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拈花湾两次“卖身”背后,文旅地产困境何解?

2022-01-14 18:40:56大公房产
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  世界旅游组织的数据显示,2020年全球国际游客较2019年减少10亿人次,下降74%,旅游收入减少1.3万亿美元,直接影响工作岗位1亿至1.2亿个。这是自1950年以来,世界旅游业经历的最严重的一次危机。
 
  刚刚过去的2021年,在疫情常态化影响之下,国内文旅产业的日子依然不好过。比如近期,曾经红极一时的拈花湾,就陷入了二度卖身的困境之中。
 
  过去,在特色小镇大政策背景之下,各色文旅小镇如雨后春笋般出现在大众视野里,但当潮水退去,有些文旅项目活下来了,有些却在默默消失,而大多数的特色小镇也在面临转型的困境。
 
 
  净亏损1个亿,拈花湾面临资本困局
   
  公开资料显示,禅意小镇·拈花湾是灵山集团投资历时五年打造出的一个重点文旅项目,位于无锡市滨湖区马山国家风景区,运营主体为无锡拈花湾文化投资发展有限公司(下称"无锡拈花湾文投),项目总建设用地约80公顷,于2015年11月14日开业。
   
  企查查显示,拈花湾文投的三大股东分别为无锡灵山文旅、无锡灵山景区管理中心、无锡产业发展集团,持股比例分别为59.34%、20.74%、19.92%。而无锡灵山文旅控股的两大股东又是无锡市灵山景区管理中心和无锡市国资委,持股比例分别为51%、48.18%,其中无锡市国资委还通过无锡产业发展集团有限公司间接持股0.82%。可以想见,拈花湾这一项目在无锡灵山文旅中的重要地位。
   
  自诞生以来,拈花湾小镇就因为其"禅文化"和沉浸式体验多次被评价为 "文旅小镇典范"、无锡"城市客厅"、"文化名片",是从前大热的网红小镇,甚至还有人称:"如果你想看唐朝长什么样,来拈花湾就可以......"
   
  诸多溢美之词背后,都代表了拈花湾的繁极一时。
   
  只是人有高山低谷,做产业也不会一直通达顺利,曾经号称中国"小京都"的拈花湾,最后还是在2021年迎来两次"卖身"的消息。
   
  无锡产权交易所成交信息显示,2021年6月和10月,无锡拈花湾文投曾两次挂牌换让公司股权,一次是19.92%,另一次是10%。
   
  成交公告显示,第一次的19.92%股权已在2021年7月份由无锡国发开元股权投资中心(有限合伙)以5.13亿元的价格竞得。而第二次转让的10%股权,也于近日显示转让成功,成交金额为2.58亿元。
   
  上帝正在掷骰子,谁也不知道下一次卖身会何时到来。
   
  不过值得注意的是,在这两次股权变卖卖身背后,我们似乎窥见了拈花湾的资本困局。
   
  挂牌文件里的数据显示,在2020年末,无锡拈花湾文投实现收入8.58亿元,净利润8140万元。
   
  而到了2021年3月底,公司收入就大幅下滑,净利润也由正转负出现亏损。收入1.18亿元,净亏损5515万元。与此同时,此时的拈花湾文投,还有有短期借款2.3亿元,长期借款13.87亿元,其中一年内到期非流动负债13.76亿元。
   
  最新数据显示,截至2021年9月30日,无锡拈花湾文投共实现营业收入约5.21亿元,净亏损已经扩大至1.09亿元。目前,其资产总额为39.14亿元,账面评估净资产为19.59亿元,账面评估总负债20.28亿元。
   
  与此同时,大公房产还注意到,此前6月份的挂牌文件显示,无锡拈花湾文投有2处不动产被作为长期借款的抵押物,而10月份的标的显示,抵押的不动产已增加到了6处。
   
  卖的卖抵的抵,曾经的文旅项目"标杆",何至于走到今天这种负债累累的局面?
   
  此前,拈花湾文投相关负责人曾对亏损作出回应:"一季度的亏损主要是由于疫情造成的,目前的暑期旅游也受挫, 尤其是商旅会议项目,多数都选择了退单,基本都处于归零状态。"
   
  纵观目前国内的旅游业,疫情的确给许多文旅地产项目带来了生存危机,不过,IPG中国区首席经济学家柏文喜对大公房产表示:"拈花湾所谓的成功其实都是表象,最多是设计与建造上的成功。在财务和投资回报上,拈花湾从来都是失败的。"
   
  柏文喜认为,目前拈花湾面临的最大困境是资产太重和负债过重,导致其运营压力极大。
   
  大公房产了解到,文旅小镇的盈利模式一般都是先引入打造优质顶尖的文旅商业资源,以此提升土地价值、物业价值,然后依托房地产物业销售收入来填补前期投资资金,同时维持着前期旅游项目的运营,后期则通过门票收入以及二消收入来推动景区的良性运营。拈花湾小镇就是这样模式的一个典型。
   
  翻阅从前的资料,我们发现拈花湾的打造曾耗资48.74亿元。开业后的两年,拈花湾曾靠房产销售回款约5个亿,略微缓解了一下当时的现金流压力。不过明眼人都看得出,这对该项目前期的投入来说依然是杯水车薪。
   
