图：内地地产行业的下行压力仍然沉重，其中的原因是开发商所面对的困难未能纾缓。

　　2023年，中国经济增长的下行压力主要来自于疲弱的地产行业。尽管从2023年下半年以来，政府已出台了放松限购、下调贷款利率等刺激需求端的政策，但地产销售至今仍然没有明显改善。2024年前两个月，地产销售仍然显著低于去年同期水平。

　　地产行业下行压力之所以仍然沉重，关键原因在于，当前地产救助政策还较多集中于需求面，而给开发商纾困的地产供给面政策力度还很不够。

　　在紧缩的融资压力下，地产开发商普遍资金链紧绷，信用风险高企。目前，融资紧缩政策虽然已经退场，但在金融机构普遍“惜贷”的情况下，仅凭市场本身很难打破行业下行的惯性。

　　融资紧缩带来风险

　　地产开发商高企的信用风险抑制了地产需求，令地产销售滑落至低位。2021年地产融资紧缩政策出台至今，商品房“期房”销售面积已经下滑了超过一半。而同期，商品房“现房”销售面积仍然保持稳健。很显然，购房者现在只是不敢买期房，而没有不敢买现房。这充分表明，对开发商信用风险的忧虑，对期房能够交付的担忧，是当前抑制地产销售的主要原因。而比较人口结构数据与地产销售数据，也很容易发现近几年地产销量的下滑跟人口老龄化关系不大。

　　值得注意的是，在2023年一季度中国地产销售曾明显反弹。反弹的主要原因是，2022年11月中国出台的修复地产融资的“三支箭”政策及“保交楼”政策。这些政策一度让市场对开发商信用风险的忧虑显著下降，从而缓解了“惜购”和“惜贷”的情绪。但不久之后，市场就发现这样的政策效果有限，地产开发商的信用风险仍在上升，于是市场又再次回归沉寂。

　　当前中国地产行业急需抓住行业主要矛盾，以对地产开发商的有力融资支持政策来打破行业恶性循环。2021年出台的地产融资紧缩政策已经淡出，而且监管机构也于2023年11月推出了激励银行向地产行业发放贷款的“三个不低于”政策。但由于地产开发商的信用风险已经处在很高水平，地产融资市场呈现“协调失灵”的情况，单个金融机构向地产开发商发放贷款的意愿仍然很低。

　　提升居民购房获得感

　　现在急需政府运用公共资金来普惠性救助地产开发商，用真金白银带动金融机构向开发商放款。只要公共资金注入了地产开发商，市场对开发商的信心就会明显提升，金融机构的“惜贷”情绪和购房者的“惜购”情绪都会显著降低，从而打破行业恶性循环。

　　然而，救助开发商只是短期救急，要落实“房住不炒”的方针，还需要针对地产行业过去的问题，做有针对性的结构改革。基于过去中国地产行业发展和地产调控的经验教训，有必要围绕以下三个原则在未来构建地产新发展模式。

　　第一个原则，地产行业发展要以增强居民的获得感为目标。经济增长理应以满足人民群众对美好生活的向往为目标，地产行业发展也不能偏离。房价是衡量住房可获得性的指标。从房价的跨国比较来看，中国居民在住房上的获得感比较低。全球生活成本调查网站Numbeo的数据显示，中国房价收入比在全球各国排名中居于前列，中国一线城市的房价收入比更是在世界上遥遥领先。

　　尽管高房价意味着低获得感，但单纯调控房价未必能提升居民的获得感。过去几年，中国许多城市都出台了严厉的限购政策以抑制地产需求。现在回头来看，限购政策也的确一定程度上抑制了房价的上涨，但限购政策却更多把显性房价转化成了隐性的购房门槛。房价看上去涨得慢了，居民却需要在户口、社保等多方面付出更高成本来获取购房资格。

　　因此，要构建地产行业新发展模式，不能只盯着房价这个数字，而应该以提升居民的获得感为目标。不从造成高房价的供需矛盾入手，而只盯着房价做文章，很难提升居民的获得感，也容易在地产市场中造成新的扭曲，降低市场运转效率，反而降低居民在住房上的获得感。

