圣诞前夕，京投发展豪掷175.3亿拿下东坝三宗土地，送给自己一份圣诞大礼。
作为目前为数不多脚踩“三道红线”的房企之一，此次却逆势拿地，一时引发业内极大关注。
实际上，这已经是其年内第二次“高光时刻”。
此前，京投发展就因“股票在十个交易日内出现七次涨停”，而被称为“妖股”。因为连续涨停可以说是“毫无征兆”。
自8月31日至9月13日，在连续十个交易日内，京投发展股价累计实现阶段性涨幅达108%，为近三年内的股价高点。
随后，京投发展“提醒”投资者称，公司主营业务未发生变化，注意二级市场交易风险，理性决策，审慎投资。
而这一波股价疯长之下，有一个信息值得关注——京投发展的第二大股东程少良在9月10日、13日通过大宗交易分别减持了740万股、740万股，累计套现约1.06亿元。
此次高位减持后，程少良的持股比降至18.78%，仍为京投发展第二大股东。
而就在京投发展披露程少良大幅减持消息的后一天，也就是9月14日，京投发展股价大幅低开，开盘重挫逾7%，盘中一度跌停。截至当日早盘收盘，京投发展股价为6.63元/股，跌幅9.67%，再度触及跌停。
遗憾的是，京投发展的股价并未能一直维持高位，在经历短短十日的上涨后，又逐渐回归原有水平。
截止1月6日收盘，京投发展股价为5.43元/股，总市值40.22亿元。
这波操作，确实也难怪股民们抱怨连连。一位股民曾留言表示自己的不满与不解：“房地产涨你跟着创投跌，创投涨你跟着房地产跌，创投跌你还是跟着跌，你给我一个买你的理由？”
业绩基本面不足以支撑股价
京投发展究竟是房企还是创投企业？为何两个板块的利好都无法波及到企业股价？上述股民的疑惑并非没有缘由。
实际上，京投发展曾以有限合伙人身份先后投资了基石基金、基石仲盈、基石信安、基石连盈四只创业投资基金，并于近期出资1亿元投资了北京基石信创创业投资中心（有限合伙），也勉强算是一只创投概念股。
不过，正如京投发展自己所说，其主营业务仍以房地产开发为主。所以，其股价水平最终还是要看主业的经营状况。
但是，从基本面来看，京投发展的业绩成绩的确并不足以支撑其股价大幅上涨。
财报显示，2020年，公司实现营业收入88.64亿元、归属于上市公司股东的净利润4.97亿元，同比分别增长104.83%、546.96%。
乍一看，京投发展的基本面不错，主要指标实现了大幅增长。
实际上，主要还是因为其上年度的数据基数比较低，为2020年度的增长提供了较为宽广的增长空间。
2019年，京投发展实现营业收入43.28亿元，同比下降45.73%；净利润仅0.77亿元，同比下降78.54%；扣非净利润0.40亿元，同比降86.25%，数字实在不太好看。
也因此，京投发展于2020年5月25日收到了上交所关于其2019年年度报告的信息披露监管问询函，对其经营业绩、生产发展、债务安排、项目去化等多个方面进行问询。
循着问询函的轨迹可以发现，其在2019年不仅业绩下滑较大，而且资产负债率较高，部分应收款项账龄较长，现金流和偿债压力较大。同时，公司还在项目去化、子公司经营方面存在问题。
京投发展虽然对此一一进行了回应，不过从上交所问询函中也可以看出，其在2019年的经营状况引起了外界的关注。
然而实际上，在2017年-2019年三年间，京投发展已经连续三年没有达成销售目标，其在2019年仅完成销售计划的85%。
值得关注的是，2020年6月，京投发展子公司北京京投银泰置业有限公司（以下简称“京投银泰”）财务人员还遭遇了犯罪团伙电信诈骗，导致公司银行账户损失2670万元。
2670万对于部分大型房企而言并不是大数字，对事件的主角而言却不是个小数字。2020年年报显示，京投银泰2020年的净利润为2249万元，也就是说，被骗走的2670万比其去年的净利润还多。
京投银泰是京投发展与万科的合作企业，其近年来的日子本来就不好过，这次被诈骗更是雪上加霜。
