3月15日，国家统计局发布1至2月份全国房地产开发投资和销售情况、2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。总体而言，房地产各项指标在低基数效应下同比激增，剔除该因素影响，房地产市场总体呈现房地产投资稳健增长、市场成交“淡季不淡”、销售相关资金来源高增的特征。

　　一、施工稳健支持房地产投资增长

　　1至2月份，全国房地产开发投资1.4万亿元（人民币，下同），同比增长38.3%。由於去年疫情衝击下，房地产投资等各项指标“深蹲”，因此今年从同比来看各项指标增速均出现“井喷”的现象。剔除疫情的因素，将2021年1至2月份的情况与2019年同期相比，房地产投资增长了15.7%，经计算，两年的複合增长率为7.6%，较2015至2019年间的複合增长率有所下移。

　　支持房地产投资增长的主要因素来源於稳健的房屋施工。1至2月份，房地产开发企业施工面积77亿平方米，同比增长11.0%；比2019年同期增长14.2%，两年平均複合增长率为6.9%。新开工面积方面儘管同比增长了64.3%，但比2019年同期下降9.4%，为近年来低值。

　　土地市场成交清淡，除季节性因素外，拿地成本上升和融资监管收紧是主因。1至2月份，房地产开发企业土地购置面积1453万平方米，土地成交价款503亿元，两者分别同比增长了33%和14.3%，但比2019年同期下降了6%和27%。从Wind公布的百城土地成交口径来看，1至2月仅成交土地6343万平方米，为近十年最低值。由於拿地成本的上升，以及“三道红线”叠加房贷“两个佔比”对房企融资监管的收紧，房企新增拿地项目大幅减少。

　　低基数效应将在3月份继续，二季度开始房地产投资增速逐渐回归正常化。目前内地疫情可控，房屋施工将是房地产投资增长的稳定动力。若网传的22个重点城市住宅用地“两集中”政策实施，将对供地管理行为产生约束，对房企筹资能力有更高要求，土地市场还可能出现阶段性趋冷。

　　二、房地产市场成交“淡季不淡”

　　1至2月份，商品房销售面积1.7363亿平方米，同比增长1.05倍；商品房销售额1.9151万亿元，增长1.33倍。即便是与2019年相比，销售的增长及複合增速情况仍然亮眼：销售面积和销售额分别比2019年同期增长23.1%和49.6%，两年平均複合增长率分别高达11.0%和22.3%，呈现出“淡季不淡”的特征。

　　推升楼市热度的主要原因在於一线城市成交大增。在前两个月30大中城市的商品房成交中，一线城市成交面积佔比达到了26.5%，而近年同期这一比例多维持在14%至20%之间。尤其是1月份，一线城市新房和二手房成交增长迅猛，2月随着房地产调控收紧并受春节网签暂停影响，成交火热程度明显下降。

　　房价方面，2月70大中城市新建商品住宅价格指数环比和同比分别为0.4%和4.1%，涨幅均较上月扩大；二手住宅价格指数环比增长0.3%较上月收窄，同比增长2.9%继续扩大。同成交情况相对应，新房和二手房价增速呈现一线城市领涨、2月较1月环比趋缓的局面。

　　2月以来，一线城市密集出台了多项收紧楼市的调控措施，如建立二手房“参考价”机制、进一步限制“假离婚”买房、出台新房“积分制”摇号、核查个人经营贷流入楼市、加强房地产市场秩序管理等。预计在各项调控政策的配合和细化之下，一线城市房地产成交将有所降温，房价快速上涨势头逐渐平抑，但基数效应下量价同比仍在高位。

　　三、销售火热带旺相关资金来源

　　1至2月份，房地产开发企业到位资金3万亿元，同比增长51.2%；比2019年同期增长24.7%，两年平均增长11.7%，增速较快。在其五个主要分项中，增长明显加快的两项是定金及预收款和个人按揭贷款，同比增速分别为96.3%和63.7%，两年平均複合增长率约为22%和20%。

　　由於房地产市场成交火热，带动了这两项与销售高度相关的资金来源高速增长。同时，为应对融资限制收紧的负面影响，通过加大销售促回款也是房企增加进项的有效方式。2月份定金及预收款和个人按揭贷款在房企资金来源中的佔比首次过半，创出历史新高52.2%。（唐建伟为交行金研中心首席研究员、夏丹为资深研究员）