图：中国房地产补上保障房这一轨，就可以从原来的独轮驱动变为双轮驱动，跳出以往“涨压跌救”的政策循环，有助稳定楼市拉动经济。

　　看空中国经济，唱衰房地产已经成为当下国外舆论乃至学界“时尚”，国际组织和评级机构都在争先恐后地下调对中国经济的展望和评级。但过去一直扮演房地产“吹哨者”角色的笔者，反而看到了房地产乃至中国经济恢复的积极信号。

　　对于笔者来说，房地产市场的积极信号，就是2023年8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（以下简称《意见》）。原因很简单，此次房地产超调，既不是结构性原因，也不是外部原因，而是房地产短期政策不适应经济已经从高速度转向高质量所致。换句话说，中国房地产这辆车没问题、路没问题，而是提档换速的操作出了问题。只要调整到正确的模式，房地产就可以继续平稳前行，甚至可以走得更远。

　　看标题《意见》似乎只是针对保障房，但仔细阅读下面这些内容后就会发现，这一政策的重大意义在于开启了中国房地产的双轨制：一是“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是“让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展”。简单讲，就是“商品归商品，保障归保障”。

　　可以说，《意见》就是对7月24日政治局会议的具体化，也是近年来房地产领域出台的最有含金量的政策。一旦中国房地产补上保障房这一轨，房地产就可以从原来的独轮驱动变为双轮驱动，跳出以往“涨压跌救”的政策循环，无论其自身的稳定还是对经济的拉动都会显著提升。当然，开对了药还不意味着就能治好病，如果剂量不够，低估了这一政策的战略意义，错过最佳治疗窗口，这一政策依然可能落空。因此2024年最要紧的工作，就是加快中央政策的落地，尽快恢复市场对房地产的信心。

　　地产需求转向存量

　　要想解决市场信心不足，首先要澄清对房地产形势判断的误区。

　　现在有一种流行的认识，就是随着城市化的完成，中国人均增量住房需求已经见顶，增量空间已经很小，即使没有打压房地产政策，市场早晚也会收缩。且不说中国人均居住水平相对发达国家还有巨大差距，房地产在结构和空间上都存在被抑制的质量空间。在结构上，中央此次提出“改善性住房需求”就存在巨大缺口，由于长期的政策抑制，很多这方面需求转变为巨大的海外房地产需求；在空间上，虽然城乡间人口转移趋缓，但城市间人口转移依然旺盛，在三四线城市供给过剩的同时，一二线城市仍有大量没有稳定住房的人口。

　　房地产不能只看增量。巨大的增量只不过是城市化起飞阶段特定的现象。常态下的房地产更主要的是存量。改革开放以来，中国形成了人类历史上空前规模的存量不动产，对于如何管理如此庞大不动产我们几乎完全没有经验。根据七普数据，中国城镇人口9亿，城镇住房存量高达333亿平方米。其中1990年以前的房屋占8.7%，29亿平方米；2000年以前的房屋占27.5%，到2030年房龄超30年的房屋总量将高达92亿平方米。巨大的存量使得即使微小的更新，都意味着巨大的需求。

　　和任何产品一样，房地产从完成的那一刻起，升级需求也就随之而生。手机如此、汽车如此、电脑也是如此。现代建筑技术使我们完全有可能像更新家具、电器一样更新不动产。作为几乎所有消费的平台，住房升级带来的需求将会远超手机、汽车，没有任何消费品可以企及。

　　因此，未来的房地产不会因增量消失而终结，而是会在巨大存量基础上再生。二级市场变得比一级市场更重要，城市更新变得比新区开发更重要。资产管理将成为房地产的核心业务，发现存量资产的价值将重塑房地产业的内在逻辑。外界认为“新房的需求减少就是房地产的末日”，这种担心完全没有必要。

　　商品属性必须恢复

　　很多人不理解为什么重启中国经济必须要救房地产。对中国经济而言，存量不动产不仅意味着巨大的消费富矿，同时也贮存了中国最主要的财富。过去二十年，中国中产阶级之所以出现现象级的“涌现”，主要是因为房地产为核心的家庭财产扩张。彭博经济估计，房价每下跌5%，房地产财富就会蒸发19万亿元人民币。彭博社经济学家Eric Zhu警告说：“这可能只是未来几年更多财富损失的开始。除非出现大牛市，否则金融财富的小幅增长不太可能抵销房地产财富的损失。”

　　不仅是家庭部门，中国地方政府、企业、家庭最核心的资产都是不动产。如果说发达国家财富很大程度体现在股票等形态的资本上，救经济先要救股市，那么中国的财富主要都体现在房地产上，因为市场交易中的不动产价格会给所有存量不动产定价，所以中国经济要恢复增长就一定要救房地产。需要强调指出的是，救房地产的目的不是要卖更多的房和地，而是要恢复房地产作为资产的流动性──应将不动产价格恢复作为比房地产规模恢复更重要的政策目标。

　　当前房地产无序溃退的一个主要原因，就是政策执行部门将“房住不炒”错误解读为“打压房价”，房地产供给规模完全失控。实践也证明笔者之前的预测，打压房价不仅无助于无房者购房，反而借金融系统将风险传导到所有市场主体（政府、企业、家庭），使得全社会收入同步下降造成消费全面降级。因此，未来房地产工作核心，就是必须尽快恢复不动产的商品属性。只有不动产价格回升，存量资产的价值才能恢复，金融系统才能拥有高流动的抵押品，债务问题才能解锁。

　　产业转型化危为机

　　我们必须清楚意识到，现在面对的就是一场战争，主战场就是房地产。此时最大的危险就是犹豫不决，低估战争的烈度。应当把保障房为核心的房地产转型从之前的战术级别，升级为战役级别。鉴于这一战役的投入之大，任务之艰巨，政策之复杂是前所未有的，有必要在中央层面成立由熟悉财政、金融、土地和地方政府运作的精干力量组成的“总前委”，协调金融、住房、土地、地方政府利益和政策矛盾，必要时直接下场推动重点城市的保障房建设。

　　2024年，还债进入高峰。中国经济将会比2023年更加困难。对此，我们必须有充分的准备。也正因如此，中央决定的房地产转型必须以超常的力度和速度坚决执行。以保障房为核心的房地产政策，显示出决策者已经意识到问题的症结所在。财赤突破3%也意味着过时的财政禁忌正在被突破。现在需要的就是最快的战役展开。只要政策和财力及时到位，2024年中国房地产完全可能化危为机，房地产不仅会再次成为增长的动力，还将在中国历史上第一次解决人民“住”的问题。

　　1989年面对美国比今天严厉得多的制裁、封锁，中国经济跌到了谷底。很多人（包括我本人）对中国经济的看法远比今天更悲观。但是1990年城市土地有偿使用的政策的推出，使得中国经济在1991年实现了出乎所有人意料的V形反弹，1992年邓小平南方讲话则进一步巩固了改革开放的大趋势，整个社会信心为之一振。今天，中国房地产向双轨制的转型也具有类似的政策效果。有理由相信，大规模的保障房建设将会像土地有偿使用政策那样，帮助中国经济突破封锁，再次起飞。

　　（注：原文标题为《我为什么看好2024年的房地产》，获作者授权后刊登内容有删减。）