大公房产讯  继瑞幸咖啡后，贝壳找房成为"资本秃鹰"浑水机构的狙击目标。12月17日，贝壳找房发布长文，就浑水做空报告做出反击。

　　贝壳方面表示，根据公司对报告的初步审阅和评价，公司认为该报告没有根据，存在大量事实错误、未经证实的陈述、误导性猜测和解释，浑水对中国住房交易行业缺乏基本了解。

　　贝壳逐一拆解回应"幽灵门店"等质疑

　　贝壳回应指出，关于新房交易GTV和收入，浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。

　　贝壳提供新房交易的通路有四条：一、链家门店；二、平台连接门店；三、新房销售团队；四、其他销售渠道。而在其报告中只计算了第一、二种方式，却遗漏了第三、四种方式。不仅如此，在估算第一、二种通路的GTV和收入上也有明显的问题。公司重申此前披露内容的准确性。

　　数据显示，2021年第二季度和第三季度，贝壳的新房交易GTV分别为4983亿元和4101亿元。第二季度和第三季度新房费率分别为2.79% 和2.77%。二季度和第三季度的新房交易服务收入分别为139亿元和113亿元。同时，第二季度和第三季度向新房收入回款分别为138亿元和148亿元。

　　贝壳还称，关于存量房交易GTV和收入，浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏。它的数据并非来自于公司的真正数据，所以其计算的存量房交易GTV和收入都是错误的。同时，浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。

　　与此同时，浑水还利用5月25日到8月8日这76天收集的数据，来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法，存在很强的主观臆断性及误导性。

　　比如，为反映市场的波动情况，浑水在模拟二季度二手房交易GTV时将数值上调了9.66%。实际上，由于市场下行影响，公司存量房交易GTV在第三季度较第二季度下降42.0%。如公司此前披露，2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分别为6,520亿元和3,782亿元。第二季度和第三季度存量房交易服务收入分别为96亿元和61亿元。

　　关于门店数和经纪人数，报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵。这是由于它的信息源是不完整的。贝壳App首页"找经纪人"功能无法找到新房专岗经纪人，这一类经纪人可以在"新房"频道的子页面里找到，显然浑水并未意识到这一点。同时，在此频道中的新房经纪人有权利选择不对外展示自己。

　　因而，在计算门店总数时，浑水通过"找经纪人"功能里抓取门店数据的方法存在明显缺陷。

　　报告关于公司的其他指控，包括收购、研发费用，也是没有根据的，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。

　　贝壳董事会已授权独立审计委员会对浑水报告中的主要指控进行内部审查，并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议。公司将在适当时候提供内部审查的最新信息。

　　贝壳重申，公司一直并将继续致力于保持高标准的数据完整性、公司治理和内部控制，以及遵循美国证券交易委员会和纽约证券交易所适用的规则和规定进行透明和及时的披露。

　　"资本秃鹰"浑水十年做空超35家企业

　　12月16日，市场消息称浑水公司称正在做空贝壳找房，当日贝壳美股盘前跌幅一度扩大至10%。16日晚间，后续贝壳找房发布声明称，确保贝壳财报数据的真实性和规范性，浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。

　　公开资料显示，浑水（Muddy Waters Research）是一家以做空闻名的美股投研机构，创始人为卡森·布洛克（CarsonBlock），其曾因工作、旅游等陆陆续续在中国待过六七年。2010年6月28日，浑水注册成立。同月，其发布首份研究报告，指出东方纸业涉嫌严重诈骗和造假行为。彼时，东方纸业股价一度跌去80%，市值缩水约1.7亿美元。这次"出击"也令浑水一战成名。

　　据了解，浑水的业务调查主要聚焦在基本问题、商业欺诈、会计造假三大方面。其基本招式是，查阅资料、调查关联方、公司实地调研、调查供应商、调研客户、采访竞争对手、请教行业专家、重估公司价值等。

　　过去十年间，浑水已累计做空了超35家企业，除了东方纸业以外，包括绿诺国际、瑞幸咖啡、中国高速频道、多元环球水务等18家中概股均受到浑水不同程度的攻击。

　　而这些被浑水盯上的公司，已经退市的共达9家，其中又以瑞幸咖啡于2020年被做空退市这一重大案例，令中概股市场风声鹤唳。

　　不过值得注意的是，浑水的做空行动不是百分百成功，在新东方、安踏体育的沽空行动中，浑水就曾遭受过挫败。

　　2012年7月18日，浑水发布了一份近百页的研究报告，并配有与新东方首席财务官的通话录音等材料，指责新东方刻意隐瞒加盟店信息、营业收入财务造假、税收减免不合理，以及审计出现漏洞等，强烈建议投资者卖出新东方的股票。随后，新东方股价应声下跌5.12美元，跌幅为35.02%。两日累计跌幅57.32%，创五年新低。

　　后来，俞敏洪重新聘请独立调查团进驻新东方调查，并在一年半后向SEC递交了一份得到承认的调查报告，才将新东方拉出负面泥潭。新东方股价随之大涨，浑水的做空也宣告失败。

　　此事或加速贝壳回归港股进程？

　　IPG中国区首席经济学家柏文喜对大公房产表示，对于浑水这种秃鹰式的入侵，一方面可能会造成中概股市场雪上加霜的负面影响，另一方面也会迫使中概股企业无论从业绩还是法律、财务方面行事更为严谨合规。

　　而针对浑水此次做空贝壳，柏文喜表示："贝壳在左晖去世以及近来疫情的影响下面临巨大的业绩压力，加上上市过程中有较大的腾挪，可能存在不少容易被人质疑的空间和机会。"

　　不过柏文喜认为，浑水此次做空贝壳和做空瑞幸的手法是不同的。"浑水上次做空瑞幸是从财务造假着手，并且后来得到了印证，从而导致瑞幸咖啡股价大跌和管理层更迭；此次做空贝壳，是从基础的交易数据和对于实体店、代理商的尽调数据方面着手的，以此来证明贝壳发布的财报不够可靠。"

　　柏文喜指出："中概股震荡、浑水做空等一系列问题，会成为加速贝壳回归港股或者A股的因素之一，但是贝壳之所以不选择A股而是选择赴美上市应该也是有原因的。如果此次遭受作空导致贝壳股价下跌过多且长期低迷难以恢复和失去融资能力，那么贝壳退市也不是没有可能，回归港股也是贝壳避免中概股风险的选择之一。"

　　贝壳最新财报显示，第三季度公司新房业务营收同比增长2.5%至113亿元，新房交易GTV约4101亿元。前三季度，贝壳新房业务GTV达1.25万亿元，同比增长37.0%。

　　存量房业务方面，第三季度贝壳该部分营收为61亿元，存量房交易GTV约3,782亿元。从前三季度看，贝壳存量房业务GTV为1.70万亿元，同比上升25.7%。

　　据悉，在浑水发布做空报告后，中信证券依旧维持贝壳"买入"评级。