，但部分基建规划却花上十年仍未完成。

　　无可否认，过去特区政府大多先平整地皮才推出发售，但今时今日特区政府不少售卖的土地均有一定的附加条件，以刚出售的启德地皮为例，中标财团需兴建多项设施，包括负责兴建长者邻舍中心、残疾人士地区支援中心等项目设施的楼面，亦需负责地盘外东面修建一处公众休憩用地，及负责兴建地下购物街、多段24小时开放的公众通道及连接地盘与地下街、龙津石桥保育长廊及毗邻发展项目等。一幅如此多附带条件的土地，发展商出价自然较审慎。