房地产作为资金密集型行业，其发展高度依赖资金的支持。

　　作为开发企业最重要的融资渠道，银行与房企之间可谓相互依赖。

　　在楼市上涨的通道中，房屋是优质投资产品，银行可以通过扩张房地产信贷实现贷款规模的扩张，从而赚取更多的利差。购房者也会产生未来房价仍将上升的预期，并通过抵押贷款的方式获取房地产贷款。

　　但在楼市下行的周期中，房地产业的萎靡也会将风险向银行传导，导致银行坏账增加。

　　来自克而瑞数据显示，2021年规模房企销售增速罕见出现负增长。平均目标业绩完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。

　　与规模增长同步降速的还有房企融资表现。据克而瑞数据，2021年，典型规模房企全年融资总量同比下降26%，近五年来首次出现负增长且达到五年内最低水平。四季度企业融资一度降到冰点，融资总量同比减少55%。

　　值得注意的是，去年四季度以来，决策层在市场端、信贷端的调控政策开始适度纠偏，不断释放积极信号，重塑市场信心、稳定市场预期，改善房企融资环境。

　　展望2022年，在"房住不炒"政策主基调以及保障房地产行业有序、健康发展的预期下，融资、信贷等将会出现哪些改变，大公房产近距离观察。
　　
　　六大行涉房不良贷款占比约10%
　　
　　大公房产梳理六大国有银行年报数据，2021年六大国有银行的不良贷款总额共达到11635.55亿元，其中房地产业占了约10%的比例，涉房不良贷款总额达1155.04亿元，相比2020年的741亿元，同比增多了414亿元，涨幅为55.8%。
　　
　　盘古智库高级研究员江瀚告诉大公房产，这是楼市洗牌的结果。从去年开始，一些知名的房企业出现了信用危机，房地产市场的风险相应增长。受房地产业拖累，银行业不良贷款也开始增加。

　　从各大银行的房地产不良贷款情况来看，中国银行的房地产不良贷款为346.94亿元，为六大国有银行中数额最多的一家；其次是工商银行，达到338.2亿元；第三是农业银行，数额为281.72亿元；第四是建设银行，有135.36亿元；交通银行的不良贷款额则为52.6亿元；其中邮政储蓄银行的不良贷款数额最少，为0.22亿元。
　　
　　按照这些银行2021年房地产不良贷款的增量来看，工商银行上涨的幅度最大，同比增多了157.82亿元；中国银行和建设银行的涨幅相近，分别为47.42亿元和45.25亿元；邮政储蓄银行则基本与2020年保持同一水平线，同比仅增500万元；农业银行对于房地产不良贷款呈现减少趋势，同比减少了139.63亿元。
　　
　　而除了房地产不良贷款，中国银行、工商银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行的房地产不良贷款率也分别出现不同程度抬升。
　　
　　其中，工商银行的房地产不良贷款率最高，达到4.79%，增幅也最大，同比上升了2.7个百分点；其次是中国银行，房地产不良贷款率为4.68%；邮政储蓄银行的房地产不良贷款率同样排名最末，为0.02%。中间的依次为农业银行、建设银行、交通银行，房地产不良率分别为3.39%、1.85%、1.25%。

　　对于房地产行业的相关风险，邮政储蓄银行在年报中作出研判：近年来受房企融资"三条红线""银行房地产贷款集中度管理"以及区域房地产调控政策陆续出台的影响，房企融资大幅收缩，商品房销售景气度持续走弱。房地产行业整体信用风险上升，个别房地产企业资金链断裂，出现债务违约事件，同时引发房地产产业链上下游行业的需求下降、资金周转承压，对地方融资平台及区域中小金融机构风险有传导作用。

　　而针对房地产不良"双升"的情况，工商银行副行长张文武在该行3月31日召开的业绩发布会上表示，主要是少数风险大户贷款劣变导致的。不过张文武也指出，目前工商银行房地产业贷款占比较低，房地产业风险贷款总量可控，不会对全行资产质量产生较大影响。
　　
　　值得注意的是，除了六大国有银行，部分股份制商业银行也在此次房地产行业下行市场环境中被波及。
　　
　　3月25日，兴业银行风险管理部总经理邹积敏在该行2021年业绩发布会上表示，目前兴业银行潜在风险的对公房地产项目约为200亿，但资产减值已经计提到位。年报显示，截至2021年末，兴业银行境内自营贷款、债券、非标等业务项下投向房地产领域业务余额16532.58亿元，不良率1.34%。其中，以优质开发商和优质项目为主要融资对象的对公融资业务余额5320.89亿元，占比32.18%。