年报显示，2018-2020年间，京投银泰分别实现营收和净利润23亿元、0.12亿元、2.4亿元和4.7亿元、0.04亿元、0.22亿元。
2018年5月，京投银泰向各股东按比例进行利润分配，其中北京万科分配1.2亿，京投公司2.8亿、京投置地4亿，共分配利润8亿。
不过，截至2020年末，该分红款尚未支付。
双方合作至此暂且收尾。
利润都去哪了？
大公房产了解到，京投发展的前身早在1993年就已上市。
京投发展的前身为宁波华联。2000年后，中国银泰入主宁波华联，公司更名为银泰股份，成为银泰系地产业务的资本平台；2009年，京投公司成为银泰股份大股东，公司更名为京投银泰。
2014年，银泰系两大核心人物程少良与沈国军“分家”，程少良获得中国银泰持有的京投银泰大部分股权，上市公司此后也更名为京投发展。
最新股权结构显示，京投公司、程少良分别持有京投发展38%股权、18.78%股权，位列第一、第二大股东，中国银泰仍持有其2.05%股权。
作为国有独资企业，京投公司承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资本运营及相关资源开发管理等职能，主业为建设地铁以及运营地铁站附近的物业。
京投发展是京投公司旗下市场化房地产二级开发业务的唯一平台，依托大股东资源发展“轨道＋物业”的TOD项目，项目主要集中在北京。
在接手京投发展后，京投公司更是将其旗下部分业务资产整合注入京投发展。
按常理，在国企背景与资源的加持之下，京投发展很有潜质成为一家大型房企，但其后续的发展情况又让人实在看不明白。
而且，自2018年以来，京投发展的股价持续处于低位，长期徘徊于3-4元/股，期间的2018年10月，股价最低更是达到2.96元/股。
除了股价不景气外，其与母公司的关系也让人感到疑惑。
财报显示，截止2021年中，公司负债总额400.35亿元，其中，向母公司借款本息余额为161.90亿元，占到负债总额的40.44%。
然而其向母公司借贷的成本最高达9%，最低也为7%，而其自己发债的资金成本却不到4%，即便是永续债也只有5.89%。
这半年来，京投发展仅向母公司支付利息就达6.9亿元，占到公司全部利息支出的79.81%。
再来说回这次买地，京投发展作为一家老牌上市公司，去年的销售额才刚刚突破百亿，约是142.28亿，归母净利润4.97亿。
也就是说，把京投发展去年卖房的钱全部拿来买地，还差33亿。
不过，京投发展此次拿的是期地，不必一次性把钱交齐，首次大概需要65.22亿元，剩余的费用将随着交地进程陆续支付。
即便如此，这笔钱对于京投发展来说也有压力。
三季报显示，京投发展的账面现金只有28.88亿元，仅仅是三块地的保证金，就将耗尽其账面上的所有现金。
京投发展提前拉上了母公司，准备一起拿地开发。
同时，其还准备了新的融资计划。12月28日，京投发展发布公告称，11亿元永续债融资资金已全部到账。
虽然“期地”出让可以暂缓拿地费用，给出一定缓冲期。
不过，这也意味着，已经交付的钱被拴住了，这对手头本就已经不富裕的京投发展来说更是雪上加霜。
财报显示，截止三季度末，京投发展营业收入37.76亿元，同比增长22.23%；归属于上市公司股东净利润为8385万元，同比下降13.1%；归属于上市公司股东扣非后净利润为891万元，同比降幅达88.61%！
自2021年初到三季度末，京投发展的签约销售额已经高达143.64亿元，2020年同期为76.12亿元，同比增长88.7%。
由此来看，截止到2021年三季度，京投发展的销售额的涨幅和净利润跌幅竟基本一致，以上利润去向的问题，也成为了股民们关注的重点。
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