　　第二个原则，地产行业发展要更注重增加供给。中国高房价的主要成因是土地供给不足。2004年是中国房地产市场和土地市场的转折点。当年，中国土地出让全面实行了“招拍挂”制度。在那之后，因为土地供应垄断程度的增加，以及供地指标的减少，中国土地供应增速相比之前大幅减慢，并带动房屋供给增速的走低，最终令房价增长明显加快。可以说，土地和房屋的供给不足，是过去十多年中国城市房价涨幅较大的根本原因。这种情况又在中国一线城市表现得尤为突出。

　　因此，要形成让居民满意、有足够获得感的地产行业新发展模式，需要更多在供给侧做文章，而不能像过去那样只注重对需求的限制。中国的地产行业才是最需要做供给侧改革的地方。行业急需通过增加土地供给来增加房产供给，从而缓和供需矛盾，进而平抑房价，并最终增强居民的获得感。人民群众对美好生活的向往，不可能通过对向往的限制来实现，而应该通过增加供给来加以满足。相应地，地产行业新发展模式不能再走需求方设限的老路，而应该通过供给侧改革来增加土地和房产的供给，通过供给的增加来把人民群众对美好居住环境的向往变成现实。

　　第三个原则，地产行业发展一定要发挥价格指挥棒调节供给的作用。十八届三中全会要求，要让市场在资源配置中起决定性作用。中国改革开放四十多年取得辉煌成就的主要原因，就是让市场发挥愈来愈大的作用。而市场是否能有效运转，关键在于是否发挥价格在资源配置中的调节作用。价格是反映了市场上供需力量的对比，更高的价格意味着供不应求的矛盾更突出，理应会吸引更多供给流入行业，从而缓解供需矛盾，进而平抑价格。　　　　

　　但在过去十多年，中国地产行业发展中未能充分发挥房价的指挥棒的作用，未能让市场在土地的配置中发挥决定性作用。于是，在时间上，土地供给的快慢与房价增速的高度相关性不强，因而难以通过土地供给的增加来及时平抑房价，只能更多依赖需求侧的限制政策来压低房价。而在空间上，土地供给与地产需求也存在错配，地产需求大的一线城市，土地供给反而偏低。这既让一线城市房价明显过高，也让部分地产需求弱的三四线城市的土地利用效率偏低。

　　构建全新发展模式

　　要构筑地产行业新发展模式，需要纠偏过去不注重发挥市场作用的地产调控思路，要在时间和空间上把房价和土地供给联系起来，构建有价格弹性的土地供给制度。如此，方能让土地和房产的供给更好与需求结合，让地产行业发展更有效地满足人民对美好生活的向往。

　　在未来很多年，地产行业仍将是中国经济的支柱行业。地产行业的支柱地位来自人民群众对居住的需求，来自人民群众对美好生活的向往，不是任何人能否定的。什么时候中国人民不再关注自己的居住条件，不再有改善居住环境的需求，房地产业才会失去其支柱地位。

　　人民群众理应对高房价不满──高房价反映了低获得感，与人民群众对美好生活的向往不相符。但面对高房价，需要仔细研究其成因，找准对策，而不能想当然，更不能让情绪宣泄代替冷静思考。只有以提升居民获得感为目标，更加注重在供给侧做改革，通过构建有价格弹性的土地供给制度来发挥市场的作用，才能克服过去地产调控中存在的诸多问题，构建让各方都满意的地产发展新模式。

　　而自2021年地产融资紧缩政策出台以来，地产行业陷入恶性循环而难以自拔，给经济增长带来很大下行压力。更为关键的是，融资紧缩导致中国地产供给出现了史无前例的大规模收缩。只有将地产调控聚焦在扩大供给、增强供给的价格弹性上，而不是反而在供给面做减法，地产行业才能实现高质量发展，人民群众在居住上的获得感才能显著提升。