　　而在此前的3月21日，招商银行首席风险官朱江涛也在该行业绩发布会上表示，去年末代销中"涉房"业务规模约988亿元，其中私行代销的非标类房地产业务余额933亿元，违约客户主要涉及华夏幸福、恒大两家，对公代销约55亿元的规模，涉及3个客户，最新数据已经压降到30多亿。

　　不过朱江涛亦透露，华夏幸福方面，债委会已经有整体的债务重组方案；恒大方面，目前保持与项目管理人的密切沟通，项目对应的可售现值和在建的可售货值加起来对应招行融资的覆盖比例非常充分和足值。

　　另外，平安银行副行长郭世邦也在该行3月10日召开的业绩会上透露，平安银行房地产出险业务主要是以宝能为主，目前与宝能已达成司法和解，法院也出具了调解书，其中金额最大的为54亿元的宝能城项目马上可进入司法拍卖执行环节，这也意味着，已完工的住房马上可以上市销售。

　　郭世邦表示，根据最新的还款计划和处置方案，如果销售顺利的话，该行2022年预计将形成一个大额的压降。

　　多家银行认为房地产业务风险可控
　　
　　与房地产行业相关的不良贷款，除了上市银行对公房地产不良贷款，还有个人住房不良贷款。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉大公房产，个人不良贷款的增减实际和法拍房市场的变化有关。由于疫情的原因，近几年市场上出现了一定数量的断供潮，从而导致个人违约房贷的上升，而市场上法拍房数量也随之激增。

　　大公房产联系到阿里法拍网，根据相关人员提供的数据，截至2022年4月18日，全国已挂牌房产类共有标的物共超过651万套，其中诉讼类标的物超过342万套。值得注意的是，2021年，阿里法拍网已挂牌的房产标的物共有1684004套；而从2022年年初到现在，短短四个月不到，已挂牌的房产标的物就达到了1285556套。

　　大公房产梳理银行年报发现，2021年，六大国有银行的个人住房贷款金额均出现增长，分别约为4.32万亿元、6.36万亿元、6.39万亿元、5.24万亿元、1.49万亿元、2.17万亿元，增幅分别为3247.85亿元、6343.7亿元、5557.24亿元、5801.69亿元、1957.44亿元、2482.54亿元。

　　而这六大银行个人住房贷款占总个人贷款的比例，分别为33.32%、30.8%、33.96%、73.6%、22.7%、57.75%。

　　不过值得注意的是，虽然个人按揭比例上升了，但六大国有银行的个人住房不良贷款率却并不高。年报显示，中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、邮政储蓄银行的个人住房不良贷款率分别为0.52%、0.24%、0.2%、0.36%、0.34%、0.44%，2021年还都分别降低了一定百分比。

　　此外，2021年，上述几家银行的个人住房不良贷款金额均不超过200亿元。相比总的个人住房贷款的数额，占比较小。
　　

 

　　而除了六大国有银行，大公房产还梳理了在港上市的17家中小型城农商行的个人不良率情况，包括渤海银行、盛京银行、天津银行、锦州银行、东莞农商行、九台农商行、广州农商行在内的7家银行，个人不良率均在4%以下，其中最高的为盛京银行，达到3.28%。

　　也正因为如此，所以即便目前楼市低迷，但金融机构依然对房地产行业保有信心。
　　
　　3月25日，交通银行副行长郭莽在2021年业绩发布会上介绍，和同业比，在按揭贷款上，交行仍有相对更大的弹性空间，总体上能够有效支撑下阶段的贷款投放。

　　3月30日，民生银行副行长石杰在业绩会上坦言，2021年下半年来，部分高杠杆的房企出现了资金链问题，致使该行房地产业务资产质量承压。不过其指出，鉴于民生银行对公房地产业务聚焦于住宅类项目融资，抵质押措施足值有效，并且逐户逐项目落实了管控方案，总体判断该行房地产业务风险在可控范围内。

　　同日，建设银行首席风险官程远国也在该行2021年度业绩发布会上强调，目前，房地产行业出现波动，资产质量管控面临一定压力，但房地产正迈向良性循环和健康发展，个别客户的风险显现并不能影响整个行业的平稳健康的发展。

　　而在此前的3月28日，光大银行副行长杨兵兵也在业绩发布会上表示，该行涉房类资产占比低于可比同业的平均水平，距离房地产集中度要求的两个上限还有一定空间，涉房风险可控，不会对资产质量造成重大的冲击。

　　"2022年国家还是围绕着稳地价、稳房价、稳预期来促进房地产市场的平稳健康发展。当前房地产市场遇到的状况，我们认为只是长期趋势下的短期波动，预计未来房地产行业会逐步趋稳。"杨兵兵称。
　　
　　多城楼市松绑下业内预计楼市二季度企稳回升
　　
　　即使行业回暖已成为共识，但这个春天的楼市依然比较冷。