  与此同时,回看拈花湾2018年到2021年的酒店经营情况,也是增长乏力。
 
  以小镇里的"禅修精舍"为例,2018年到2020年,其营业收入分别为1000.15万元、784.33万元、541.17万元,呈现逐年下降的趋势,2021年一季度,营业收入更是刚刚百万出头,几乎是毫无助力的状态。另一边的"灵山君来波罗蜜多酒店和拈花客栈",上述年份间,入住率更是逐年下降,分别为56.25%、55.53%、42.56%、34.7%。
   
  所以抛却疫情的影响,实际上,拈花湾的盈利情况也是一年不如一年的。
   
  对于从前的拈花湾来说,它的商业模式一大优势就在于接住了周边浓厚的文化氛围和项目腹地数量与规模巨大的潜在客源。"不过现在不行了,这种模式存在硬伤,在新鲜感过后和疫情的双重压力之下出现目前的困境是必然。"柏文喜表示。
   
  对于如何才能改变项目现状,柏文喜认为,按目前的行业背景来看,拈花湾文旅可能需要做债务重整与商业模式的重新梳理才能突破自身目前的困境。
 
 
  行业寒冬下,文旅地产行业如何破局?
   
  疫情给文旅产业带来的影响是长期而深远的,当前行业危机仍未过去。
 
  从世界旅游组织的数据来看,2021年1月至5月,国际游客较2019年同期减少4.6亿人次,下降85%。外有疫情,内有模式受限,对于文旅地产商来说,如不寻求改变,则只能被历史的洪流淹没。
   
  一位知名投资人对大公房产表示,文旅地产投资资产重、周期长,在当今全球文化交融发展的大背景下,以短中长期负债资金来支撑缺乏IP的文旅地产运营,是非常艰难的。
   
  他补充道,以拈花湾为例,刚开业时因为项目的新鲜感十足,加上有着散售型地产项目的现金流支持,就尚有余力维持。但在后续的发展过程中,由于运营收入上不去,加上新鲜感过去了游客复去率上不去,再加上疫情的影响,出现难以维系的结果也是必然。
   
  高举高打的重资产模式,终究是企业"生命不能承受之重",综合实力如万达这样的企业,在彼时现金流断裂时,也不得不选择割爱文旅城。
   
  "地产开发商和运营商负债高是一个共同的特点,目前国内缺乏长期稳定的股权资金,这也是一种无奈,而文化旅游地产的长周期开发和运营特点,让情况更糟糕。"上述投资人表示。
   
  事实上,纵观国内文旅地产项目,尤其是文旅小镇,也不止拈花湾一个项目面临着困境。去年年初,中青旅以2020年"血亏"2.32亿元的年报成绩,就暴露了其名下的古北水镇在抗风险能力上的尴尬处境。
   
  某知名投资人表示,抛开疫情这个不可抗力的因素之外,这些旅游地产项目能否产生复合吸引力,以及产生长期的运营收入就对项目未来的发展很重要了。如果扩张太快,更容易捉襟见肘。
   
  从前,文旅地产是一个大风口,不少嗅觉敏锐的开发商早早就开始布局文旅板块,其中不乏一些亮眼的项目。但另一方面,"难在产业上、苦在特色上、倒在房子上、差在文化上、死在市场上"依然是文旅地产发展的最大难题。
   
  当前房地产行业整体形势,加之我国目前老人口老龄化的发展速度,不管是被动还是主动,大多数房企都已走上转型之路。有数据显示,目前TOP100房企中,经营纯住宅项目的公司占比已不到3%,康养、文旅等领域,成了他们涉足最多的几条赛道。
   
  不过目前来看,要想做好文旅项目,还是要在三个方面做好积累:一是资金结构的优化;二是IP和内容的培育;三是去化和持有的平衡。
   
  以拈花湾为例,对于这个项目来说,当前最主要的就是要尽快解决资金结构,引入长期稳定的战略股权投资合伙人,否则接下来债务到期,现金流情况只能继续弱化。长期来说,则要考虑如何解决项目IP和运营的长期优势问题。
   
  IP向来是我国文旅项目创新发展的一个难点,它代表着个性和生命力。如果只是简单的空间堆砌,是无法获得游客的长期价值认同,也就难以拥有稳定的运营效果。
 
  但是当前,我国本土IP打造依然处于一个起步阶段,所以尽管不少文旅项目已开始意识到IP开发的重要性,但缺乏深层次的积累,依然让运营商面临着内部和外部的双重困境。
   
  那么,房企做文旅地产未来还会明朗吗?
   
  面对大公房产的问题,柏文喜认为,当然有未来,除了以文旅项目作为拿地的IP、并实现文旅与房地产的互补之外,还可以通过提升运营和优化文旅项目的商业模式,来实现生存和盈利。另外,文旅也是房企在当前房地产行业压力之下实现业务转型的重要方向之一。
   
  "文旅地产风口仍在,就看企业能不能把握机会了。"柏文喜表示。
责任编辑:江舟舟
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