戴德梁行30日在深圳中洲未来实验室举办“解码市场 重启预期——2021年深圳房地产市场总结及展望发布会”，回顾深圳住宅、写字楼、零售市场、大宗交易状况，并预测未来深圳楼市及各物业市场的发展趋势。该行认为，深圳住宅楼市迈入调整通道，未来市场快速反弹的可能性较低。

　　楼市迈入调整通道，深圳二手住宅销售面积大降55.4%

　　2021年各地楼市调控政策密集出台，不仅覆盖限购、限贷、限售等方面，同时涵盖二手房指导价、住房品质管理、优化土拍规则、加强住房保障……不断收紧房地产调控的同时，政策效果也持续显现。11月，70个大中城市二手商品住宅销售价格环比下跌数量63个，一二手房价格下降的城市数量均创近5年来新高，楼市降温明显。再结合房地产信贷政策持续收紧，较大程度上制约了楼市成交规模，整体来看，中国房地产市场已然步入调整通道。

　　深圳情况亦是如此，1-11月，深圳新建商品住宅销售面积为568.5万平方米，同比增长2.7%，新房市场交易规模保持平稳;但深圳二手房市场明显降温，受参考价等调控政策和信贷环境收紧影响，前11个月深圳二手住宅销售面积仅为338.2万㎡，同比下降55.4%，预计全年成交量仅略高于2008年的水平。

　　价格变化方面，反映中高端住宅价格及租金变化趋势的戴德梁行指数显示，截至2021年末，深圳中高端住宅租金指数240.5，年度变化率为-0.03%;售价指数625.0，年度降幅为0.45%，租售价格均呈现微调趋势。

　　政策环境或适度放宽，市场快速反弹的可能性较低

　　年底的政治局会议和中央经济工作会议都反复提及“稳字当头，稳中求进”，落到具体政策上包括积极的财政政策和“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕”等。结合下半年两次降准，及一年期LPR在维持19个月不变之后下调5个基点，都释放出逐渐增强流动性的信号，预计接下来的宏观面的融资环境将有所放松，支持产业发展的同时也将一定程度惠及房地产领域。

图为张晓端 / 记者毛丽娟 摄

　　对于接下来房地产市场将面对的政策环境，戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端认为，近期从中央到各相关部委对房地产行业的相关表述来看，房地产作为支柱产业的地位得以重申，房地产行业和市场的平稳健康发展成为目标和共识，结合当前市场趋冷下行的现状，从稳定市场角度来看，后续房地产市场调控有望适度放宽。在“房住不炒”的框架下，“因城施策”意味着各地在具体措施上将进退有别、松紧适度。

　　“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”，“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”，意味着后续房地产信贷政策有望调整放松，房地产信贷投放将会加速。但考虑到当前市场已然转冷，以及未来政策的谨慎放松，预计市场出现快速反弹的可能性较低，整体以趋稳转暖为主。此外，投资端增速下行的现状也将一定程度影响后续市场供应量，亦不利于成交规模的快速放大。

　　全年大宗交易成交金额止跌回升，市场氛围仍偏谨慎

　　疫情的有效防控及经济恢复使深圳大宗交易市场回暖，2021年深圳共录得大宗交易36宗，总成交金额319.1亿元。全年成交金额相较去年增长13.0%，从成交规模看，较小规模的交易成为今年主流，单宗交易额10亿以内的交易宗数占总宗数高达80.5%。总体而言，市场氛围仍偏谨慎，在价格下行背景下，大宗物业交易渐趋买方市场。

　　从需求侧看，投资型和自用型买家在总交易金额上大致持平，占比分别为40.5%和36.1%，但自用买家的交易宗数占比更重，显见活跃的总部自用需求仍然是传统主力。其中，自用型买家以实业类企业和信息技术企业为主，平均成交金额在约7亿元水平，较小的成交规模显示出自用型卖家渐趋以实用性为导向。而投资型买家当中，国企和保险机构则主导了年内的较大规模的交易。

　　从物业类型看，写字楼及研发办公的交易金额连年下降，2021交易金额为140亿元，同比减少34.9%，但宗数占比仍居第一。综合体的交易量则大大提升，总交易金额达到113.5亿元，占比35.6%，较2020年上升31.0个百分点。数据中心、长租公寓、康养医疗等另类资产逐渐成为市场的投资新方向。

　　供应增大有望刺激大宗交易市场活跃度。写字楼租金虽止跌回稳，但在供应量集中释放，办公用途的投资趋于谨慎，写字楼的交易价格或将进一步下探。随着开发商现金流压力逐渐增大，市场优质大宗物业的供给大幅增加，买家有更多机会以更优价格筛选合适物业。加上近期机构投资者表现趋于活跃，明年大宗交易总额有望出现大幅增长。

图为陈俊儒 / 记者毛丽娟 摄

　　戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒指出，货币宽松政策带动实业类企业融资渠道顺畅，特别是发展向好的物流、生物、医药等行业的企业，或有机会购置自用型物业。另一方面，城市更新政策的日趋完善，叠加整体融资环境的收紧以及产业监管要求更严苛，旧改项目的利润进一步降低，工改工方向的旧厂房逐渐式微，市场价格将持续下行。另外，公募REITs的发行将引导大宗物业交易市场向更成熟阶段迈进。

　　深圳甲级写字楼空置率回落至19.0%，TMT企业成年内新增需求主力

　　整体经济持续复苏的背景下，一线城市甲级写字楼市场需求普遍回温，四个一线城市2021年吸纳量共计335.7万平方米，同比上涨168.6%。就深圳市场而言，由于市场租赁压力大已成共识，新项目业主在定价策略上更加灵活，以低价吸引客户;同时，政府提供的租金补贴更是刺激了企业换租扩租需求;而较长的预租及免租期也为企业实质降低了搬迁成本，进一步刺激租赁需求的释放。因此全年录得深圳甲级写字楼吸纳量高达67.3万平方米，仅次于2017年达到历史第二高的水平。

　　在租赁需求当中，TMT、金融和专业服务业分别占比38%、26%和10%，仍是深圳甲级写楼需求的主要支撑。

图为杨薇 / 记者毛丽娟 摄

　　针对供应端的表现，戴德梁行华南区项目服务部主管及董事杨薇表示， 2021年深圳办公楼竣工项目不少，但除去产业扶持、企业自用等非市场化项目，最终投入使用的高端物业供应较为有限，全年落地供应量35.9万平米。尽管深圳写字楼中长期供应压力增长，但去年来活跃的市场需求仍支撑租金保持相对平稳，全年租金水平呈微幅波动趋势。2021年末深圳全市甲级写字楼平均租金每月每平方米210.5元，较上年同期下降0.5%。而在需求活跃度整体提升，但市场实际供应相对有限的背景下，深圳甲级写字楼空置率下滑6.1个百分点，目前全市空置率重回20%以下，仅为19.0%。

　　结合未来供应，张晓端认为，未来5年内有望入市的供应量或高达653万平方米，在途供应压力不减，预计空置率或将走高、租金水平承压。在激烈的市场竞争下，楼龄较长的项目未来经营仍然面临难度，业主方应多采取灵活的租赁策略适应市场变化。行业方面，资本市场热度相对较高的工业和信息技术、媒体及电信业、医疗保健及生命科学等行业扩张需求强劲，有望为未来写字楼租赁去化提供有效支撑。