　　国家统计局数据显示，今年一季度，全国房地产销售继续下行：商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%，其中住宅销售面积下降18.6%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降25.6%。

　　在此基础上，全国各地也在一定程度上进行"托市"。大公房产梳理发现，截至目前，全国已有超过75个城市发布楼市新政，其中包括降低信贷首付、下调房贷利率、下调公积金首付比例、放松限售限价、加大人才补贴及购房补贴等；而里面除了部分三四线城市，郑州、哈尔滨、福州、南京等省会城市也出台了相关"托市"政策。

　　受此影响，3月30日沪深两市中南国置业、光明地产、泰禾集团等22股一度涨停；而港股市场上的融创中国当日更是一度涨超20%，碧桂园、佳兆业等同样大幅上扬。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，相比往年楼市调整博弈期很长，楼市下调缓慢，本轮市场因为很多大型房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓，楼市调整速度非常快，从价格的下调速度看，刷新了历史记录。但2022年开年房地产调控政策延续了四季度政策方向，随着信贷政策的稳定，从中央部委到地方省市，都在出台发力稳定楼市的政策，个人按揭房贷数据出现了止跌，对于市场来说，有望逐渐企稳，政策见底后，2022年3季度市场底部有望加快出现。

　　4月12日，中信证券发布研报称，3月社融增速10.6%，比上月提升0.4个百分点，主要是信贷、非标和政府债支撑，其中新增人民币信贷3.13万亿元，比去年同期多增4000亿元。信贷结构方面，企业短期贷款和票据融资贡献最大，企业中长期贷款占比偏低，居民贷款继续同比少增。不过，企业中长期贷款虽然占比偏低，但是绝对值并不算低，实现了同比由负转正。3月信贷的特征与1月有许多相似之处。其认为，未来1-2个月地产销售可能见到拐点，将是社融真正企稳回升的信号。

　　同日，穆迪也针对中国银行体系作出展望：对中国银行体系的展望为稳定，原因是中国政府可使用多项政策工具有效支持经济活动和信贷需求，从而有助于信贷稳定增长并控制银行业资产风险压力。穆迪预计，人行不会大幅下调利率，因此银行业盈利能力将保持稳定。多数银行仍将受益于系统内充足的流动性和稳定的存款基础。

　　不过标普在4月7日的研报中指出，中国楼市调控已过了最严时期，但市场的下行尚未结束。标普全球评级预计，政策放松传导至实体市场至少需要数个季度。其预计，中国楼市会呈现"L"型走势，最大的降幅将出现在上半年；下半年降幅会收缩，一是因为基数较低，二是因为估计二季度过后销售会逐渐回温。

　　在多重利好信息释放的大环境下，4月15日，央行发布降准公告，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。此次降准，共计释放长期资金约5300亿元。

　　克而瑞地产研究中心的报告指出，在短期经济下行压力加大的档口，此番降准可谓是"及时雨"，引导资金更多流向重点领域和薄弱环节，缓解中小微企业融资难、融资贵困境，助力稳增长。
　　
　　中原地产首席分析师张大伟亦表示，从目前的市场情况看，整体降准政策主要目的依然是加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度。但降准必然带来整体社会资金面的变化，对于当下楼市来说，稳定将成为趋势。
　　
　　其实，早在3月2日，银保监会主席郭树清就在国新办新闻发布会上给出了信号：房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。
　　
　　郭树清表示，"去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转，楼市不像以前那么活跃了，但是住房还是需要的，特别是租赁住房。现在房地产的价格做一些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是一个好事，但是不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。"
　　
　　郭树清指出，今年将持续完善"稳地价、稳房价、稳预期"房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
　　
　　4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》（以下简称《通知》）。

　　对于住房领域金融服务，《通知》要求，要坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位，围绕"稳地价、稳房价、稳预期"目标，因城施策，实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

　　此外，《通知》还明确，对于受疫情影响暂时失去收入来源等人群，后续可以享受月供暂缓的优惠，如延后还款时间、贷款期限等，这也是央行首次对月供暂缓事件出台文件表述。

　　针对上述政策，严跃进表示，从实际过程看，降低首付比例比降低贷款利率的效果会更好，其有助于促进二季度住房交易市场的活跃。

　　而对于明确月供延缓的内容，严跃进认为，本次央行政策充分考虑到疫情带来的利空影响，对于减缓疫情带来的冲击、确保购房者还贷压力的减少、防范房贷领域出现违约风险、确保房贷市场稳健等，都具有积极的作用。